Covivio : résultats annuels 2020

Paris, le 17 février 2021, 18h00

Des performances 2020 solides grâce à un patrimoine prime et diversifié

« L'année 2020 a été marquée par notre renforcement significatif en Allemagne, la réussite de notre plan de ventes et le succès de notre stratégie RSE. Notre patrimoine a montré sa résilience grâce à sa diversification et à sa qualité, dans un contexte de crise sans précédent. La centralité de nos actifs, le potentiel de nos développements, la flexibilité de nos offres et l'expertise reconnue de nos équipes, au plus près des clients, constituent les bases d'une performance durable. »

Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Année 2020 : de nombreux succès dans un contexte de crise

• ► Renforcement en Allemagne : +6 pts d'exposition dans le patrimoine de Covivio (à 37%) ;

• ► Succès du plan de ventes : 871 M€ Part du groupe (vs >600 M€ d'objectif) avec 8% de marge ;

• ► Bureaux : 72 500 m² de nouveaux engagements locatifs dans un marché locatif attentiste ;

• ► Résidentiel allemand : poursuite de la croissance, tant en loyer (+2,3% à périmètre constant) qu'en valeur (+8,2%).

Résultats financiers 2020 : des fondamentaux solides

• ► Bonne performance en bureaux et résidentiel (85% du patrimoine) : +1% de revenus à périmètre constant ; niveau de collecte des loyers très élevé, à 98%

• ► Les revenus en hôtels (15% du patrimoine) impactés par la crise : -55% à périmètre constant ;

• ► Epra Earnings : 385 M€ (4,21€/action), vs guidance communiquée en juillet de 380 M€ ;

• ► Valeurs du patrimoine : +1,3% à périmètre constant, portées par le résidentiel et les projets de développement ;

• ► LTV de 40,9%, proche de la politique <40% ;

• ► EPRA NTA par action de 100,1 €, en hausse de 2% sur le 2nd semestre ;

• ► Proposition de dividende : 3,60€ par action1.

De nouvelles avancées dans la stratégie RSE

► 88% d'actifs « verts2» à fin 2020, +10 points à périmètre constant, en bonne voie vers l'objectif de 100% d'ici 2025 ;

►

Culture clients : Covivio désigné en Allemagne « Fairest Landlord » lors de l'édition 2020 du Focus Money Survey, obtenant la meilleure note « Very Good » sur l'ensemble des critères.

Perspectives 2021

• ► La diversification du patrimoine et sa centralité sont autant d'atouts pour tirer parti de la reprise à venir ;

• ► Pipeline de développement : des nouveaux projets dans les QCA de Paris, Berlin et Milan, et accélération de la stratégie de transformation de bureaux en logements ;

• ► Adaptation des solutions immobilières avec plus de services et de flexibilités pour les clients ;

• ► Poursuite des cessions, avec un objectif supérieur à 600 M€ ;

• ► Objectif d'EPRA Earnings 2021 de 380 M€ à 395 M€ en fonction du profil de la reprise en hôtels.

• 1 Proposé à l'Assemblée Générale du 20 avril 2021

• 2 Patrimoine bénéficiant d'une certification et/ou labélisation environnementale (BREEAM, HQE ou LEED) sur l'exploitation et/ou le bâti

L'EPRA Earnings et l'EPRA NTA constituent des Indicateurs Alternatifs de Performance tels que définis par l'AMF et sont détaillés dans les sections 3. Eléments financiers, 5. Reporting EPRA et 7. Glossaire du présent document. Les comptes ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 17 février 2021. Les procédures d'audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après finalisation des vérifications spécifiques.

Covivio : un business model diversifié et un patrimoine de qualité

Avec un patrimoine de 25,7 Md€ (17,1 Md€ PdG) d'actifs en Europe, en croissance de 1,4 Md€ (+9%),

Covivio a construit son développement sur la diversification dans des activités où il joue un rôle d'acteur de premier plan :

• ► 60% du patrimoine est composé de bureaux en France, Italie et Allemagne, majoritairement dans des localisations centrales à Paris, Milan et Berlin ;

• ► Le résidentiel en Allemagne représente 25% du patrimoine. Il est situé dans les centres-villes de

  Berlin, Dresde, Leipzig et Hambourg et les grandes villes de la Rhénanie-du-Nord Westphalie ;

• ► Les hôtels (15% du patrimoine), situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.) sont loués ou gérés directement par les grands opérateurs tels qu'AccorInvest, IHG, B&B ou NH Hotels.

