Montea SA est une société immobilière réglementée publique de droit belge (SIRP - SIIC), spécialisée dans le développement et la gestion des ensembles logistiques situés en Belgique, aux Pays-Bas en France et en Allemagne (Montea ou la Société).
L'entreprise est un acteur de référence sur ces marchés. Montea offre à ses clients l'espace dont ils ont besoin pour croître, sous la forme de solutions immobilières innovantes.
Au 31/12/2021 le portefeuille immobilier représente une superficie totale de 1 545 165 m², répartie sur 79 sites. Montea SA est cotée depuis fin 2006 sur Euronext Brussels (MONT) et Paris (MONTP).
L'action Montea s'adresse aux investisseurs belges et étrangers, particuliers et institutionnels, à la recherche d'un placement indirect dans l'immobilier logistique, et souhaitant un rendement en dividendes relativement élevé avec un risque modéré.
Montea SA | Industrielaan 27 - Bus 6 | B-9320 Erembodegem (Alost)
Tél: +32 (0) 53 82 62 62 | Fax: +32 (0) 82 62 62 61 |www.montea.com RPR-RCB Gent, division Termonde | TVA BE 0417 186 211
ENVOYEZ-NOUS VOS REMARQUES OU QUESTIONS :Investorsrelation@montea.com CONCEPTION ET RÉALISATION : Montea
La version officielle de ce rapport financier annuel a été rédigée au format ESEF et est ainsi disponible sur le site web de Montea.
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La version française et anglaise du rapport financier annuel est la traduction du rapport financier annuel en néerlandais.
Les investisseurs peuvent s'appuyer sur la version traduite dans le cadre de leurs relations contractuelles avec l'émetteur.
Le rapport financier annuel a été traduit sous la responsabilité de Montea. Il est accessible au siège de la Société. Une version en ligne est également disponible surwww.montea.com. Ce rapport financier annuel est établi dans la devise EURO. Les comptes annuels ont été approuvés pour publication par le conseil d'administration de l'Administrateur Unique et seront soumis pour approbation à l'Assemblée Générale des actionnaires qui se tiendra le 17 mai 2022.
L'addition des chiffres dans les tableaux et annexes de ce rapport financier annuel peut parfois engendrer des différences d'arrondi.
En tant que société immobilière réglementée publique, Montea est placée sous la surveillance de l'Autorité belge des services et marchés financiers ou FSMA.
Ce rapport financier annuel est un document d'enregistrement universel au sens de l'article 9 du Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil du 14 juin 2017 concernant le prospectus à publier en cas d'offre au public de valeurs mobilières ou en vue de l'admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé, et abrogeant la directive 2003/71/CE.
Rapport financier annuel et document universel d'enregistrement 2021
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Table de matières
1. Personnes responsables, information des tiers, rapports d'experts et approbation par l'autorité compétente ...................................................................................................................................................... 13
1.1. Personnes responsables ..................................................................................................................... 14
1.2. Déclaration suivant l'article 12 de l'AR du 14 novembre 2007 .......................................................... 14
1.3. Rapports d'experts ............................................................................................................................. 14
1.3.1. Commissaire ................................................................................................................................. 14
1.3.2. Experts immobiliers ...................................................................................................................... 15
1.4. Déclaration relative aux informations provenant de tiers ................................................................. 15
1.5. Déclarations prospectives .................................................................................................................. 16
1.6. Informations relatives aux exercices précédents incorporées par référence .................................... 16
1.7. Document d'enregistrement universel .............................................................................................. 17
2. Experts-comptables chargés du contrôle légal ...................................................................................... 18
3. Facteurs de risque .................................................................................................................................. 20
3.1. Facteurs de risque liés à la situation financière de Montea .............................................................. 21
3.1.1. Évolution des taux d'intérêt .......................................................................................................... 21
3.1.2. Risque de liquidité ........................................................................................................................ 21
3.2. Risques légaux et réglementaires ...................................................................................................... 22
3.2.1. Domaine public et zones aéroportuaires ...................................................................................... 22
3.2.2. Cadre législatif et fiscal des sociétés immobilières réglementées publiques ............................... 23
3.2.3. Cadre législatif et fiscal des FBI ..................................................................................................... 23
3.2.4. Cadre législatif et fiscal des SIIC .................................................................................................... 24
3.3. Risques liés à la structure de la société Montea ................................................................................ 24
3.3.1. Risques liées à l'Administrateur Unique ....................................................................................... 24
3.3.2. Risques liés à un changement de contrôle ................................................................................... 25
3.4. Risques liés au portefeuille immobilier de Montea ........................................................................... 25
3.4.1. Risque de construction et de développement .............................................................................. 25
3.4.2. Inoccupation ................................................................................................................................. 25
3.4.3. Risque climatique ......................................................................................................................... 26
3.5. Risques de marché ............................................................................................................................. 26
3.5.1. Risque de concentration ............................................................................................................... 26
3.5.2. Variation négative de la juste valeur des bâtiments .................................................................... 27
4. Informations concernant Montea .......................................................................................................... 28
4.1. Nom .................................................................................................................................................... 29
4.2. Registre des personnes morales ........................................................................................................ 29
4.3. Constitution - forme juridique ........................................................................................................... 29
4.4. Siège social - Site web - adresse e-mail .............................................................................................. 29
4.5. Groupe ............................................................................................................................................... 30
4.5.1. Généralités .................................................................................................................................... 30
4.5.2. Structure du groupe ...................................................................................................................... 31
