Stradim Espace Finances : Rapport de gestion 2021

STRADIM - ESPACE FINANCES SA

Société Anonyme au capital de 12.000.000 €

Siège social : Aéroparc de Strasbourg, 3 rue Pégase, 67960 ENTZHEIM

Téléphone : 03.88.15.40.60. - Télécopie : 03.88.15.90.60.

353 683 469 R.C.S. STRASBOURG

INSEE n° 353 683 469 00038

Rapport de gestion du Conseil d'Administration à

L'Assemblée Générale Ordinaire

Du 22 juin 2022

Mesdames, Messieurs,

Nous vous avons réunis en Assemblée Générale Ordinaire, conformément aux dispositions de la loi et des statuts de notre société, à l'effet de vous exposer l'activité de notre société durant l'exercice écoulé, vous faire donner lecture des rapports de nos commissaires aux comptes, vous demander d'approuver les comptes sociaux et consolidés de cet exercice et vous entretenir de la situation et des perspectives d'avenir de la Société.

Les convocations prescrites ont été régulièrement effectuées et tous les documents et pièces prévus par la réglementation en vigueur ont été tenus à votre disposition dans les délais impartis.

Le présent rapport a pour objet de vous présenter non seulement la situation de notre Société mais également celle du Groupe qu'elle contrôle.

1) FAITS MARQUANTS

L'exercice clos le 31/12/21 a connu, malgré la crise sanitaire, une année encore très soutenue au niveau des ventes du Groupe STRADIM. Nous avons enregistré 959 contrats de réservation en 2021 contre 857 contrats en 2020.

La société a cédé les titres et les comptes courants de la SCCV SARCELLES 8 MAI 1945 et de la SCCV SARCELLES MONTFLEURY. Ces cessions, enregistrées comptablement dans les opérations exceptionnelles, ont généré un profit net d'impôt de 571 k€.

Tendances du secteur d'activité au niveau national : (source : Ministère de la transition écologique, résultats au 4è trimestre 2021)

Au quatrième trimestre 2021, la situation de l'économie immobilière demeure contrastée. Elle est en net redressement par rapport à 2020 mais reste affectée par la crise sanitaire et les tensions sur les prix. Dans le neuf, les mises en vente, réservations de logements et mises en chantier progressent, tandis que le nombre d'autorisations fléchit. La hausse des coûts de production continue de s'accentuer. Dans l'ancien, les transactions se replient légèrement alors que la hausse des prix demeure forte, surtout en province. Tandis que les conditions de financement restent stables, le volume de crédits nouveaux poursuit son léger repli. L'emploi salarié continue de baisser dans les activités immobilières, qui connaissent par ailleurs un niveau de créations d'entreprises élevé, quoiqu'en léger repli. L'emploi progresse à l'inverse dans le bâtiment, où le climat des affaires poursuit son redressement, dépassant nettement son niveau d'avant-crise. Les perspectives continuent de s'améliorer dans le bâtiment et les perspectives de mises en chantier dans la promotion immobilière se redressent très nettement.

DANS LE NEUF, LES MISES EN VENTE ET RESERVATIONS PROGRESSENT ALORS QUE LES AUTORISATIONS FLÉCHISSENT

Malgré leur progression, les niveaux de réservations et mises en vente demeurent en deçà de ceux d'avant-crise Au quatrième trimestre 2021, en glissement annuel, le redressement des mises en vente de logements neufs se poursuit (+ 10,2 %, après + 8,4 %), mais leur niveau (25 600 logements) demeure inférieur de 7,0 % à celui du quatrième trimestre 2019 et de 13,4 % au niveau moyen des quatrièmes trimestres de la période 2015- 2019. Le nombre de réservations (ventes) augmente de 3,2 % par rapport au niveau atteint un an auparavant, après un repli (- 6,5 % en glissement annuel) au trimestre précédent. Avec 28 800 logements réservés, les ventes demeurent inférieures de 18,3 % à leur niveau du quatrième trimestre 2019 et de 14,4 % à la moyenne des quatrièmes trimestres de la période 2015-2019. Au total sur l'année 2021, les mises en ventes se redressent de 21,0 % par rapport à 2020 pour atteindre 104 500 logements, et les réservations progressent de 15,0 % pour s'établir à 116 700 logements. Ces niveaux restent inférieurs de 8,8 % et 11,0 % respectivement à ceux de 2019. Les annulations enregistrées au cours du quatrième trimestre 2021 poursuivent leur repli en glissement annuel (- 23,6 %, après - 21,1 %) et représentent 13,6 % des ventes, contre 18,4 % un an auparavant. L'encours de logements proposés à la vente s'établit à 95 200 logements, ce niveau se repliant légèrement en glissement trimestriel (- 0,3 %, après + 0,3 %).

