Toutefois, le véritable défi à cet égard pourrait se profiler à l'horizon, lorsque la réserve de nouveaux appartements commencera à se tarir tandis que le stock de maisons individuelles restera insuffisant, une recette pour une future pression sur les prix dans une catégorie qui représente environ un tiers de l'indice des prix à la consommation.
Bien que leur objectif d'inflation de 2 % utilise un indice moins sensible aux coûts du logement, les responsables de la Fed considèrent toujours la dynamique du logement et des loyers comme un élément important et non résolu de leur lutte contre l'inflation, qui pourrait mettre en évidence l'une des tensions inhérentes à l'orientation actuelle de la politique de resserrement du crédit.
Les responsables de la Fed reconnaissent qu'il est difficile de trouver un mode de fixation des taux qui permette de contrôler la demande globale sans étouffer l'offre de nouvelles maisons et de nouveaux appartements, mais certains affirment que les décideurs politiques ont déjà trop pesé sur l'économie.
"Vous pensez qu'il suffit de claquer des doigts pour que des logements soient créés... En réalité, ce n'est pas le cas", a déclaré Jay Lybik, directeur national de l'analyse des logements collectifs pour la société de données immobilières CoStar. Après une vague de construction qui a stimulé l'offre d'appartements, les données de CoStar indiquent que les volumes de nouvelles unités diminueront fortement d'ici le début de l'année prochaine, tombant peut-être à 50 000 ou 60 000 par mois au lieu des 100 000 estimés nécessaires pour suivre le rythme de la demande.
"Nous risquons d'assister à une véritable accélération des loyers qui aggravera la situation en 2025 et 2026", a déclaré M. Lybik.
DES PROBLÈMES À PLUS LONG TERME
Les problèmes d'accessibilité au logement se sont intensifiés pendant la pandémie, les prix médians des logements ayant bondi de 50 % entre le début et la fin de l'année 2022 - bien qu'ils aient diminué depuis - et la construction d'appartements s'étant orientée vers des logements plus haut de gamme. Des membres du Congrès ont demandé à la Fed de baisser ses taux afin de réduire les coûts hypothécaires pour les consommateurs et d'encourager la construction ; les États envisagent des mesures de contrôle des loyers et des programmes visant à stimuler l'offre.
Les enjeux dépassent largement le cadre de la Fed.
"Nous avons des problèmes à plus long terme en ce qui concerne la disponibilité des logements", a déclaré Jerome Powell, président de la Fed, lors d'une conférence de presse organisée à l'issue de la réunion de janvier de la banque centrale. "Il n'y a pas eu assez de logements construits", a ajouté M. Powell, mais "ce ne sont pas des choses pour lesquelles nous disposons d'outils".
Les marchés du logement varient considérablement d'un bout à l'autre du pays, en fonction des règles locales de zonage, de la politique et des prix des terrains. Néanmoins, les coûts de financement fortement influencés par la Fed sont essentiels aux décisions d'investissement prises aujourd'hui et qui détermineront l'offre future de logements.
Pour les besoins immédiats de la Fed, une "désinflation" à venir des coûts globaux du logement semble presque certaine à mesure que le bond record des loyers et des prix de l'immobilier de l'ère pandémique s'estompe, mais elle est néanmoins essentielle pour obtenir la confiance nécessaire dans le déclin de l'inflation afin d'entamer des réductions de taux. Après des hausses de taux rapides à partir de mars 2022, le taux directeur a été maintenu entre 5,25 % et 5,50 % depuis juillet.
UNE PRESSION INFLATIONNISTE "INTÉGRÉE
Bien que l'inflation soit tombée de son plus haut niveau depuis 40 ans, les progrès récents ont été "cahoteux", reconnaissent les responsables de la Fed, l'inflation des logements en particulier étant restée plus élevée plus longtemps que prévu.