4.5.3. Données des sociétés du groupe .................................................................................................. 32
4.6. Succursales ......................................................................................................................................... 33
5. Chiffres clés ............................................................................................................................................. 34
6. Aperçu des activités ................................................................................................................................ 38
6.1. Activités principales ........................................................................................................................... 39
6.2. Principaux marchés ............................................................................................................................ 40
6.3. Principaux événements au niveau du portefeuille ............................................................................. 41
6.3.1. Informations financières historiques ............................................................................................ 41
6.3.2. État d'avancement Track'24 ......................................................................................................... 41
6.3.3. Potentiel de développement - réserve foncière .......................................................................... 48
6.4. Transactions et événements importants survenus durant l'année 2021 .......................................... 49
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6.4.1. Activité locative durant l'année 2021 ........................................................................................... 49
6.4.2. Activité de désinvestissements .................................................................................................... 49
6.4.3. Proposition de distribution d'un dividende brut de € 3,03 par action ......................................... 49
6.4.4. Autres événements de l'année 2021 ............................................................................................ 50
6.4.5. Événements importants survenus après la date du bilan ............................................................. 51
6.5. Stratégie et objectifs .......................................................................................................................... 52
6.6. Investissements .................................................................................................................................. 53
6.6.1. Principaux investissements réalisés durant chaque exercice de la période couverte par les
informations financières historiques ................................................................................................................ 53
6.6.2. fermesInvestissements essentiels de Montea actuellement en cours ou faisant l'objet d'engagements 53
6.6.3. Coentreprises et participation au capital d'autres sociétés ......................................................... 53
6.6.4. Rapport ESG : notre stratégie de durabilité .................................................................................. 53
6.6.5. Green Finance Framework ............................................................................................................ 57
6.7. Rapport immobilier ............................................................................................................................ 58
6.7.1. Belgique ........................................................................................................................................ 58
6.7.2. Les Pays-Bas .................................................................................................................................. 64
6.7.3. France ........................................................................................................................................... 66
6.7.4. Allemagne ..................................................................................................................................... 69
6.7.5. Conclusions des experts immobiliers ............................................................................................ 75
7. Résultats et situation financière ............................................................................................................. 79
7.1. Situation financière ............................................................................................................................ 80
7.1.1. Chiffres historiques ....................................................................................................................... 80
7.1.2. Synthèse des résultats financiers ................................................................................................. 81
7.1.3. Conclusions pour l'exercice 2021 ................................................................................................. 88
7.1.4. Affectation du résultat .................................................................................................................. 88
7.2. Résultats d'exploitation ...................................................................................................................... 89
8. Ressources en capital .............................................................................................................................. 90
8.1. Politique générale de financement .................................................................................................... 91
8.2. Flux de trésorerie ............................................................................................................................... 93
8.3. Structure de financement .................................................................................................................. 94
8.3.1. Capitalisation au 31 décembre 2021 ............................................................................................ 94
8.3.2. Endettement au 31 décembre 2021 ............................................................................................. 95
8.4. Poursuite du renforcement de la structure de financement en 2021 ............................................... 97
8.5. Financement des investissements ..................................................................................................... 98
9. Réglementation ....................................................................................................................................... 99
9.1. La société immobilière réglementée en Belgique ............................................................................ 100
9.2. La "Société d'investissements immobiliers cotée" (SIIC) en France ................................................ 101
9.3. La « Fiscale beleggingsinstelling » (FBI) aux Pays-Bas ...................................................................... 102
10. Tendances .............................................................................................................................................. 103
11. Prévisions ou estimations de bénéfices ............................................................................................... 105
11.1. Perspectives 2022 ............................................................................................................................ 106
11.2. Track'24 ............................................................................................................................................ 107
11.3. Hypothèses relatives aux perspectives de résultat EPRA ................................................................. 108
11.4. Hypothèses ....................................................................................................................................... 108
11.5. Hypothèses relatives aux facteurs que Montea est à même d'influencer directement .................. 108
11.6. Hypothèses relatives aux facteurs que Montea n'est pas à même d'influencer directement ......... 110
11.7. Prévision de résultat EPRA ............................................................................................................... 111
