ATENOR : Résultats semestriels 2023

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023

Information réglementée

La Hulpe, le 16 août 2023

RÉSULTAT SEMESTRIEL : € -53,8 MILLIONS (DONT € 39,2 MILLIONS DE RÉDUCTIONS DE VALEUR)

RAPPORT D'ACTIVITÉ : (CYCLE DE CRÉATION DE VALEUR)

• INTRODUCTIONS DE DEMANDES DE PERMIS ET OBTENTIONS DE PERMIS CONFORMES AUX ATTENTES ;
• LOCATIONS DE BUREAUX : 25.000 M²
• VENTES DES APPARTEMENTS: 70 APPARTEMENTS.

BILAN : EXTENSION DU FINANCEMENT « VERT » : GREEN RETAIL BONDS ET FINANCEMENT BANCAIRE.

32% (AU 30.06.2023) VS 28% (AU 30.06.2022) DU MONTANT DES DETTES

PORTEFEUILLE EN DÉVELOPPEMENT : 35 PROJETS RÉPARTIS POUR UN TOTAL DE L'ORDRE DE 1.200.000 M²

STÉPHAN SONNEVILLE SA, CEO D'ATENOR, COMMENTE :

• La clôture des comptes semestriels s'inscrit dans la suite des informations qui ont été diffusées lors des communiqués des 17 mai 2023 et 14 juin 2023. Les résultats sont grevés d'une forte augmentation des charges financières et de réductions de valeur sur 5 projets en Allemagne et en Europe Centrale. Ces mesures entérinent le changement de paradigme qui s'est installé dans le marché de l'immobilier. La prochaine augmentation de capital (sous réserve de l'approbation par l'assemblée générale extraordinaire) visera à renforcer la structure bilantaire d'Atenor et à consolider son positionnement international et compétitif sur le marché de l'immobilier durable. Elle devrait également lui permettre d'exprimer dans le temps les marges significatives potentielles que recèle son portefeuille de projets. »

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Afin de favoriser la compréhension de notre activité et d'en suivre l'évolution, nous donnons les commentaires pertinents à relever en ce qui concerne les activités du premier semestre en fonction des étapes essentielles du cycle de création de valeur de notre core business.

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1. Aperçu général du niveau d'activité

Les chiffres 2023 dans le graphique ci-dessous sont arrêtés au 30 juin 2023. Ils sont donnés en m² bruts hors sol.

Acquisition : En mars, Atenor a conclu un accord en vue du redéveloppement en partenariat du site Westbourne

• Londres. Atenor poursuit sa recherche d'opportunités dans les 10 pays où elle est présente, en privilégiant strictement les projets sans cash out.

Dépôt de demande de permis d'urbanisme : Plusieurs demandes de permis ont été introduites avant la fin du semestre, témoignant du maintien de la dynamique d'évolution du portefeuille sur le cycle de création de valeur. La demande de permis pour la rénovation profonde de UBC II à Varsovie a été introduite au premier trimestre. Nous avons introduit de nouvelles demandes relatives à Astro 23 (projet mixte) à Bruxelles, Au Fil des Grands Prés (nouvelle phase résidentielle) à Mons, Perspectiv' (projet mixte) à Luxembourg et Oriente (bureaux) à Lisbonne.

Obtention de permis d'urbanisme : Après l'obtention du permis de bâtir (rénovation) du projet de bureaux « 10 New Bridge Street » (ex Fleet House), Atenor a également reçu le permis d'urbanisme pour la construction de Square 42 et la Cloche d'Or à Luxembourg. La délivrance du permis Victor Hugo à Paris a été retardée de quelques mois.

Lancement de construction : D'une manière générale, l'ensemble des projets en cours de construction progresse conformément au planning. Toutefois, nous avons enregistré quelques semaines de retard sur les chantiers UP- site à Bucarest et Twist à Luxembourg. Les travaux de construction de Wellbe ont été lancés. Nous poursuivons la politique d'analyse, au cas par cas, de la pertinence du lancement d'autres constructions.

