Analyse-La restriction de Blackstone REIT : un possible signe d'avertissement pour les marchés

02/12/2022 | 18:29

Bien qu'il n'y ait eu que peu de retombées plus larges de la montée en flèche des demandes de rachat d'une fiducie de revenu immobilier (FPI) non cotée de Blackstone cette semaine, certains y voient un signe d'avertissement.

Blackstone a limité les retraits de son REIT non coté de 69 milliards de dollars jeudi, après que les demandes de rachat aient atteint des limites préétablies, en raison des inquiétudes des investisseurs quant à la lenteur de l'ajustement des évaluations face à la hausse des taux d'intérêt, selon une source proche du fonds.

Cette évolution rappelle une fois de plus les risques auxquels sont confrontés non seulement les secteurs sensibles à la hausse des taux d'intérêt, mais aussi les marchés financiers au sens large, qui se sont fortement redressés dans l'espoir d'un ralentissement des hausses de taux d'intérêt.

"Nous devons être prudents - les taux ont fortement augmenté et il y aura des retombées pour certaines classes d'actifs", a déclaré Seema Shah, stratège en chef chez Principal Global Investors, gestionnaire d'actifs de 500 milliards de dollars, à propos des pièges potentiels à venir.

"Les REITS ont eu une performance fantastique pendant quelques mois, mais lorsque vous avez cette surperformance, les investisseurs ne réagissent pas aux signaux fondamentaux traditionnels tels que la hausse des taux", a-t-elle ajouté.

Les grandes économies développées ont augmenté les taux d'un total de 2 440 points de base dans ce cycle de resserrement monétaire à ce jour. Cela exclut le Japon, qui a maintenu ses taux à -0,1 %.

La Réserve fédérale américaine a augmenté son taux directeur de 375 points de base cette année pour atteindre une fourchette de 3,75 % à 4,00 % dans le cycle de hausse des taux le plus rapide depuis les années 1980 dans sa lutte contre l'inflation.

Mais ces dernières semaines, les attentes se sont accrues quant à un "pivot" de la Fed par rapport à un resserrement agressif, ce qui a incité les investisseurs à prévoir des taux d'intérêt maximaux plus bas.

Cela a contribué à déclencher la plus forte baisse mensuelle des rendements du Trésor à 10 ans depuis l'apogée de la pandémie de COVID-19 en 2020. Les REITS publics se sont redressés avec le marché boursier américain, qui est en hausse de plus de 15 % depuis la mi-octobre.

"Tant que vous avez de la complaisance, et il y a une certaine complaisance que la Fed peut organiser un atterrissage en douceur, cela peut déclencher une certaine douleur et donc des événements comme celui-ci sont de petits poteaux indicateurs pour les ramifications de la hausse progressive des taux", a déclaré Shah.

MARK TO MARKET

Les investisseurs ont déclaré qu'ils s'attendaient à de nouvelles baisses dans les REIT et le secteur immobilier.

"Le fait est que la plupart des investisseurs particuliers, et les investisseurs des régimes à prestations définies en raison des stratégies de réduction des risques, choisissent de réduire leurs avoirs immobiliers dans la mesure du possible, car les valeurs de l'immobilier direct se réévaluent parallèlement à la normalisation des taux", a déclaré Chris Taylor, directeur général de l'immobilier chez Federated Hermes.

Mais il y a une mise en garde plus large pour les marchés qui ont vu leur part d'avertissements cette année suite aux paris placés dans une ère de taux bas.

Le mini-budget de septembre, qui prévoyait des réductions d'impôts non financées, a entraîné le marché obligataire britannique dans une chute vertigineuse, les fonds de pension devant faire face à d'énormes appels de garantie sur des couvertures de taux d'intérêt qui n'avaient jamais été véritablement testées par de fortes variations des taux, ce qui a provoqué l'intervention de la Banque d'Angleterre.

Et alors que le mini-budget a brièvement déclenché une augmentation des paris sur la hausse des taux de la BoE, les REITS britanniques ont chuté de 17 % pour atteindre leur plus bas niveau depuis 2012, avant de se redresser .

Kaspar Hense, un gestionnaire de portefeuille chez BlueBay Asset Management, qui gère des actifs d'une valeur de plus de 92 milliards de dollars, a déclaré que la nouvelle concernant les REIT était un exemple des risques auxquels les marchés privés sont confrontés dans un environnement de hausse des taux.

"Si les rendements augmentent, le fait d'être investi dans des actifs plutôt illiquides peut être un défi, juste pour un gain (de rendement) plutôt faible allant dans des marchés illiquides, qui souffriront très significativement si les rendements augmentent", a déclaré Hense.

"C'est certainement ce que nous voyons ici et nous devrions vraiment nous attendre à ce que cela se reproduise au cours des six à douze prochains mois, car les rendements augmentent et les banques centrales maintiennent les taux plus élevés. Cela aura un impact sur la valeur nette, cela aura un impact sur les pertes des investisseurs", a ajouté Hense.

Blackstone a déclaré un rendement net de 9,3 % depuis le début de l'année pour la FPI, alors que l'indice de rendement total Dow Jones U.S. Select REIT, coté en bourse, a chuté de plus de 22 % au cours de la même période.

Un porte-parole de Blackstone a refusé de commenter la façon dont la société basée à New York calcule l'évaluation de son REIT, mais a déclaré que son portefeuille était concentré dans les logements locatifs et la logistique dans le sud et l'ouest des États-Unis qui ont des baux de courte durée et des loyers supérieurs à l'inflation.

L'une des préoccupations est le potentiel de grandes différences entre l'évaluation des actifs publics et des actifs privés, dont le prix ne reflète souvent pas les mouvements des marchés publics.

Pour les investisseurs qui se sont engouffrés dans les marchés privés et les actifs plus risqués dans le but d'augmenter les rendements pendant les années de taux bas et de liquidités faciles, cela pourrait maintenant s'avérer encore plus risqué.

"La période prolongée d'argent très bon marché et de liquidités abondantes a encouragé certains gestionnaires d'actifs à proposer des produits relativement liquides qui investissent dans des actifs relativement illiquides. Ces produits se comportent différemment dans un monde de liquidité inégale", a déclaré Mohamed El-Erian, conseiller chez Allianz, dans un message sur Twitter.

© Zonebourse avec Reuters 2023
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