L'approche adoptée par la ville-État clinquante du Golfe consiste à relancer un modèle économique flamboyant qui, pendant des décennies, s'est concentré sur l'investissement immobilier, le tourisme et l'afflux de capitaux étrangers.

L'immobilier est à nouveau en plein essor - aidé par la demande russe dans le contexte de la guerre en Ukraine et par des règles de résidence plus souples - et les analystes voient cette fois davantage de garde-fous en place pour éviter que ne se reproduisent les problèmes qui ont assombri Dubaï après le resserrement du crédit mondial de 2008.

Abritant la plus haute tour du monde et des îles artificielles, Dubaï poursuit de nouveaux objectifs ambitieux : Un plan économique décennal, baptisé D33, vise à doubler la taille de l'économie et à faire de Dubaï l'un des quatre principaux centres financiers mondiaux en l'espace d'une décennie.

Le plan prévoit également de faire passer la longueur des plages publiques de 21 km à 105 km d'ici à 2040 et de redonner vie à l'île poussiéreuse de Palm Jebel Ali, abandonnée à la suite de la crise financière de 2008.

Le nombre de touristes en 2023 est presque revenu aux niveaux de 2019, et l'année dernière, Dubaï a été le quatrième marché immobilier à haut risque le plus actif au monde, avec 219 ventes de maisons de plus de 10 millions de dollars, selon une étude de Knight Frank.

Dans le même temps, la flambée des prix de l'immobilier et la demande pour le segment ultra-haut de gamme ravivent les souvenirs d'anciens excès.

En 2008, la crise financière mondiale a frappé Dubaï de plein fouet, entraînant une fuite des capitaux et des personnes, un effondrement des prix de l'immobilier et des sociétés phares à fort effet de levier, connues sous le nom d'entités liées au gouvernement (GRE), qui peinent à rembourser leurs dettes.

Abu Dhabi, la capitale des Émirats arabes unis, riche en pétrole, est finalement intervenue en offrant une bouée de sauvetage de 20 milliards de dollars, dont on s'attend à ce qu'elle soit reconduite pour la troisième fois.

Nasser Al Shaikh, directeur du département des finances de Dubaï jusqu'en 2009, a déclaré à Reuters qu'il y avait un risque que Dubaï devienne trop cher à vivre, et que les nouveaux développements devaient garantir une offre suffisante pour répondre à la demande de biens immobiliers à revenus moyens à mesure que la population augmentait.

"Si les promoteurs privés ne sont pas en mesure de le faire, le gouvernement et les GRE pourraient jouer un rôle plus important pour y parvenir et maintenir des prix raisonnables", a déclaré M. Shaikh, en faisant référence aux grandes entreprises qui ont été le fer de lance de la croissance fulgurante de Dubaï.

Selon les statistiques officielles, la population de Dubaï a dépassé les 3,55 millions d'habitants en 2022, soit une hausse de 2,1 % par rapport à 2021 et de 4 % par rapport à 2020 ; S&P estime qu'elle dépassera les 4 millions d'habitants d'ici à 2026.

LEÇONS TIRÉES DE L'EXPÉRIENCE

"Il y a toujours le risque d'une nouvelle série d'emprunts importants (par les promoteurs du GRE) sur la base d'attentes irréalistes en matière de ventes immobilières ; cependant, j'espère que les leçons tirées des cycles précédents atténueront ce risque", a déclaré Justin Alexander, directeur de Khalij Economics et analyste du Golfe chez GlobalSource Partners.

Le Dubai Media Office n'a pas immédiatement répondu à une demande de commentaire sur la manière dont sa stratégie permet de garantir une croissance durable et non spéculative.

Dubaï a mis en place un bureau de gestion de la dette en 2022, a remboursé ou restructuré une partie de l'encours de la dette et a annoncé son intention de coter les participations de l'État dans dix entreprises afin de lever des capitaux et d'approfondir les marchés financiers. Quatre d'entre elles ont été cotées l'année dernière.

M. Shaikh a déclaré que les responsables actuels des finances avaient tiré les leçons des expériences des 15 dernières années.

