Les économies développées du monde entier sont aux prises avec les conséquences profondes de la fin d'années de politique monétaire ultra-libre, qui a maintenu les prix des actifs élevés et le coût de la dette faible.

Jusqu'à présent, nulle part le choc de ce revirement n'a frappé plus fort qu'en Grande-Bretagne, où les affrontements entre les responsables politiques sur la manière de relancer la croissance et de stopper l'inflation ont déclenché une réévaluation spectaculaire sur les marchés monétaires en livres sterling.

Alors que les propriétaires de maisons se plaignent d'une hausse soudaine du coût des prêts hypothécaires, une flambée des taux swap britanniques à cinq ans a également jeté un froid sur le secteur de l'immobilier commercial britannique, qui représente 1 600 milliards de dollars et dont le prix des actifs pourrait chuter de 20 % d'ici la fin 2024, selon les analystes de Goldman Sachs.

Les données de MSCI, qui suit les changements mensuels sur 1 794 propriétés évaluées à environ 37 milliards de livres (41,55 milliards de dollars), ont montré que les valeurs ont chuté de 2,6 % en septembre, la plus forte baisse mensuelle depuis juillet 2016, le mois après que la Grande-Bretagne ait voté pour quitter l'Union européenne.

Les investisseurs en immobilier commercial, comme les sociétés d'investissement immobilier (REIT), s'appuient sur leur capacité à gagner plus en loyers et en bénéfices des ventes qu'ils ne déboursent en dépenses, y compris les coûts de la dette et des capitaux propres.

Les sociétés phares comme Land Securities, British Land et Hammerson ont poussé le refinancement majeur au-delà d'un pic prévu à la mi-2023 du taux de référence de la Banque d'Angleterre, comme le montrent les états financiers.

Mais une bonne gestion financière n'est qu'un des défis à relever, car les dépenses de main-d'œuvre, de carburant et de produits de base augmentent également le risque que les locataires à court d'argent rendent les clés.

Bien qu'elles soient moins exposées aux prêts immobiliers à risque qu'avant la crise financière mondiale de 2007-2008, les banques sont déjà sur le qui-vive en cas de violation des conditions de prêt liées à la valeur marchande d'un bien ou aux revenus locatifs par rapport à la dette décrochée sur ce bien, selon les sources.

Si ces conditions, ou clauses restrictives, sont violées, les investisseurs pourraient devoir se refinancer plus tôt que prévu, à des taux plus élevés. Les analystes de Goldman Sachs prévoient que les coûts financiers bruts des sociétés immobilières britanniques cotées en bourse qu'ils couvrent pourraient augmenter de 75 % au cours des cinq prochaines années.

James Liddiment, directeur général du Real Estate Advisory Group chez Kroll, a déclaré que les prix de l'immobilier commercial étaient déjà touchés par la hausse des taux d'emprunt, qui constitue un coût fondamental pour les occupants comme pour les investisseurs.

"Étant donné le nombre probable de personnes touchées et le niveau auquel les taux devraient augmenter, les créanciers pourraient être contraints d'accepter des dérogations aux clauses restrictives pour tenter de stabiliser le portefeuille de prêts", a-t-il déclaré à Reuters.

Les FPI britanniques utilisent moins l'effet de levier aujourd'hui qu'avant la crise financière. Mais avec la chute de la valeur des biens immobiliers, les ratios prêts/valeur moyens sont passés de 23 % au début de l'année à 28 %, selon Zachary Gauge, responsable de la recherche immobilière chez UBS.

Swap de taux d'intérêt à 5 ans sur la livre sterling

RISQUE OCCUPATIONNEL Les inquiétudes concernant les coûts de financement font suite à des années d'inquiétude concernant les loyers pour certains REITs, car la pandémie a vidé les bureaux, les magasins, les pubs et les restaurants, réduisant la demande d'espace des entreprises.

Les taux d'occupation des bureaux britanniques étaient d'environ 30 % ces dernières semaines, contre une moyenne estimée à 80 % avant la pandémie, selon Remit Consulting.

Les taux d'inoccupation de l'immobilier de loisirs et de détail restent également supérieurs aux niveaux pré-pandémiques, selon les chiffres de Local Data Company, à 10,6 % et 15,4 % respectivement. La fréquentation des destinations commerciales britanniques est en baisse d'environ 15 % en moyenne en 2022 par rapport à 2019, selon les données de Springboard.

La demande d'espaces de bureaux dans le centre de Londres, en particulier dans les immeubles anciens, faiblit également.

Seulement 2,6 millions de pieds carrés (241 548 mètres carrés) d'espace ont été loués au troisième trimestre, soit 30 % de moins qu'au deuxième trimestre et 14 % de moins que la moyenne trimestrielle sur 10 ans, selon CBRE.

Certains occupants réduisent leurs dépenses pour limiter les coûts et la consommation d'énergie, ce qui risque de comprimer davantage les revenus locatifs des sociétés immobilières.

HSBC a déclaré ce mois-ci à son personnel qu'elle réduisait ses espaces de bureaux dans le monde entier d'environ 40 % par rapport aux niveaux de 2019.

Le créancier pourrait se débarrasser de son emblématique gratte-ciel de Canary Wharf à Londres dans le cadre d'une révision plus large et, en attendant, il regroupe le personnel sur moins d'étages dans la tour de 45 étages, réduisant l'espace occupé de 25 %. Marks and Spencer accélère ses plans de fermeture de 67 grands magasins "full line" sur cinq ans, un coup dur pour ses propriétaires et les entreprises voisines.

Les taux commerciaux uniformes, une taxe prélevée sur les propriétés commerciales, devraient bondir de 3 milliards de livres en avril prochain, le plus grand bond annuel depuis 1991, après que l'inflation ait atteint 10,1 % en septembre, le mois au cours duquel les taux pour l'année suivante sont fixés.

"...d'autres faillites d'entreprises et fermetures de magasins s'ensuivront à moins que l'UBR ne soit à nouveau gelé", a déclaré Jerry Schurder, responsable de la politique des taux commerciaux chez Gerald Eve.

Le marché boursier signale également la prudence croissante des investisseurs à l'égard de l'immobilier commercial britannique, avec un indice de 15 REIT baissant de 44% jusqu'à présent en 2022, comparé à une baisse de 9,8% de l'indice plus large FTSE 350 .

Certains investisseurs internationaux font également état des inquiétudes des promoteurs britanniques quant à leur capacité à financer la construction.

"Le promoteur dit : nous voudrions le vendre maintenant, ou nous sommes plus ouverts à le vendre maintenant, et à tel point que nous sommes prêts à céder une partie (...) du bénéfice du promoteur afin de continuer à avancer", a déclaré Martin Zdravkov, gestionnaire de portefeuille principal chez le gestionnaire d'actifs allemand DWS.

Indice REITs britannique vs rendement du gilt à 30 ans

(1 $ = 0,8906 livre)