Les fonds d'investissement immobilier chinois (REIT), qui émettent des actions aux investisseurs en contrepartie d'un portefeuille de biens immobiliers, ont atteint des niveaux planchers successifs au cours des premiers jours de l'année 2024.
Après avoir chuté de 28 % en 2023, l'indice CSI REITs a encore perdu 6,4 % cette année, au cours d'une rare série de sept jours de baisse, en raison de la divulgation par un gestionnaire de REITs de réductions des prix de location des entrepôts et de craintes plus générales de baisse des rendements.
Cette chute reflète la perte de confiance dans une économie où l'aggravation de la crise immobilière, l'affaiblissement de la consommation et le ralentissement des activités commerciales ont sapé la demande d'immeubles de bureaux, d'entrepôts et de centres commerciaux.
Elle complique également les efforts déployés par Pékin pour attirer les investisseurs sur le marché naissant des sociétés de placement immobilier, conçu pour canaliser les liquidités dont les gouvernements locaux et les promoteurs immobiliers endettés ont cruellement besoin.
"Dans un contexte de ralentissement économique, il est de plus en plus difficile pour les sociétés de placement immobilier de gagner de l'argent", a déclaré Xia Chun, économiste en chef chez Forthright Holdings Co.
Bien que les FPI tirent leurs rendements de frais relativement stables ou de revenus locatifs générés par des actifs sous-jacents tels que des tours de bureaux ou des entrepôts, Xia a déclaré que les FPI se négocient plus comme des actions que comme des obligations, avec des hauts et des bas, en particulier en Chine.
Après un certain enthousiasme initial après son lancement en 2020, le marché chinois des FPI a connu l'éclatement d'une bulle qui a fait couler beaucoup d'encre. L'indice des FPI a presque été divisé par deux depuis le sommet atteint au début de l'année 2022.
La plupart des 29 sociétés de placement immobilier cotées en Chine sont adossées à des actifs d'infrastructure tels que des parcs industriels, des autoroutes et des stations d'épuration. D'autres FPI adossées à des centres commerciaux et des supermarchés seront lancées ce mois-ci.
LES PLUS GRANDES VICTIMES
Lors de la dernière vague de ventes incessantes, les FPI adossées à des actifs logistiques ont été parmi les plus grandes victimes.
Le fonds Harvest Jingdong Warehousing and Logistics REIT a chuté d'environ 30 % cette année, après avoir révélé le 4 janvier que les frais de location d'un projet d'entreposage sous-jacent dans le centre de la ville de Wuhan avaient été réduits de 13 % au cours de la nouvelle année.
Le CICC GLP Warehousing Logistics a également plongé à des niveaux records, craignant d'être touché de la même manière.
Les investisseurs ont également abandonné les sociétés de placement immobilier soutenues par les parcs industriels, alors que les taux d'inoccupation montent en flèche. Selon CBRE, le taux d'inoccupation des immeubles commerciaux a grimpé à 9,1 % fin septembre, contre moins de 6 % en 2019, ce qui témoigne de l'impact persistant de la pandémie de grippe aviaire sur la consommation.
Le Hua An Zhangjiang Industrial Park REIT a plongé de 24 % cette année. Seulement 61 % de l'espace d'un immeuble de bureaux à Shanghai était loué à la fin de 2023, contre 94 % six mois plus tôt, a révélé son gestionnaire d'actifs, citant la perte d'un locataire clé.
Une autre FPI, CCB Principal Zhongguangcun Industrial Park, dont les revenus sont constitués des loyers des bureaux des start-ups technologiques à Pékin, a déclaré que les mesures de répression du gouvernement contre le secteur de l'internet et les difficultés économiques avaient fait augmenter les taux d'inoccupation.
L'effondrement a déclenché une série de mesures de stabilisation de la part des gestionnaires de fonds de placement immobilier, notamment des suspensions de transactions, une transparence accrue et des investissements de la part des plus grands propriétaires de biens immobiliers sous-jacents.
Fu Lei, cadre supérieur chez Tebon Asset Management, a déclaré que le marché chinois des FPI était dominé par des investisseurs institutionnels peu enclins à prendre des risques.
Cela signifie que la volatilité "déclenche une ruée vers la sortie [...] qui, à son tour, amplifie les sautes d'humeur et invite à plus de volatilité", a-t-il déclaré lors d'un roadshow en ligne mercredi.
Certains investisseurs, cependant, y voient une opportunité.
La plupart des sociétés de placement immobilier chinoises se négociant en dessous de leur valeur comptable et leur ratio de dividendes en espèces dépassant les 4,5 %, "les sociétés de placement immobilier sont plus attrayantes aujourd'hui que la plupart des actions ou des obligations chinoises", a déclaré Liu Xianyu, chercheur en investissements de fonds de placement chez E Fund Management Co. (Reportage de Samuel Shen. Rédaction de Gerry Doyle)
