RAPPORT

FINANCIER

SEMESTRIEL

É D I T I O N 2 0 2 1

Sommaire

1 RAPPORT DE GESTION DU PREMIER SEMESTRE 2021

1

1.1

Éléments d'analyse de l'activité

2

1.2

Éléments d'analyse de l'activité par segment

12

1.3

Renseignements financiers et commentaires

35

1.4

Ressources financières

43

1.5

Reporting EPRA

47

1.6

Indicateurs financiers des principales activités

53

2 COMPTES CONSOLIDÉS CONDENSÉS AU30 JUIN 2021

55

2.1

Comptes consolidés condensés au 30 juin 2021

56

2.2

Annexe aux comptes consolidés condensés

62

3

4

5

RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES

115

Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle

116

ATTESTATION DURESPONSABLE

117

Attestation du responsable

118

DÉFINITIONS, ACRONYMES ETABRÉVIATIONS UTILISÉS

119

1

Rapport de gestion

du premier semestre 2021

  1. Éléments d'analyse de l'activité
  1. Revenus : 291 M€ au premier semestre 2021
  2. Échéancier des baux et taux d'occupation
  3. Répartition des revenus
  4. Taux de charges par activité
  5. Impayés provisionnés
  6. Cessions : 404 M€ de nouveaux contrats de cession en 2021 avec une marge de 3,7%
  7. Investissements : 228 M€ réalisés en 2021 part du groupe
  8. Projets de développement
  9. Patrimoine
  10. Liste des principaux actifs
  1. Éléments d'analyse de l'activité parsegment
  1. Bureaux : 58% du patrimoine de Covivio
  2. Bureaux France : 33% du patrimoine de Covivio
  3. Bureaux Italie : 16% du patrimoine de Covivio
  4. Bureaux Allemagne : 9% du patrimoine de Covivio
  5. Résidentiel Allemagne
  6. Hôtellerie Europe
  • 1.3 Renseignements financiers

2

etcommentaires

35

3

Comptes consolidés

35

4

1.3.1

Périmètre de consolidation

35

5

1.3.2

Principes comptables

35

5

1.3.3

Compte de résultat simplifié part du groupe

36

1.3.4 Compte de résultat consolidé simplifié

6

(à 100%)

40

1.3.5

Bilan consolidé simplifié (part du groupe)

41

6

1.3.6

Bilan consolidé simplifié (à 100%)

42

7

1.4

Ressources financières

43

11

1.4.1

Caractéristiques principales de l'endettement

43

11

1.4.2

Dette par nature

43

12

1.4.3

Échéance de la dette

44

1.4.4

Profil de couverture

45

12

1.4.5

Taux d'intérêt moyen de la dette et sensibilité

45

15

1.4.6

Rapprochement avec les comptes consolidés

46

1.5

Reporting EPRA

47

19

1.5.1

Évolution des loyers nets (part du groupe)

47

22

1.5.2

Actifs de placement

Données locatives

47

26

1.5.3

Actifs de placement

Valeur du patrimoine

48

30

1.5.4

Informations sur les baux

48

1.5.5

Rendement initial net EPRA

49

1.5.6

Ratio de coûts EPRA

50

1.5.7

EPRA Earnings : 207 M€ au S1 2021

50

1.5.8

EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV

51

1.5.9

Table de correspondance des indicateurs

de performance EPRA

52

1.6 Indicateurs financiers des principales

activités

53

COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2021 1

  • Rapport de gestion du premier semestre 2021

Éléments d'analyse de l'activité

1.1 Éléments d'analyse de l'activité

Évolution du périmètre

Le principal changement est la cession de 45% des parts de notre projet phare Alexanderplatz à Berlin, désormais détenu à hauteur de 55%.

