Warehouses De Pauw : Questions écrites à l’occasion de l’Assemblée Générale du 24 avril 2024

Questions écrites à l'occasion de l'Assemblée Générale du 24 avril 2024

Les questions écrites que nous avons reçues sont reproduites ci-dessous (traduction libre de la version originale en néerlandais) et accompagnées d'une réponse. Veuillez noter que toutes les questions ont été posées par la Vereniging van Effectenbezitters (Association néerlandaise des investisseurs).

Point II 1-5 à l'ordre du jour. Rapport du Conseil d'Administration

1. Le cours de bourse de WDP est nettement plus élevé que la valeur comptable des biens immobiliers de WDP par action. La décision prise l'année dernière d'émettre des actions au lieu de dettes semble donc un choix logique.

1. Pourquoi WDP ne l'a-t-elle pas fait plus tôt, alors que son cours de bourse est, depuis des années, supérieur à la valeur comptable de son patrimoine ?
   Dans le cadre de sa stratégie de financement, WDP recourt depuis des années à la possibilité d'émettre des actions pour financer ses ambitions de croissance. WDP effectuera toujours ce compromis en fonction de son objectif principal, qui est de créer une croissance durable des bénéfices par action, et non du cours par rapport à la valeur comptable de son patrimoine. La cotation à une prime lors de la mobilisation de capitaux ne doit pas être une priorité ; elle doit être mise en balance avec des opportunités d'investissement rentables. En fonction du climat de financement, WDP envisagera toujours un financement par fonds propres ou par capitaux d'emprunt.
   WDP envisage-t-elle d'abandonner à nouveau un ratio dettes/actions égal lors des prochains cycles d'investissement, comme c'était le cas précédemment ?
   Depuis de nombreuses années et tout au long du cycle, WDP applique une stratégie de financement qui prévoit un ratio sain entre le capital (au moins 50 %) et la dette (au maximum 50 %) et souhaite maintenir ce ratio. Malgré un bilan déjà solide et liquide, compte tenu du climat actuel de hausse des taux d'intérêt, WDP a récemment positionné sa structure de capital dans la partie inférieure de la fourchette, jetant ainsi des bases solides pour sa croissance future. Ainsi, en 2023, toute sa croissance a été financée grâce à des fonds propres. De plus, le ratio moyen de fonds propres sur la période 2010-2023 est de 58 %.

WDP SA | SIR de droit belge | Blakebergen 15 | 1861 Wolvertem | Belgique | +32 (0)52 338 400

info@wdp.eu | www.wdp.eu | numéro d'entreprise : 0417.199.869 | TVA BE 0417.199.869 | RPM Bruxelles, Section néerlandophone

Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eu le 24 avril 2024 | 1

2. WDP vise une croissance annuelle des bénéfices de 6 % dans le cadre de son nouveau plan de croissance 2024-27. Pour réaliser cette croissance, des investissements d'un montant total de 1,5 milliard d'euros sont nécessaires.

• Conformément aux informations tirées de l'analyse de sensibilité du rapport annuel, le résultat EPRA augmente déjà de 7,5 millions d'euros par an en raison de l'indexation à un taux d'inflation de (seulement) 2 %. Fin 2026, cela représentera donc déjà un montant de 22,5 millions d'euros ;
• Les projets en cours connaissent un budget d'investissement de 402 millions d'euros, mais au 31 décembre 2023, il restait 287 millions d'euros à investir. Étant donné que la quasi-totalité de ces projets sont préloués, le rendement est relativement certain. Sur la base du rendement initial déclaré de 6,4 %, cela donne une contribution au bénéfice brut de 25,7 millions d'euros par an. Il en résultera encore un taux effectif global ;
  WDP prévoit de générer un revenu locatif brut annualisé d'environ 26 millions d'euros pour l'ensemble des projets en cours d'exécution, avec un volume d'investissement d'environ 402 millions d'euros. Comme indiqué dans le rapport annuel, ces projets seront réceptionnés en plusieurs phases entre 2024, 2025 et 2026.
• Cela seul permettra une augmentation du bénéfice brut en 2027 de plus de 40 millions d'euros, soit plus de 20 centimes par action. Le bénéfice total par action dépassera alors probablement déjà 1,70 euro.
  a. Le volume d'investissement restant de 1,2 milliard d'euros ne doit pratiquement rien

rapporter dans le cadre de ce plan. Pourquoi le niveau d'ambition dans le nouveau plan est-il si faible ?