"Dubaï a aujourd'hui une stratégie, et le développement des marchés de capitaux est un élément important de la proposition financière globale de Dubaï, non seulement pour générer des liquidités et rembourser la dette, mais aussi pour approfondir les marchés de capitaux au sein du secteur financier.

UN HAVRE DE PAIX MONDIAL

Centre commercial des Émirats arabes unis, Dubaï a injecté des ressources dans des réformes sociales et commerciales et dans des secteurs tels que la technologie numérique. Les recettes pétrolières représentent moins de 2 % du PIB, contrairement à Abu Dhabi, la capitale aux poches pleines.

Les prix moyens de l'immobilier ont augmenté de 12,8 % au premier trimestre, et les prix des villas de près de 15 %, selon le cabinet d'études immobilières CBRE. Les ventes de villas ont dépassé les records de 2014. Les acheteurs russes sont arrivés en troisième position dans le top 10 des acheteurs de Betterhomes en mai, derrière l'Inde et le Royaume-Uni.

"Dubaï s'est vraiment imposée comme un refuge mondial", a déclaré Richard Waind, directeur général du groupe Betterhomes à Dubaï, ajoutant que la ville était sûre pour les familles et stable sur le plan politique et financier.

"Ce n'est plus un marché spéculatif. Il s'agit d'un marché fondé sur un véritable investissement. Je pense que c'est une très grande différence par rapport à ce que nous avons vu en 2008-2009 et peut-être au dernier pic autour de 2014".

Le rebond a également renforcé les bilans des principales entreprises de Dubaï Inc, y compris les GRE telles que la compagnie aérienne Emirates, et les sociétés Emirates NBD et Emaar Properties, détenues majoritairement par le gouvernement mais cotées en bourse.

S&P estime que la dette brute des administrations publiques de Dubaï tombera à 51 % du PIB, soit environ 66 milliards de dollars, d'ici à la fin de 2023, contre 78 % du PIB en 2020, même si la dette du secteur public au sens large restera élevée, à environ 100 % du PIB, en raison de l'importance des engagements non financiers des entreprises publiques.

Les swaps de défaut de crédit à cinq ans de Dubaï, qui représentent le coût de l'assurance contre un défaut de paiement, ont atteint un niveau historiquement bas de 66 points de base le 8 mars de cette année, bien en dessous de 316, le niveau le plus élevé qu'ils aient atteint au plus profond de la pandémie de COVID-19 en 2020.

TRANSPARENCE

L'année dernière, Dubaï a attiré des investissements directs étrangers estimés à 12,8 milliards de dollars, selon le rapport 2022 du Financial Times "fDi Markets" publié le mois dernier ; les investissements directs étrangers en Arabie saoudite s'élevaient à environ 30 milliards de riyals (8 milliards de dollars).

Malgré la concurrence croissante des pays voisins du Golfe, les infrastructures, les écoles et les hôpitaux de Dubaï restent très demandés.

Plusieurs personnes interrogées par Reuters ont fait part de leurs préoccupations concernant le manque de données et de transparence, en particulier parmi les GRE, ce qui rend plus difficile l'évaluation correcte des fondamentaux de Dubaï.

Les Émirats arabes unis ont été placés sur la "liste grise" du Groupe d'action financière internationale (GAFI) en 2022, ce qui accroît le risque d'une réduction des entrées de capitaux, d'une diminution des fusions-acquisitions et d'un manque potentiel de confiance de la part des investisseurs.

Mais certains investisseurs de premier plan sont optimistes.

"Dubaï a été l'une des destinations les plus résistantes", a déclaré Philippe Zuber, PDG de Kerzner International, qui exploite les complexes de luxe Atlantis et One&Only, ajoutant que Dubaï avait gardé les frontières ouvertes et les entreprises solides pendant la crise du COVID.

Kerzner, qui appartient en partie au fonds souverain de Dubaï, a ouvert en 2023 le complexe "ultra luxueux" Atlantis the Royal, son deuxième complexe Atlantis sur l'île de Palm Jumeirah. Le Royal Mansion Penthouse, où Beyonce a séjourné, coûte 100 000 dollars par nuit.

(1 $ = 3,6728 dirhams des Émirats arabes unis)

(1 $ = 3,7504 riyals)