1.1.1 Revenus: 291M€ aupremiersemestre2021

100%

En Pdg

S12021

Variation

S12021

Variation

Variation

(En millions d'euros)

S1 2020

(%)

S1 2020

(%)

(%) à PC*

% du CA

Bureaux France

121,0

110,8

-8,5%

105,7

96,6

-8,5%

-2,8%

33%

Paris

43,7

5,8%

40,8

4,4%

2,9%

13%

41,2

39,0

Grand Paris (hors Paris)

57,6

4,7%

45,8

4,6%

+ 0,0%

15%

54,9

43,7

Métropoles régionales

12,9

19,4%

12,1

20,3%

0,2%

3%

10,4

9,6

Autres régions françaises

6,8

36,6%

6,8

36,6%

0,3%

1%

4,3

4,3

Bureaux Italie

84,2

77,0

-8,5%

64,2

57,9

-9,7%

-1,7%

20%

Bureaux

hors Telecom Italia

43,3

12,2%

43,3

12,1%

2,7%

13%

38,0

38,0

Bureaux

Telecom Italia

40,9

4,7%

20,9

- 4,7%

+ 0,0%

7%

39,0

19,9

Bureaux Allemagne

27,3

25,6

-6,3%

18,4

22,3

+21,1%

-1,0%

8%

Berlin

5,1

-1,4%

3,6

4,5%

- 1,7%

1%

5,0

3,5

Autres villes

22,2

-7,5%

14,8

+ 27,3%

+ 3,4%

6%

20,5

18,8

Résidentiel Allemagne

122,5

129,5

+5,8%

78,6

83,2

+5,8%

+3,8%

29%

Berlin

59,5

+ 4,3%

38,5

+ 4,4%

+ 3,6%

14%

62,1

40,2

Dresde et Leipzig

12,3

- 5,3%

7,9

5,5%

+ 2,0%

3%

11,6

7,4

Hambourg

8,1

+ 7,7%

5,3

+ 7,6%

+ 3,0%

2%

8,7

5,7

Rhénanie-du-Nord-Westphalie

42,6

+ 10,6%

27,0

+ 10,7%

+ 4,7%

10%

47,2

29,9

Hôtellerie Europe

73,1

71,8

-1,8%

28,5

28,2

-1,0%

-20,2%

10%

Hôtels en bail

69,8

+ 8,4%

27,1

+ 9,8%

4,1%

10%

75,6

29,7

France

26,7

6,7%

8,6

8,9%

10,8%

3%

24,9

7,8

Allemagne

15,9

7,2%

6,8

6,6%

0,1%

2%

14,8

6,3

Royaume-Uni

0,0

S/O

0,0

S/O

S/O

0%

0,0

0,0

Espagne

15,5

+ 1,0%

6,7

+ 1,4%

0,9%

2%

15,6

6,8

Belgique

4,8

7,2%

2,1

6,8%

11,1%

1%

4,5

1,9

Autres

6,9

+ 130,3%

3,0

+ 131,1%

0,1%

2%

15,9

6,9

Hôtels en Murs & Fonds (EBITDA)

3,3

215,2%

1,4

S/O

S/O

1%

3,8

1,5

Total activités stratégiques

428,2

414,7

-3,1%

295,4

288,3

-2,4%

-2,6%

99%

stratégique

10,4

54,8%

7,0

56,8%

12,8%

1%

4,7

3,0

Commerces Italie

4,0

57,7%

4,0

57,7%

9,5%

1%

1,7

1,7

Commerces France

6,1

50,6%

2,6

50,5%

16,9%

0%

3,0

1,3

Autres (yc. Résidentiel France)

0,3

94,7%

0,3

94,7%

S/O

0%

0,0

0,0

CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL

438,6

419,4

-4,4%

302,3

291,3

-3,6%

-2,7%

100%

  • : Périmètre constant

Les loyers comptabilisés part du groupe ont diminué de 3,6% sur un an (- 11 M€) essentiellement du fait :

  • des résultats stables sur les segments Bureaux et Résidentiel,

dont les loyers sont stables à

0,4% (- 0,9 M€) à périmètre

constant :

