Sans surprise, en tout cas, pour les milliers de personnes qui se sont rendues à Miami cette semaine à l'occasion des conférences et réunions d'investisseurs collectivement appelées "Hedge Fund Week", et qui ont placé l'immobilier commercial en tête des signaux d'alerte les plus écarlates pour l'année à venir.
Au moment même où les actions de New York Community Bancorp chutaient de près de 40 %, déclenchant la plus grande liquidation des actions des banques régionales américaines depuis le choc du mois de mars de l'année dernière, certains des noms les plus puissants du monde de la finance sonnaient l'alarme.
"Il va y avoir un bilan. Son ampleur est à déterminer", a déclaré Drew McKnight, codirecteur général de Fortress Investment Group, lors d'une table ronde organisée dans le cadre de la conférence iConnections Global Alts 2024 qui s'est tenue mardi.
"Même dans un environnement bénin, même dans le cas d'un atterrissage en douceur... c'est un domaine qui sera source de stress. Je ne pense pas que ce sera un bain de sang ... mais il y a des turbulences, et le pire de ces turbulences est encore à venir", a-t-il déclaré.
M. McKnight était l'un des quatre membres du "Wall Street Titans Panel", aux côtés de Dan Loeb (Third Point), Armen Panossian (Oaktree Capital Management) et John Zito (Apollo). Des centaines de milliards de dollars d'actifs gérés collectivement et une méfiance collective à l'égard de l'immobilier commercial.
Bien sûr, personne n'a parlé de crise ou de krach immédiat. Et la réponse rapide et très efficace de la Réserve fédérale au choc bancaire régional de mars dernier montre que les décideurs politiques disposent des tuyaux nécessaires pour éteindre les incendies s'ils venaient à se reproduire.
Au lieu de cela, on pourrait assister, au cours des prochaines années, à un ruissellement régulier d'emprunteurs refinançant des prêts hypothécaires à des taux d'intérêt nettement plus élevés, de bâtiments restant vides et de valeurs d'actifs se dirigeant vers le sud.
"Cela ne se produira pas du jour au lendemain, mais je vois de nombreuses situations où la dette arrive à échéance et où il sera très difficile de la justifier à un niveau proche des évaluations actuelles", a averti M. Zito, d'Apollo.
LE MUR D'INQUIÉTUDE DE LA MATURITÉ
Selon Goldman Sachs, quelque 1 200 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux devraient arriver à échéance cette année et l'année prochaine. Cela représente près d'un quart de tous les prêts hypothécaires commerciaux en cours, et le niveau le plus élevé enregistré depuis 2008. Les banques en sont les principaux détenteurs, avec une part de 40 %.
Selon d'autres estimations, le "mur des échéances" pourrait atteindre 1 500 milliards de dollars.
Quel que soit le chiffre, il s'agit d'un grand nombre d'emprunteurs qui devront refinancer des prêts hypothécaires à des taux deux, voire trois fois plus élevés, en raison des 500 points de base de hausse des taux de la Fed en 2022-23.
Ils ne pourront pas tous le faire, ce qui mettra les prêteurs dans l'embarras. Torsten Slok, économiste en chef d'Apollo, estime que près de 70 % de l'encours des prêts CRE sont détenus par des petites banques.
Barry Sternlicht, PDG de Starwood Capital Group, une société d'investissement spécialisée dans l'immobilier qui gère environ 115 milliards de dollars d'actifs, s'est montré encore plus pessimiste à l'égard du secteur de l'immobilier et des banques qui lui prêtent de l'argent.
"Le marché des bureaux traverse actuellement une crise existentielle", a déclaré M. Sternlicht lors de la conférence Global Alts. "Il s'agit d'une classe d'actifs de 3 000 milliards de dollars qui vaut probablement 1 800 milliards de dollars. Il y a 1,2 billion de dollars de pertes réparties quelque part, et personne ne sait exactement où elles se trouvent".
Cela dit, la réponse de la Fed au choc bancaire régional de l'année dernière - à savoir l'injection de liquidités par le biais du Bank Term Funding Program (BTFP) - et le rebond qui s'en est suivi sur les marchés financiers nous rappellent qu'il ne faut pas trop s'emballer.
La Fed a déclaré que le BTFP serait supprimé en mars, mais peu d'investisseurs parieraient contre une réouverture rapide de ce programme par la banque centrale, voire contre la création de nouveaux outils destinés à fournir des liquidités ou à soutenir le marché si le besoin s'en faisait sentir.
(Les opinions exprimées ici sont celles de l'auteur, chroniqueur pour Reuters)