Les plans de croissance et les objectifs de bénéfice par action de WDP ont toujours été très ambitieux, WDP étant l'une des rares sociétés cotées en bourse à fixer et à poursuivre des objectifs de bénéfice à long terme aussi ambitieux et justifiés. Le nouveau plan de croissance #Blend2024-27 est basé sur une combinaison équilibrée de moteurs, tels que la croissance externe par le biais de développements de projets préloués, avec un volume d'investissement total de 1,5 milliard d'euros. Toutefois, nous constatons qu'il existe une divergence importante entre nos hypothèses, en particulier en ce qui concerne les coûts marginaux des dettes additionnelles. Ces coûts de financement ne sont pas suffisamment pris en compte dans les hypothèses citées, les coûts marginaux de la dette se situant actuellement entre 4 et 5 %. En outre, il faut également déduire les charges d'exploitation et les impôts, entre autres.

1. Pourquoi WDP n'opte-t-elle pas pour une autre affectation pour ce capital de
   1,2 milliard d'euros ? Par exemple, en augmentant (en une fois) le dividende versé aux actionnaires ou en procédant à un rachat d'actions ?

Voir point a.

WDP SA | SIR de droit belge | Blakebergen 15 | 1861 Wolvertem | Belgique | +32 (0)52 338 400

info@wdp.eu | www.wdp.eu | numéro d'entreprise : 0417.199.869 | TVA BE 0417.199.869 | RPM Bruxelles, Section néerlandophone

Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eu le 24 avril 2024 | 2

1. Nous accélérons nos investissements dans WDP Energy. Au cours des deux prochaines années, nous prévoyons d'investir 150 millions d'euros dans des panneaux solaires, avec un objectif de rendement d'environ 8 %. Les activités que WDP entend déployer dans les années à venir diffèrent de plus en plus du développement pur et de la mise en gage de biens immobiliers logistiques. On parle de centres de mobilité verte, de durabilité des biens immobiliers existants et de panneaux solaires.
2. 1. L'organisation interne est-elle suffisamment équipée pour pouvoir déployer correctement ces activités connexes ?
      WDP considère ces projets dans un contexte commercial pertinent et, ce faisant, a développé l'activité en interne et l'a pleinement intégrée dans les équipes nationales en tant que véritable secteur d'activité qui contribuera aux objectifs de bénéfice susmentionnés. À cette fin, WDP a mis en place une équipe complète WDP Energy &
      Sustainability, composée d'ingénieurs en durabilité et de business developers comme chefs de projet, avec l'expertise, l'innovation et les ressources nécessaires pour relever les défis et saisir les opportunités en matière de durabilité.
   2. Comment WDP s'assure-t-elle que de tels projets sont exécutés et achevés dans les délais et le budget convenus ? Comment WDP évalue-t-elle le risque de dépassement des coûts ?
      Avant qu'une décision définitive ne soit prise sur la mise en œuvre, tous les aspects font l'objet d'un appel d'offres et tous les coûts sont identifiés avant le début du projet. WDP n'y voit pas de risques plus élevés que dans des projets immobiliers classiques. Nous travaillons également avec des entrepreneurs généraux sur une base clé en main.
      WDP est-elle en mesure de trouver suffisamment de talents pour réaliser ces nouvelles activités ?
      WDP en est capable. Voir point a.
3. WDP a pris une participation de 9 % dans la société suédoise Catena pour 206,7 millions d'euros au début de l'année 2022. L'explication relative à cette transaction était la suivante :
4. • Ce partenariat stratégique permettra à Catena et à WDP d'élargir la couverture géographique pour leurs clients afin d'offrir également un service à la clientèle dans les régions situées entre celles où sont actuellement actives les deux sociétés et ainsi d'optimiser les flux de marchandises de leurs clients. »

Le rapport annuel 2023 ne faisait guère état des résultats (provisoires) de ce partenariat stratégique. WDP peut-elle fournir une explication de la progression réalisée ici et la comparer aux prévisions faites au début de la transaction ?