2) ACTIVITE AU COURS DE L'EXERCICE

2.1)Activités de la société STRADIM ESPACE FINANCES SA

La société exerce, du fait de ses activités de société Holding, les fonctions de gestion, d'animation, de coordination des filiales détenues et ce dans tous les domaines d'activité couverts par les différents métiers liés ou rattachés à l'immobilier.

La société STRADIM ESPACE FINANCES a réalisé un chiffre d'affaires au 31.12.2021 de 2 136 k€ contre 1 900 k€ au 31.12.2020, intégrant les prestations liées aux contrats d'assistance générale d'animation et d'accompagnement de mission qui se répartissent de la manière suivante :

Le résultat s'élève à 3 216 k€ contre 2 543 k€ au 31.12.2020 et est essentiellement composé des remontées de résultats des sociétés composant le Groupe STRADIM (sociétés commerciales, SCI/SNC de construction vente et SCI de gestion) et des plus-values de cession de titres de participations.

2.2) Activités du Groupe STRADIM

Le Groupe STRADIM totalise 959 contrats de réservation d'appartements en 2021 contre 857 en 2020. Le taux d'annulation est de 6,8 % en 2021 (11% en 2020), ce qui correspond à 70 lots en 2021 contre 99 lots en 2020.

Ventes actées du Groupe par secteur d'activité :

Les résultats des opérations immobilières sont reconnus selon la méthode de l'avancement. Le retard pris sur l'avancement en raison de la crise sanitaire n'a pas pu être chiffré. Il représente plus un décalage dans le temps qu'une perte immédiate. Le Groupe Stradim Espace Finances a pu poursuivre son activité dans le respect des règles sanitaires et des gestes barrières.

La direction générale surveille l'évolution de l'épidémie et applique toutes les mesures requises pour protéger ses collaborateurs, clients et partenaires, participant ainsi à l'effort mondial visant à limiter la propagation du virus

Vous trouverez en ANNEXE 1 l'activité détaillée des filiales de promotion immobilières du Groupe STRADIM, précisant le stade d'avancement de chaque opération logée dans une SCI/SNC ou SCCV.

2.3) Activités en matière de recherche et de développement

Notre Groupe, de par son activité, n'est pas concerné par les dépenses de recherche et de développement au sens technique du terme.

2.4) Opérations exceptionnelles de l'exercice

2.4.1) Abandons de créance ou subventions à caractère commercial

Le suivi des abandons de créances et subventions commerciales accordés au cours de l'exercice et des exercices précédents, assortis d'une clause de retour à meilleure fortune, non échus sont détaillés dans le tableau ci-dessous :

Les abandons de créances et subventions accordés et alloués en 2021 s'élèvent à 810 000 €.

Les abandons de créances et subventions non échus avec clause de retour à meilleure fortune dans un délai de 3 ans s'élèvent ainsi à 1 560 000 €.

Les abandons de créances et subventions définitivement irrécupérables en raison de l'arrivée à l'échéance de la clause de retour à meilleure fortune sans que celle-ci n'ait été réalisée, et ne produisant plus d'effets sont nuls au 31.12.2021.

