Après avoir chuté de 28 % l'année dernière, le secteur immobilier du S&P 500 a gagné environ 1 % en 2023, à la traîne d'une hausse de 8 % pour l'ensemble du S&P 500. L'immobilier est le seul des 11 secteurs du S&P 500 à avoir sous-performé l'indice de référence à la fois en 2022 et jusqu'à présent en 2023.

Les difficultés de cette année s'expliquent par la crainte que les turbulences du secteur bancaire à la suite de l'effondrement de la Silicon Valley Bank en mars ne rendent plus difficile l'accès à la dette pour les sociétés immobilières, les banques se montrant plus strictes en matière de prêts. Le secteur immobilier a chuté de 2 % depuis que les problèmes de la SVB ont été révélés le 8 mars, alors que l'indice S&P 500 a progressé de 4 %.

"Il n'y a rien dans la situation bancaire actuelle [...] qui facilite la vie des sociétés immobilières", a déclaré Peter Tuz, président de Chase Investment Counsel. Étant donné que les banques ont perdu des dépôts, "elles seront tout simplement plus prudentes quant aux personnes à qui elles prêtent de l'argent", a-t-il ajouté.

Le secteur immobilier de l'indice S&P 500 ayant perdu près de 30 % par rapport à son record historique de la fin de l'année 2021, les investisseurs se tournent vers les bénéfices à venir pour déterminer la trajectoire à court terme du secteur. Selon Refinitiv IBES, les bénéfices des sociétés immobilières du S&P 500 devraient baisser de 0,3 % cette année après avoir augmenté de près de 11 % en 2022.

Les sociétés doivent tenir leurs prévisions de bénéfices si elles veulent rassurer les investisseurs, a déclaré Wes Golladay, analyste en actions chez R.W. Baird.

"Elles ont récemment donné des indications sur leurs bénéfices du quatrième trimestre et elles doivent s'y tenir", a-t-il déclaré.

(Graphique : L'effondrement des valeurs immobilières - https://www.reuters.com/graphics/USA-STOCKS/REAL%20ESTATE/dwvkdjbkkpm/chart.png)

Les investisseurs surveillent également de près la demande de bureaux, car certaines des plus grandes banques américaines considèrent l'immobilier commercial comme un domaine de plus en plus préoccupant, en partie à cause de l'augmentation du travail à distance depuis la pandémie de COVID-19.

L'indice S&P 1500 office REITs est en baisse de 16 % depuis le 8 mars et certains titres individuels ont connu des baisses plus importantes, avec des actions de SL Green Realty en baisse de 26 % et de Vornado Realty en baisse de 19 %.

"Alors que le marché a clairement intégré beaucoup de négativité pour les FPI de bureaux, la hausse des taux d'impayés et la trajectoire ascendante des taux d'inoccupation impliquent qu'il pourrait y avoir plus de risque de baisse à l'avenir", a écrit Adam Turnquist de LPL Financial dans une note plus tôt cette semaine.

Un autre facteur clé sera probablement l'évolution future des taux d'intérêt, selon les investisseurs. Les flux de trésorerie futurs stables des immeubles commerciaux deviennent moins attrayants à mesure que les taux augmentent, et les actions immobilières ont été parmi les plus touchées par les augmentations agressives des taux de la Fed en 2022.

La valorisation d'un groupe de plus de 130 valeurs immobilières - en comparant les prix des actions aux fonds d'exploitation, une mesure courante dans le secteur - a chuté de 25,5 fois les bénéfices au début de 2022 à 17 fois à la fin de l'année, selon R.W. Baird.

Les investisseurs tablent sur une nouvelle hausse des taux lors de la réunion de politique monétaire de la Fed le mois prochain, les taux commençant à baisser après l'été. D'autre part, la Fed prévoit que les taux resteront à leurs niveaux actuels jusqu'à la fin de l'année 2023.

Néanmoins, certains investisseurs pensent que la chute des cours a pu créer des opportunités d'achat à bon compte.

Greg Kuhl, gestionnaire de portefeuille au sein de l'équipe des actions immobilières mondiales de Janus Henderson, a déclaré que la plupart des sociétés immobilières cotées en bourse ont toujours un accès suffisant au capital si elles en ont besoin, malgré les problèmes bancaires du mois dernier.

Le portefeuille de M. Kuhn surpondère les sociétés immobilières industrielles, y compris les actions de la société d'entrepôts Prologis, un secteur du marché où, selon lui, les taux d'occupation sont relativement élevés.

"Nous pensons que les fondamentaux sont vraiment solides dans ce secteur", a-t-il déclaré.

En effet, alors que les taux d'inoccupation ont augmenté dans les espaces de bureaux par rapport à la période précédant la pandémie de coronavirus en 2020, ils ont chuté en temps utile dans des domaines tels que le commerce de détail et l'immobilier industriel, selon Glenmede.

La société maintient actuellement sa pondération dans le secteur immobilier au même niveau que les années précédentes, a déclaré Michael Reynolds, vice-président de la stratégie d'investissement chez Glenmede.

"Les gens ont désinvesti aveuglément des FPI en raison des craintes concernant les bureaux, pensant que ce qui se passe dans les bureaux est représentatif de l'ensemble de l'espace", a déclaré M. Reynolds. "Nous avons tendance à penser que ce n'est pas le cas.