La hausse surprise de l'IPC le mois dernier s'explique en grande partie par le fait que les coûts du logement ont encore augmenté de 6 % d'une année sur l'autre, contre 4 % habituellement avant la pandémie, lorsque l'inflation globale était proche ou inférieure à l'objectif de la Fed.
Les mesures des loyers assemblées plus près du temps réel afin de saisir les prix actuels du marché au lieu des moyennes à évolution lente des données officielles indiquent que les augmentations de prix ont ralenti. Par exemple, un indice de la société immobilière en ligne Zillow, suivi de près par les responsables de la Fed, augmentait à un taux annuel de 3,4 % en janvier.
"Nous savons que cela va arriver", a déclaré Arben Skivjani, économiste en chef adjoint de la société de gestion immobilière et d'analyse RealPage, lors d'une récente présentation de la National Association for Business Economics, à propos de la baisse de l'inflation dans l'immobilier. Après avoir augmenté de près de 16 % par an au début de 2022, les loyers demandés n'ont pratiquement pas augmenté depuis l'été dernier, selon les données de RealPage.
Toutefois, les contraintes de l'offre risquent d'entraîner une accélération séculaire de l'inflation.
"Nous n'avons pas construit assez de maisons, nous n'avons pas construit assez de logements depuis au moins une décennie... Vous manquez d'offre pour un bien que tout le monde veut encore", a déclaré Mark Fleming, économiste en chef de la banque First American, lors d'une discussion de la NABE sur l'inflation dans le secteur de l'immobilier. "Que va-t-il se passer au niveau des prix ? À long terme, il y a certainement une pression inflationniste intégrée.
LA "PIÈCE DU PUZZLE" MANQUANTE
L'inflation des logements a atteint un taux annuel de 8,32 % en mars 2023, soit le taux le plus élevé depuis le début des années 1980. Le prix médian des logements a bondi de près de 50 %, passant de 322 000 dollars au deuxième trimestre 2020, au début de la pandémie, à un pic de 479 000 dollars à la fin de 2022, selon les données du recensement, soit la hausse la plus rapide depuis le début des années 1960.
Le prix médian est depuis revenu à 417 000 dollars, un effet secondaire des hausses de taux de la Fed qui, à un moment donné, ont poussé le taux d'intérêt moyen sur un prêt immobilier à 30 ans à près de 8 %, le taux le plus élevé depuis un quart de siècle.
Mais certains indices de ventes de logements plus récents montrent que les prix augmentent à nouveau, laissant les responsables de la Fed à la recherche de données sur les ventes de logements et la construction pour montrer que la demande et l'offre pourraient tendre vers un meilleur équilibre.
Une nouvelle étude de la Fed de Cleveland sur le déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande qui a alimenté l'appréciation des prix des logements à l'époque de la pandémie est un exemple de l'attention portée à cette question.
Austan Goolsbee, président de la Fed de Chicago, a qualifié le logement de "pièce du puzzle" manquante dans l'espoir de la Fed d'une baisse générale de l'inflation, tandis que Thomas Barkin, président de la Fed de Richmond, a fait de l'analyse des modèles de construction dans son district, comparant les communautés capables de suivre le rythme de la construction de nouveaux logements à celles qui sont limitées, un élément essentiel de ses récents discours.
Gregory Daco, économiste en chef d'EY, a déclaré que la trajectoire à court terme de l'inflation des logements était claire. Elle est en baisse et pourrait, au cours des deux prochains mois, contribuer de manière substantielle à la baisse de l'inflation globale, un fait si évident qu'il se sent "de plus en plus frustré" par la réticence de la Fed à agir dans ce sens.
L'année prochaine, c'est une autre histoire.
"L'inflation des loyers s'est considérablement ralentie. Cela n'est pas encore apparu pleinement" dans les données que la Fed surveille le plus attentivement, a-t-il déclaré. "Avancez encore de six à douze mois... et cela pourrait aller dans l'autre sens... C'est là que le manque d'offre entre en jeu".