2.4.2) Cession titres SCCV SARCELLES 8 MAI 1945 et titres SCCV SARCELLES MONTFLEURY

Notre société a cédé au cours de l'exercice clos le 31.12.2021 l'intégralité des titres détenus au 31.12.2020 et les comptes courants de chacune des SCCV suivantes :

- SCCV SARCELLES 8 MAI 1945 : 490 titres

- SCCV SARCELLES MONTFLEURY : 490 titres

Cette opération a généré un profit net avant impôt de 777 k€ générant un impôt de 206 k€.

2.5) Evolution du cours de la bourse

Nos références boursières sont les suivantes : ISIN : FR 0 000 000 074 775 Mnémonique : ALSAS.

L'évolution de la valeur du titre au cours de l'année 2021 et jusqu'au 18/03/2022 a été la suivante (selon site BOURSORAMA) :

3) LE RESULTAT DU GROUPE

3.1) Données consolidées

3.1.1) Résultat

Le chiffre d'affaires consolidé réalisé sur la période de 12 mois se monte à 141 060 k€ contre 103 702 k€ au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2020 de 12 mois, soit une hausse de 36%.

La valeur ajoutée de l'exercice 2021 s'élève à 24 345 k€ contre 19 073 k€ au 31.12.2020 et représente 17,30% du chiffre d'affaires, contre 18,40% en 2020.

Par ailleurs, au 31 décembre 2021 les stocks représentent 144 914 K€ et sont dépréciés à hauteur de 4 878 K€ soit 3,37%. Au 31 décembre 2020 les stocks représentaient 137 823 k€ et étaient dépréciés de 3 811 k€ soit 2,8%.

Le résultat financier passe de 4 k€ à - 448 k€.

Ainsi, le résultat net de l'ensemble consolidé du Groupe passe de 2 808 k€ à 4 181 k€. Le résultat net part Groupe passe de à 2 850 k€ à 3 888 k€.

Le résultat net part Groupe par action passe donc de 0,83 € à 1,13 € pour 3 439 760 actions.

3.1.2) Autres informations

• • Méthode à l'avancement des contrats à long terme : opérations intégrant des obligations de réalisation de logements sociaux destinés à la vente à un bailleur social :

A compter du 1er janvier 2011, l'assiette foncière des opérations intégrant des obligations de réalisation de logements sociaux destinés à la vente à un bailleur social, fait désormais l'objet d'une décote qui correspond à la décote généralement constatée lors des ventes réalisées par les collectivités locales au profit de bailleurs sociaux. Cette décote est néanmoins plafonnée au taux d'effort constaté entre le prix de vente imposé dans le cadre de la vente des logements sociaux et celui proposé aux acquéreurs du secteur privé.

Par contre, si l'acte notarié prévoit déjà une distinction de valeur du terrain selon sa destination, aucune décote ne sera applicable, la valeur foncière retenue étant celle de l'acte authentique.

Le taux maximum de la décote applicable aux nouvelles opérations est révisé annuellement en fonction de l'évolution du marché.

Cette méthode permet de traduire la réalité économique des montages imposés par les collectivités locales lors de chaque arrêté des comptes annuels.

• • Jugements et estimations de la Direction

La préparation des états financiers requiert de la part de la Direction l'utilisation d'estimations et d'hypothèses pour la détermination du budget prévisionnel des promotions immobilières.

Ces estimations et hypothèses sont établies et revues de manière périodique sur la base d'informations ou de situations existantes à la date d'établissement des comptes et en fonction de l'expérience passée ou de divers autres éléments jugés raisonnables.

Les résultats réels peuvent différer sensiblement du fait de l'évolution des estimations et hypothèses initialement retenues.

• • Crédits d'accompagnement

Les crédits d'accompagnement, à court terme, accordés par les établissements bancaires au titre des opérations de construction, s'élèvent 56 585 k€ (dont 11 681 k€ pour la SCI IROQUOIS) contre 54 322 k€ en 2020.

3.1.3) Analyse du chiffre d'affaires : (en K€)

• • Détail du chiffre d'affaires consolidé par nature d'activité :

• • Détail du chiffre d'affaires consolidé par nature d'activité par zone géographique d'influence :

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