Warehouses De Pauw : Questions écrites suite à l'Assemblée Générale du 27 avril 2022

Les questions écrites que nous avons reçues sont reproduites ci-dessous (traduction libre de la version originale en néerlandais) et accompagnées d'une réponse. Veuillez noter que toutes les questions ont été posées par la Vereniging van Effectenbezitters (Association néerlandaise des investisseurs).

Point d'agenda 1 : Rapport du Conseil d'Administration relatif à la marche des affaires en 2021

WDP SA | SIRP de droit belge | Blakebergen 15 | 1861 Wolvertem | Belgique | +32 (0)52 338 400info@wdp.eu| www.wdp.eu | numéro d'entreprise : 0417.199.869 | TVA BE 0417.199.869 | RPM Bruxelles, section néerlandophone

1. Dans la section de son rapport annuel consacrée à la stratégie, WDP évoque des tendances telles que l'« omnicanal », une nouvelle façon d'acheter qui impose également d'autres exigences à la conception des centres de distribution.

A. Dans quelle mesure les biens immobiliers actuels de WDP sont-ils préparés à cette tendance ?

Le portefeuille immobilier de WDP est bien préparé aux changements qui se produisent dans le monde de l'immobilier logistique grâce à sa stratégie pure-play de développeur et investisseur final. WDP peut ainsi mettre en œuvre un standard de construction en vue d'une location à long terme, dont les normes (techniques) répondent aux exigences d'aujourd'hui et de demain. Cela se reflète également dans l'âge moyen du portefeuille immobilier, qui n'est que de 7,1 ans au 31 mars 2022.

Les évolutions technologiques, dont le commerce électronique, ont eu un impact considérable sur les habitudes de consommation des consommateurs. Les entreprises sont poussées à passer rapidement à des stratégies de vente omnicanales, ce qui modifie, à son tour, la chaîne d'approvisionnement et influence la demande d'espace de stockage. Une chaîne d'approvisionnement efficace est donc indispensable pour les achats en ligne, l'immobilier constituant l'une des facettes essentielles. Il n'existe pas d'entrepôt « omnicanal ». Les normes de qualité élevées que WDP applique à ses bâtiments garantissent qu'une grande partie de son portefeuille immobilier peut être utilisée pour des activités omnicanales. Il va sans dire qu'un flux efficace de marchandises est primordial pour le client, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du bâtiment. Ainsi, les entrepôts à hauts rayonnages, les centres de distribution multicouches et les entrepôts cross-dock sont tous adaptés à l'omnicanalité.

Grâce à la popularité persistante (et croissante) de l'omnicanal, les investissements dans l'automatisation (de la part de notre client) augmentent, ce qui permet à WDP d'offrir une plus-value, notamment en ce qui concerne le choix de l'emplacement et la fourniture de sites modernes répondant aux normes techniques appropriées.

WDP offre un large éventail de biens qui soutiennent les tendances actuelles du secteur. Spécifiquement pour l'omnicanal, WDP propose notamment une distribution XXL, des entrepôts avec stockage frigorifique, à hauts rayonnages et multi-niveaux, du cross-docking et de la logistique urbaine. La part du commerce électronique dédié s'élevait à 11 % au 31 mars 2022. En outre, plus de la moitié du portefeuille est adaptée à la « logistique urbaine ».

B. WDP peut-elle indiquer si des investissements sont nécessaires pour adapter la conception des centres et, dans l'affirmative, quelle en serait l'ampleur ?

Les bâtiments omnicanaux s'intègrent parfaitement à la norme de construction de WDP et ne nécessitent pas d'investissements spéciaux directs de la part de WDP en tant qu'investisseur final.

La mise en œuvre omnicanale spécifique est en effet réalisée par le client (comme l'informatique, les opérations, l'automatisation et le flux de produits). Les bâtiments omnicanaux s'inscrivent parfaitement dans la stratégie de WDP, qui consiste à offrir un éventail complet de biens logistiques. Cela rend WDP également plus flexible par rapport aux souhaits du client. Nous ne dérogeons pas à notre norme de construction haut de gamme pour tous les types d'entrepôts (y compris omnicanaux) dans une optique de fonctionnalité et de location à long terme ainsi que de relocation. Nous sommes flexibles, mais si la demande est spécifique au bâtiment, cela doit se traduire par une amélioration du loyer, et dans le cas d'investissements spécifiques au locataire qui n'ont aucune valeur pour le prochain client/locataire, le client doit le rembourser. Généralement, le client est responsable des investissements dans les entrepôts, tels que les systèmes de stockage automatisés, les bandes transporteuses ou les robots mobiles autopropulsés. Le coût élevé, le délai d'amortissement plus long et la complexité de ces investissements ont conduit à une tendance à l'allongement des baux ces dernières années. Pour les projets en cours (au 31 mars 2022), la durée moyenne des contrats en cours est de 11 ans, ce qui renforce la visibilité des flux de trésorerie à long terme.

