Une baisse aussi modeste après une augmentation de 40 % des prix moyens des maisons au cours des deux dernières années, basée en partie sur une hausse de la demande d'espace pendant la pandémie de COVID-19, ne suffira pas à rendre le logement abordable, selon les analystes.
Les prix des maisons ont doublé au cours de la dernière décennie, mais le doublement des taux hypothécaires depuis le début de l'année, de 3,3 % à environ 6,5 %, a mis un terme à ce boom historique.
Les prix moyens des logements aux États-Unis, mesurés par l'indice Case Shiller 20 villes, devraient augmenter de 13,6 % cette année et chuter de plus de 5,6 % en 2023, selon le sondage réalisé du 8 novembre au 2 décembre auprès de 25 stratèges immobiliers. Si ces prévisions se concrétisent, il s'agirait de la première baisse annuelle des prix de l'immobilier en une décennie.
Les prix moyens des maisons aux États-Unis ont atteint un sommet en juin selon cette mesure et ont déjà baissé d'environ 4 % depuis lors. Ils devraient baisser de 12 % au total, selon la prévision médiane, les estimations allant jusqu'à 30 %.
"Les prix élevés des maisons, associés aux taux hypothécaires élevés, ont rendu le logement inabordable pour de nombreux Américains", a déclaré Crystal Sunbury, analyste principale de l'immobilier chez RSM, une société de conseil.
"On s'attend à ce que les corrections du marché se poursuivent jusqu'en 2023, alors que le logement restitue une partie des gains considérables qui ont eu lieu pendant la pandémie."
Sunbury s'attend à une baisse moyenne de 5 % l'année prochaine, ce qui correspond à peu près à l'opinion du consensus.
Mais les prix des logements doivent chuter de près de 20 % du sommet au creux pour être abordables, selon la réponse médiane à une question supplémentaire, avec des prévisions allant jusqu'à 40 %, soit à peu près la correction enregistrée à l'approche de la crise financière de 2007-2008.
On s'attendait à ce qu'un marché de l'emploi solide et une offre serrée empêchent un krach. Une majorité de répondants, 14 sur 24, ont déclaré que les chances que cela se produise étaient faibles ou très faibles. Parmi les 10 restants, neuf ont dit élevé et un a dit très élevé.
Les ventes de maisons existantes, qui ont chuté pendant neuf mois consécutifs pour atteindre un rythme annualisé de 4,4 millions en octobre, contre près de 6,5 millions au début de l'année, devraient se situer en moyenne autour de ces niveaux actuels jusqu'au troisième trimestre de l'année prochaine.
La construction de maisons unifamiliales et les permis de construire futurs ont également baissé à leurs plus bas niveaux depuis juin 2020.
"Les prix des maisons en 2023 seront quelque peu protégés par les contraintes d'inventaire", a déclaré Matthew Gardner chez Windermere Real Estate.
"De nombreux vendeurs potentiels de maisons seront réticents à perdre le taux d'intérêt historiquement bas dont ils bénéficient actuellement, ce qui limitera la correction nationale."
Étant donné que la plupart des Américains contractent des prêts hypothécaires fixes sur 30 ans, l'impact de la hausse des taux d'intérêt n'est pas ressenti immédiatement par les propriétaires, ce qui réduit les risques de forclusion et de krach pur et simple.
(Pour d'autres articles des sondages trimestriels de Reuters sur le marché du logement :)