Location : Des locations ont été signées pour une surface totale de l'ordre de 25.000 m² réparties principalement en Pologne, Hongrie et Roumanie. L'attrait des locataires pour des bureaux durables est croissant dans un marché où la vacance locative est toutefois en hausse.

Cession : Atenor a conclu, fin juin, un accord avec Besix Red pour le partenariat 50/50 du projet Wellbe au Portugal. De même, un second partenariat a vu le jour avec Cores Development SA pour le projet Square 42 au Luxembourg.

Par ailleurs, Atenor et sa filiale Atenor Group Participations (AGP) ont également cédé à 3D Real Estate la totalité de leur participation dans Liv' De Molens (Deinze).

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L'impact positif pour Atenor de la mise en place de ces 2 partenariats et de cette cession est de l'ordre de € 40 M de trésorerie nette, un résultat brut positif de € 5,46 M et une diminution du portefeuille de 41.950 m².

Concernant les ventes résidentielles, les ventes de UP-site Bucharest et Verheeskade à La Haye glisseront sur les premiers mois de 2024. Les chiffres de ventes d'appartements 2023 ne seront donc pas portés par ces ventes.

L'investissement dans le secteur du bureau n'ayant pas retrouvé le niveau attendu, Atenor a été amenée à revoir

• la baisse les conditions de vente de certains projets et à mettre en œuvre une série de mesures adaptées face
• la situation du marché immobilier. Des réductions de valeur ont été comptabilisées.

1. Perspectives pour l'exercice 2023

Au cours du mois de mars 2023, des perturbations dans les secteurs financiers et bancaires sont apparues au niveau international venant prolonger la position d'attente que les investisseurs avaient adoptée quelques mois plus tôt.

Atenor a pris la mesure de ces circonstances et a adopté des dispositions adaptées à la situation, notamment la réalisation prochaine d'une augmentation de capital (sous réserve de l'approbation par l'assemblée générale extraordinaire).

L'exercice 2023 sera marqué par une forte hausse des charges financières, conséquence combinée du niveau d'endettement élevé, de la hausse des taux, de l'augmentation des marges bancaires et de frais financiers accessoires.

Les ventes de bureaux et d'appartements souffrent d'un rythme de transaction plus faible, et comme indiqué précédemment, de valorisation revue à la baisse.

Le deuxième semestre devrait voir la perte augmenter, menant à des résultats annuels 2023 largement déficitaires. Il est toutefois prématuré, à ce stade, de donner des prévisions de résultat consolidé plus précises pour l'exercice 2023.

Nous comptons sur un retour à un rythme normal de cessions de projets dès 2024, porté notamment par la comptabilisation des ventes du centre de conférence (Realex), des appartements à Bucarest (UP-site) et de Twist (Belval, cession ou exercice éventuel d'une option d'achat par l'Etat luxembourgeois).

Les conséquences de la situation actuelle dans le marché immobilier sont plus amplement décrites dans l'ensemble du communiqué semestriel (inclus dans la note 2 de ce communiqué relative à la continuité).

1. Rapport de gestion intermédiaire

Le premier semestre 2023 se clôture sur un résultat consolidé net part de groupe de -53,81 millions d'euros, en baisse par rapport au résultat de 9 millions d'euros enregistré au premier semestre 2022.

Au 30 juin 2023, les réductions de valeur enregistrées sur 5 projets ainsi que la charge financière nette conduisent

• la perte enregistrée au premier semestre. Les revenus issus des préventes des projets City Dox, Twist (résidentiels) et Au Fil des Grands Prés (bureaux) couplés aux plus-values de cessions de participations et aux revenus locatifs viennent réduire la perte.