Catena et WDP combineront et partageront leurs expériences et leur expertise mutuelle dans le domaine de la durabilité, de la gestion et du développement. Nous prévoyons une participation de 10 % et voyons un potentiel supplémentaire dans une couverture plus large pour nos clients. Du côté de nos clients, nous assistons à une consolidation de plus en plus poussée au niveau paneuropéen et à un échange croissant de possibilités, ce qui crée des opportunités de croissance de part et d'autre.

WDP SA | SIR de droit belge | Blakebergen 15 | 1861 Wolvertem | Belgique | +32 (0)52 338 400

info@wdp.eu | www.wdp.eu | numéro d'entreprise : 0417.199.869 | TVA BE 0417.199.869 | RPM Bruxelles, Section néerlandophone

Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eu le 24 avril 2024 | 3

Point II 14 à l'ordre du jour. Approbation de la politique de rémunération

5. Dans le cadre du plan incitatif à court terme, l'objectif lié au résultat par action était d'atteindre un montant de 1,35 euro par action.

Cet objectif implique une augmentation de 10 cents par action. Une grande partie de cette augmentation du résultat était à prévoir, car WDP peut répercuter l'inflation sur ses clients. L'année dernière, WDP avait en effet déjà déclaré que la majeure partie de l'inflation pouvait être répercutée sur la base des contrats de bail.

1. Dans quelle mesure le comité de rémunération estime-t-il que le niveau d'ambition suffit par rapport à l'objectif EPS ?
2. 
   Le comité de rémunération estime que les niveaux d'ambition sont suffisamment élevés.
   Cela est également confirmé par le track record et la surperformance de WDP dans le secteur des biens immobiliers cotés en bourse. Nous soulignons que le résultat EPRA par action a augmenté en moyenne de 7 % par an depuis l'introduction en bourse en 1999, même si c'est parfois plus et parfois moins, en fonction des défis du moment, tels que les conditions du marché, dont le coût du capital et la volatilité du marché.
3. Le comité de rémunération envisage-t-il de procéder à l'avenir à une correction pour inflation des critères afin de fournir ainsi une image plus pure de ce qui relève de la sphère d'influence des administrateurs ?
   Pour obtenir une approximation correcte des critères tels que la correction pour inflation, il est essentiel de tenir compte à la fois de nos actifs et de nos passifs. Grâce à une approche proactive au début de l'année 2022, WDP s'est prémunie contre la hausse de l'inflation en couvrant la composante intérêts de notre future dette. Cette gestion proactive nous permet d'être confiants quant à nos flux de trésorerie et à notre rentabilité sur le marché actuel. En effet, la gestion des taux d'intérêt joue sur une dette d'environ 2,5 milliards par rapport
4. • l'indexation des revenus locatifs annualisés d'environ 375 millions. En d'autres termes, on parvient à un profil de flux de trésorerie à l'épreuve de l'inflation grâce à une combinaison de clauses d'indexation dans les contrats de bail et d'une bonne couverture des coûts de la dette.

WDP SA | SIR de droit belge | Blakebergen 15 | 1861 Wolvertem | Belgique | +32 (0)52 338 400

info@wdp.eu | www.wdp.eu | numéro d'entreprise : 0417.199.869 | TVA BE 0417.199.869 | RPM Bruxelles, Section néerlandophone

Questions et réponses écrites publiées sur www.wdp.eu le 24 avril 2024 | 4