Complément d'informations : rapport de l'expert immobilier

B. Juste valeur à la date du 31/12/2022 (périmètre Cushman&Wakefield)

La juste valeur correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif et est déterminée en valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (juste valeur avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).

Au 31 décembre 2022, la juste valeur hors droits du patrimoine immobilier du Groupe ORPEA (périmètre Cushman&Wakefield) s'élève à € 2 979 928 875 HD (Deux milliards neuf cent soixante-dix-neuf millions neuf cent vingt-huit mille huit cent soixante-quinze euros hors droits), impliquant un taux de capitalisation des actifs immobiliers (loyers normatif / Juste Valeur HFA + Capex Restant à Décaisser) de 5,43%.

Au 31 décembre 2022, la juste valeur incluant les droits du patrimoine immobilier du Groupe ORPEA (périmètre Cushman&Wakefield) s'élève à € 3 156 394 840 DI (Trois milliards cent cinquante-six millions trois cent quatre-vingt-quatorze mille huit cent quarante euros droits inclus) impliquant un taux de rendement des actifs immobiliers (loyers normatif / Juste Valeur FAI + Capex restant à Décaisser) de 5,13%.

Récapitulatif par pays de la juste valeur (périmètre Cushman&Wakefield)

'(1) Taux de capitalisation = loyer normatif / (Juste valeur HFA + Capex Restant à Décaisser) '(2) Taux de rendement = loyer normatif / (Juste valeur FAI + Capex Restant à Décaisser)

• RAPPORT CONDENSE •

Informations provenant de tiers, déclarations d'expertise et déclarations d'intérêt - rapport condensé des experts immobiliers

1.1. Contexte général de la mission d'expertise

Cadre général

La société Orpéa (« la Société ») nous a demandé, par contrat, de procéder à l'estimation de la juste valeur de certains actifs composant le patrimoine d'Orpéa. Le présent rapport condensé, qui résume nos conditions d'intervention, a été rédigé afin d'être intégré dans le document de référence de la Société.

Nos missions sont réalisées en toute indépendance.

Notre société n'a aucun lien capitalistique avec la société Orpéa.

Notre société confirme que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité d'évaluateurs qualifiés et qu'elle a exercé sa mission en tant que société d'expertise indépendante qualifiée pour les besoins de la mission.

Nos honoraires annuels facturés à la Société représentent moins de 5 % du chiffre d'affaires de notre société, réalisé durant l'année comptable précédente.

Nous n'avons pas identifié de conflit d'intérêts sur ces missions.

Mission actuelle

Nos missions ont porté sur l'estimation de la juste valeur des murs en l'état d'occupation annoncé au 31 décembre 2022.

Nous confirmons que, conformément à la norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur usage optimal (« Highest and best use value »). En l'espèce, nous n'avons pas retenu des valeurs en usage alternatif.

Il est rappelé ici que lorsque le client est preneur aux termes d'un contrat de crédit-bail, l'Expert effectue exclusivement l'évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. Ainsi, les actifs faisant l'objet d'un crédit-bail immobilier ont été supposés détenus en pleine propriété. De la même façon, lorsque le bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l'hypothèse de la vente de l'actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la Société.

1.2. Conditions de réalisation

Éléments d'étude

La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués, supposés sincères et correspondre à l'ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance de la Société, susceptibles d'avoir une incidence sur la juste valeur de l'immeuble.

Référentiels

Les diligences d'expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :

• au plan national :
• • les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l'évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l'épargne, publié en février 2000 ;
  • la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière,
• au plan international, standards reconnus alternativement ou cumulativement :
• • les normes d'expertise européennes de TEGoVA (The European Group of Valuers' Association) publiées dans son guide bleu European Valuation Standards ;
  • ainsi que les standards du Red Book de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) publiés dans son RICS Valuation - Professional Standards ;
  • les dispositions d'IVSC (International Valuation Standard Committee).

ORPEA * DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2022 * 1

• RAPPORT CONDENSE •

Méthodologie retenue

Nous avons retenu les méthodes d'évaluation par le revenu (méthode par le rendement) ainsi que la méthode par comparaison directe uniquement à titre de recoupement.

1.3. Juste valeur globale à la date du 31/12/2022

La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif et est déterminée en valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (juste valeur avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).

1.4. Observations générales

Nous attirons votre attention sur le fait que la situation inflationniste mondiale, la hausse des taux d'intérêt, les événements géopolitiques en Ukraine ont accru la volatilité des marchés immobiliers à court et moyen terme.

L'expérience passée a montré que le comportement des utilisateurs et des investisseurs peut changer rapidement pendant ces périodes de volatilité accrue. Aussi, il convient de noter que les conclusions énoncées dans le présent rapport ne sont valables qu'à la date d'évaluation.

Nous recommandons que cette évaluation puisse être revue périodiquement afin de tenir compte des potentielles évolutions de marché dues aux événements en cours.

Ce rapport condensé est un élément indissociable de l'ensemble des travaux réalisés dans le cadre de la mission d'expertise.

Chacun des experts confirme les valeurs des immeubles dont il a lui-même réalisé l'expertise ou l'actualisation, sans prendre de responsabilité pour celles effectuées par les autres experts.

ORPEA * DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2022 * 2