  • 2,8% sur le segment Bureaux France, en raison des libérations et des renégociations à Paris Sud et Croissant Ouest intervenues en 2020
  • 1,7% en Italie en raison du confinement et de la crise sanitaire qui ont principalement impacté les commerces de pied d'immeuble à Milan (- 26%), déjà reloués depuis
  • 1,0% sur le segment Bureaux Allemagne, principalement du fait du départ d'un locataire d'un actif à Berlin, reloué depuis. La variation à périmètre constant exclut le portefeuille de Godewind, acheté en 2020, et couvre donc un petit périmètre
  • + 3,8% en Résidentiel Allemagne, une performance portée par la Rhénanie-du-Nord-Westphalie (+ 4,7%) et l'annulation de la loi Mietendeckel à Berlin (+ 3,6%)

2 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2021

  • Pour l'activité Hôtels, les revenus à périmètre constant ont chuté de 20,2% (- 5,9 M€) en raison des restrictions du début d'année en hôtellerie et à un effet base négatif (janvier et février 2020 non impactés par la crise)
  • acquisitions (+ 11,2 M€) notamment sur les Bureaux Allemagne (+ 6,0 M€) via Godewind, en Hôtels (+ 3,9 M€) et en Résidentiel Allemagne (+ 1,4 M€)
  • livraisons de nouveaux actifs (+ 8,2 M€), principalement en France (+ 4,8 M€) en 2020 dans les grandes métropoles régionales et dans la première couronne, et en Italie avec deux immeubles à Milan (+ 3,3 M€)

Rapport de gestion du premier semestre 2021

Éléments d'analyse de l'activité

● cessions d'actifs : (- 20,3 M€), notamment :

● en Bureaux France (- 7,0 M€), sur les actifs matures du

1

Croissant Ouest et en Régions, en 2020 et 2021

    • en Italie (- 7,4 M€) sur des actifs non-core et core-matures
    • en Résidentiel Allemagne (- 2,1 M€)
    • en Hôtellerie (- 0,5 M€)
    • des actifs non stratégiques (- 3,3 M€), essentiellement des Commerces en Italie et en France
  • libérations d'actifs destinés à être redéveloppés (- 4,7 M€), à Paris Centre Ouest et à Milan sur des projets engagés dans les
    QCA
  • autres effets (- 1,4 M€).

1.1.2 Échéancier des baux et taux d'occupation

1.1.2.1 Échéancier des loyers annualisés : durée moyenne des baux 7,3 ans

1.1.2.1.1 Durée ferme moyenne des baux par activité

Baux date de fin

(Années)

(1re date de résiliation)

Baux date de fin

En Pdg

2020

S12021

2020

S12021

Bureaux France

4,6

5,5

4,8

5,7

Bureaux Italie

7,4

7,9

7,3

7,9

Bureaux Allemagne

4,9

5,8

4,8

5,5

Hôtellerie Europe

14,2

15,7

13,9

15,3

Total activités stratégiques

7,3

7,3

8,2

8,2

Non stratégique

7,4

7,7

5,9

6,8

TOTAL

7,3

7,3

8,2

8,2

La durée moyenne résiduelle ferme des baux est stable à 7,3 années à fin juin 2021.

1.1.2.1.2

Échéancier des baux

Baux date de fin

(1re date

Baux

(En millions d'euros, part du groupe)

de résiliation)

% du total

date de fin

% du total

2021

30

4%

26

4%

2022

62

9%

45

6%

2023

49

7%

30

4%

2024

25

4%

17

2%

2025

45

6%

43

6%

2026

13

2%

13

2%

2027

28

4%

27

4%

2028

23

3%

36

5%

2029

26

4%

47

7%

2030

75

11%

71

10%

Au-delà

127

18%

148

21%

Total Bureaux et Hôtels en bail

504

72%

504

72%

Résidentiel Allemagne

170

24%

170

24%

Hôtel en Murs et Fonds

31

4%

31

4%

Autres (y compris Résidentiel France)

0

0%

0

0%

TOTAL

705

100%

705

100%

COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2021 3

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