11.8. Prévision de bilan consolidé ............................................................................................................. 111
11.9. Prévision de dividende ..................................................................................................................... 112
11.10. Déclaration ....................................................................................................................................... 112
11.11. Rapport du commissaire sur les prévisions financières consolidés 2022 ........................................ 113
12. Déclaration de gouvernance d'entreprise ............................................................................................ 115
12.1. Déclaration de gouvernance d'entreprise ....................................................................................... 116
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12.1.1. Corporate Governance Code 2020 et Corporate Governance Charter ...................................... 116
12.2. Description des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ........................................ 117
12.2.1. Généralités .................................................................................................................................. 117
12.2.2. L'environnement de contrôle ..................................................................................................... 117
12.2.3. Analyse des risques et opérations de contrôle ........................................................................... 118
12.2.4. Information financière et communication .................................................................................. 119
12.2.5. Surveillance et évaluation du contrôle interne .......................................................................... 119
12.3. Organes d'administration, de direction et de surveillance et direction de l'entreprise .................. 119
12.3.1. Généralités .................................................................................................................................. 119
12.3.2. Conseil d'administration ............................................................................................................. 120
12.3.3. Comités du conseil d'administration .......................................................................................... 129
12.3.4. Management exécutif et direction journalière ........................................................................... 136
12.3.5. Politique de diversité .................................................................................................................. 137
12.3.6. Autres personnes concernées .................................................................................................... 138
12.4. Conflits d'intérêts ............................................................................................................................. 140
12.4.1. Code des sociétés et associations ............................................................................................... 140
12.4.2. Loi SIR .......................................................................................................................................... 142
12.5. Liens familiaux entre les actionnaires, administrateurs et dirigeants effectifs ................................ 143
12.6. Déclaration du conseil d'administration de l'Administrateur Unique .............................................. 143
13. Rapport de rémunération ..................................................................................................................... 145
13.1. Rémunération de l'Administrateur Unique durant l'exercice 2021 ................................................. 146
13.2. Rémunération des membres du conseil d'administration, des comités d'investissement et du
management exécutif pendant l'exercice 2021 ............................................................................................. 147
13.2.1. Rémunérations totales de l'exercice 2021 .................................................................................. 147
13.2.2. Application des critères de performance durant l'exercice 2021 ............................................... 149
13.2.3. Rémunération liée aux actions pendant l'exercice 2021 ............................................................ 149
13.2.4. Évolution des rémunération et performances ........................................................................... 150
13.2.5. Indemnités de départ octroyées durant l'exerice 2021 ............................................................. 151
13.2.6. Droits de recouvrement exercés durant l'exercice 2021 ............................................................ 151
13.2.7. Dérogation à la politique de rémuneration durant l'exercice 2021 ........................................... 152
14. Employés ............................................................................................................................................... 153
15. Montea en bourse ................................................................................................................................. 156
15.1. Évolution de l'action Montea ........................................................................................................... 157
15.2. Principaux actionnaires .................................................................................................................... 158
15.3. Notification de transparence ........................................................................................................... 158
15.4. Information en vertu de l'article 34 de l'AR du 14 novembre 2007 - Éléments pouvant exercer une
influence en cas d'offre publique d'achat ...................................................................................................... 159
15.4.1. Structure du capital (au 31 décembre 2021) .............................................................................. 159
15.4.2. Limitation légale ou statutaire de la cession de titres ................................................................ 159
15.4.3. Droits de contrôle particuliers .................................................................................................... 159
15.4.4. Conventions d'actionnaires connues de Montea pouvant entraîner une limitation de la cession
d'actions et/ou de l'exercice du droit de vote ................................................................................................ 159
15.4.5. Mécanisme de contrôle d'un plan d'actions pour les employés lorsque les droits de contrôle ne
sont pas exercés directement par les employés ............................................................................................ 159
15.4.6. Organe d'administration ............................................................................................................. 160
15.4.7. Modifications des statuts ........................................................................................................... 160
15.4.8. Capital autorisé ........................................................................................................................... 161
15.4.9. Rachat d'actions propres ............................................................................................................ 161
15.4.10. Conditions contractuelles ........................................................................................................... 162
15.5. Calendrier financier .......................................................................................................................... 163
16. Transactions avec parties liées ............................................................................................................. 164
17. Formations financières concernant le patrimoine, la situation financière et les résultats de Montea 166
17.1. Informations financières historiques ............................................................................................... 167
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Montea COMM.VA published this content on 15 April 2022 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 15 April 2022 06:59:07 UTC.