Tableau des chiffres clés consolidés (en milliers d'euros) - Examen limité du Commissaire

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Produits des activités ordinaires et résultats consolidés

Les produits des activités ordinaires au 30 juin 2023 s'établissent à 31,04 millions d'euros. Ils comprennent principalement (a) les revenus liés aux ventes des appartements des projets résidentiels (City Dox et Twist) pour un total de 17,34 millions d'euros, (b) le revenu dégagé de la vente en état futur d'achèvement du projet Au Fil des Grands Prés (bureaux ; € 8,45 M), (c) de revenus de gestion de projets facturés aux sociétés en partenariat (€ 1,86 M), ainsi que (d) des revenus locatifs des immeubles @Expo, Nysdam, Arena Business Campus A, University Business Center II et Fort 7 totalisant 2,82 millions d'euros.

Les autres produits opérationnels (€ 11,15 M) comprennent principalement le résultat (€ 6,19 M) des cessions de 50% des participations de Tage Une Fois, Square 42, Markizaat et De Molens et de refacturations d'aménagements locatifs du projet cédé Vaci Greens E et d'autres charges locatives (€ 4,99 M).

Le résultat opérationnel s'établit à -34,29 millions d'euros. Il est majoritairement influencé par le résultat des cessions de participations citées ci-dessus (€ 5,45 M), des appartements des divers projets résidentiels (total de

• 2,18 M), des résultats sur des immeubles de bureaux pré-vendus Au Fil des Grands Prés (€ 1,53 M), ainsi que des revenus locatifs nets de charges des immeubles @expo, Nysdam, Arena Business Campus A, UBCII et Fort7 (total de € 1,87 M). La charge opérationnelle provient en majeure partie des réductions de valeurs enregistrées compte tenu des conditions de marché rencontrées sur 5 projets (€ -39,21 M) et de divers frais corporate et précomptes immobiliers (€ -5,59 M).

Le résultat (quote-part) provenant des participations mises en équivalence (€ -4,09M) est la conséquence notamment de charges courantes, taxes locales (précomptes immobiliers) et de frais financiers non activés.

Le résultat financier net s'établit à -13,32 millions d'euros contre -7,78 millions d'euros au premier semestre 2022. L'augmentation des charges financières nettes s'explique d'une part, par la hausse de l'endettement moyen net du Groupe (€ +92,80 M par rapport au premier semestre 2022) et d'autre part par la hausse des taux d'intérêt, atténuée par la hausse des activations (IAS 23 ; € +1,04 M comparé au premier semestre 2022) liées aux développements en cours.

Les impôts s'élèvent à -2,33 millions d'euros au 30 juin 2023 et sont essentiellement composés d'impôts effectifs et d'impôts différés passifs principalement relatifs aux projets City Dox et Twist (€ -0,69 M), de même que d'une reprise d'impôts différés actifs d'Atenor et Tage Deux Fois (€ -1,52 M).

Le résultat net part de groupe du premier semestre de l'exercice s'élève à -53,81 millions d'euros.

Bilan consolidé

Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 223,31 millions d'euros, soit 17 % du total bilantaire, en baisse de 50,30 millions d'euros comparé au 31 décembre 2022 notamment suite au paiement des dividendes et au résultat de la période sous revue, compensé par la hausse des écarts de conversion.

L'endettement consolidé net du groupe (déduction faite de la trésorerie) s'établit au 30 juin 2023 à 895,62 millions d'euros à comparer à un endettement consolidé net de 867,48 millions d'euros au 31 décembre 2022.

Les fournisseurs et autres créditeurs courants passent de 74,10 millions d'euros au 31 décembre 2022 à 105,13 millions d'euros au 30 juin 2023. Cette variation s'explique notamment par l'augmentation des dettes fournisseurs reflétant les états d'avancement des chantiers (€ +15,85 M) et des acomptes reçus sur les ventes des appartements des projets Twist, UP-site Bucharest et Lake 11 Home&Park (€ +15,97 M).

Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 961,08 millions d'euros en diminution nette de 1,24 million d'euros par rapport au 31 décembre 2022. Cette variation résulte principalement (a) de la poursuite des travaux et études des projets Roseville, Bakerstreet, Lake 11 (Budapest), @Expo, UP-site (Bucarest), Lakeside (Varsovie), Am Wherhahn, Pulsar (Dusseldorf), Well'Be (Lisbonne), Twist (Luxembourg), City Dox, Realex (Bruxelles), Au Fil des Grands Prés (Mons), NBS10 (Londres) et Victor Hugo (Paris), soit au total 98,41 millions d'euros, (b) des ventes d'appartements des projets City Dox et Twist et des ventes d'immeubles de bureaux Au Fil des Grands Prés qui viennent réduire le stock à hauteur de 22,06 millions d'euros, (c) de la sortie de stock des projets WellBe et Square 42 suite à la mise en équivalence des participations Tage Une Fois et Square 42 (€ -57,48 M) et (d) des réductions de valeurs sur 5 projets situés en Allemagne et en Europe Centrale pour un montant de 39,21 millions d'euros, induites par l'évolution du marché de l'investissement immobilier dans ces pays impactant de manière assez incertaine les taux de rendement sur le court et moyen termes. Les écarts de conversion liés aux projets

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en Europe Centrale impactent le stock à la hausse à hauteur de € 16,34 M ; enfin, le solde de la variation nette de ce poste (€ 3,49 M) provient des variations sur les autres projets en développement.

Politique de financement

Comme déjà annoncé, Atenor poursuit sa stratégie de remplacement graduel et partiel du financement sur les marchés financiers (CP et EMTN) par des financements de projets.

Par ailleurs, la réalisation prochaine d'une augmentation de capital (sous réserve de l'approbation de l'assemblée générale extraordinaire) contribuera à réduire l'endettement consolidé du groupe.

Le taux d'intérêt moyen pondéré de la dette consolidée d'Atenor s'est établi à 3,80% (vs 2,45% en 2022).

Principaux risques et incertitudes

Les vives tensions politiques et macro-économiques internationales ont par effet d'enchainement entrainé un important ralentissement dans le secteur immobilier. A ce stade, nous estimons que l'incertitude se place principalement au niveau du calendrier de réalisation du résultat, sans entamer, hors dépréciations ponctuelles, la valeur et le potentiel de rentabilité du portefeuille. Nous restons attentifs à l'évolution de cette situation macro- économique et aux implications éventuelles pour Atenor.

D'une manière générale et permanente, le Conseil d'Administration est attentif à l'analyse et à la gestion des différents risques et incertitudes auxquels Atenor et ses filiales sont exposés.

Au 30 juin 2023, Atenor n'est confrontée à aucun litige significatif.

Dividendes

A l'issue de l'Assemblée Générale du 28 avril 2023, le Conseil d'Administration a proposé un dividende optionnel. 60,35% des actionnaires ont opté pour cette modalité traduisant ainsi leur confiance dans la stratégie du groupe. Le montant brut du dernier dividende payé le 28 juin 2023 s'élevait à 2,67 euros (contre 2,54 euros en 2022).

Evénements post-clôture

L'évolution actuelle de l'environnement économique, ses turbulences et l'augmentation du coût du financement qui en résulte, ont mené Atenor à revoir la balance entre ses capitaux propres et son endettement. En guise de réaction aux mesures annoncées, le conseil d'administration a convoqué une assemblée générale extraordinaire pour le 11 septembre et proposera de procéder à une levée de fonds. Voir la convocation et les différents rapports sur www.atenor.eu.

En vue de permettre à tous les actionnaires d'Atenor de participer à la levée de fonds, le conseil d'administration propose de réaliser celle-ci via une augmentation de capital avec droit de préférence légal pour les actionnaires existants (« offre avec droits », « statutory rights issue »).

Aucun autre événement important depuis le 30 juin 2023 n'est à signaler.

Calendrier Financier

Pour de plus amples informations, veuillez contacter Stéphan Sonneville SA, CEO ou Laurent Jacquemart pour Value Add Consulting SRL, CFO.

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