C. Peut-on imaginer que, pour une partie de l'immobilier, il n'y a pas (plus) de justification économique à la modernisation ?

WDP est d'avis que cela ne constitue pas un risque pour le moment. Le portefeuille immobilier actuel tient compte des normes industrielles modernes et des derniers développements en matière de durabilité. Par conséquent, la plupart des solutions (technologiques) peuvent être mises en œuvre sans incidence sur la fonctionnalité.

En raison de la pénurie croissante de parcelles immédiatement disponibles, une pression à la hausse s'exercera sur les prix de location. À terme, WDP pourra se moderniser davantage et de manière rentable. Autrement dit, WDP voit principalement des opportunités dans le redéveloppement futur.

De plus, la disponibilité immédiate de locaux modernes et adaptés devrait encore diminuer en raison de la rareté des terrains, ce qui ne fait qu'offrir davantage d'opportunités pour le portefeuille existant.

WDP s'efforce toujours de créer une valeur ajoutée au sein de son portefeuille immobilier existant. WDP n'applique pas une stratégie active de recyclage des liquidités, mais souhaite réaliser la valeur en interne (notamment par la modernisation). Ce n'est que lorsqu'un bâtiment ou un terrain n'offre plus de valeur ajoutée et de fonctionnalité pour le secteur de l'immobilier logistique et que, par conséquent, en termes de zonage, il n'y a pas de place pour la logistique, que WDP le désinvestit.

2. Dans quelle mesure WDP souffre-t-elle des prix élevés des matériaux de construction, des perturbations actuelles de la chaîne d'approvisionnement et de la rareté de la main-d'œuvre ? Quelle est l'importance du risque que WDP doive reporter ou même annuler des projets prévus dans un avenir proche, car le rendement minimum requis ne peut plus être atteint ?

WDP ne s'attend pas à une annulation des projets de construction mais connaît actuellement un retard dans les conditions de livraison (en combinaison avec des coûts de construction plus élevés) ; en d'autres termes, la situation actuelle est un revenu différé. En moyenne, un processus de développement prend 6 mois pour la procédure d'autorisation et 9 mois pour la période de construction. Celle-ci est passée de 12 à 15 mois en raison des multiples problèmes de chaîne d'approvisionnement que nous avons connus au cours des 24 derniers mois.

En raison de la guerre actuelle en Ukraine et de la hausse des prix de l'énergie, les coûts de construction ont encore augmenté de 10 à 25 % depuis le début de l'année à la suite des problèmes d'approvisionnement en matériaux de construction. Cela aura un impact temporaire sur les rendements du développement. En outre, cela affecte également le délai moyen de réalisation des projets de construction qui doivent encore être lancés. La situation actuelle, caractérisée par un approvisionnement difficile, exerce une pression supplémentaire sur le délai moyen d'exécution qui est de 15 mois. Toutefois, le pipeline existant en cours (d'environ 662 millions d'euros au 31 mars 2022) est largement protégé. WDP se trouve actuellement dans une phase de transition où des projets, qui étaient en négociation depuis plusieurs mois (sur la base des offres et des devis de l'époque), doivent être clôturés bien qu'entre-temps, nous soyons entrés dans un environnement inflationniste. Pour ces projets, WDP prévoit que les coûts seront supportés à la fois par elle-même, le client et l'entrepreneur. Toutefois, WDP s'en tient à son rendement moyen attendu en matière de développement, à savoir 5 % en Europe occidentale et 7 % en Roumanie, même si l'on ne peut exclure qu'il descende temporairement en dessous. Toutefois, ceci est partiellement compensé par une indexation plus élevée des contrats de location et par le faible taux d'intérêt des financements récemment émis.

Pour que de nouveaux projets puissent être négociés, la hausse des coûts de construction devra s'accompagner d'une augmentation des loyers, notamment en raison de la raréfaction des terrains.

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