Ce patrimoine est géré selon trois piliers stratégiques :

1.

La localisation dans le cœur des grandes métropoles européennes, en particulier Paris, Berlin et

Milan. Ainsi, 96% des actifs se situent à moins de 5 minutes à pied d'un transport en commun.

2. Le développement, afin d'offrir un immobilier neuf, alliant performance énergétique, bien-être et adaptation à l'évolution des usages. Covivio développe aujourd'hui 1,2 Md€ part du groupe de projets de bureaux et 200 M€ de logements en Europe.

3.

La culture-clients, qui place l'utilisateur au centre de la stratégie. Covivio accompagne dans la durée ses clients-locataires dans leurs stratégies immobilières, en nouant des relations partenariales fortes (maturité moyenne ferme des baux de 7 ans). Cela se traduit notamment par une approche servicielle ambitieuse et toujours plus de flexibilité, avec en particulier l'offre de bureaux flexibles Wellio.

Une stratégie environnementale différenciante initiée il y a plus de 10 ans

Face aux enjeux climatiques, Covivio poursuit ses efforts de réduction de l'empreinte carbone de son patrimoine, et s'appuie pour cela sur les outils et partenariats forgés depuis de nombreuses années avec ses clients et parties prenantes. Le Groupe a notamment défini une trajectoire carbone ambitieuse et différenciante :

• - Une baisse de 34% des émissions de gaz à effet de serre entre 2010 et 20303, approuvée dès 2018 par l'initiative Science Based Targets (SBT), intégrant la totalité du cycle de vie des bâtiments (y compris les scopes 1, 2 et 3) et sans tenir compte des initiatives de compensation carbone.

• - Pour atteindre cet objectif, Covivio ambitionne, entre autres, de détenir 100% d'immeubles certifiés « verts » d'ici à 2025. A fin 2020, le patrimoine est déjà certifié à 88%4, en hausse de 10 points sur un an à périmètre constant. Près de 100% du patrimoine bureaux France est d'ores et déjà certifié, et 89% en bureaux Italie. Le patrimoine vert en hôtels s'inscrit en hausse de 15 points sur un an, à 72%, grâce à la certification du portefeuille au Royaume-Uni, alors qu'en résidentiel en Allemagne, Covivio est la première foncière à avoir obtenu une certification HQE exploitation sur l'ensemble de son patrimoine.

Cette trajectoire carbone est l'un des axes majeurs de la stratégie RSE de Covivio assise sur 4 piliers : le bâtiment durable, le sociétal, le social et la gouvernance. Plus amplement détaillée dans la présentation dédiée, cette stratégie est régulièrement récompensée et place Covivio parmi les leaders européens et mondiaux auprès du

• 3 Objectifs s'inscrivant dans la trajectoire de réchauffement climatique de 2 degrés telle que mentionnée dans l'Accord de Paris de décembre 2015.

• 4 Hors actifs non-core en Bureaux France, qui représentent <1% du patrimoine.

GRESB (statut « Sector Leader » monde dans sa catégorie avec une note de 85/100, en hausse de 5 points), MSCI (AA), Sustainalytics (lien vers leur site), Vigeo-Eiris (A1+, sector leader), ISS-ESG (B-, top 3% monde), CDP (A-), etc.

Année 2020 : de nombreux succès dans un contexte de crise

Renforcement en Allemagne : +6 points d'exposition

En 2020, Covivio a accru de 6 points son exposition à l'Allemagne, via l'accélération en bureaux allemands (avec l'acquisition de la société Godewind pour 1,1 Md€ PdG) et la poursuite du renforcement en résidentiel.

Succès du plan de ventes : 871 M€ de nouveaux accords de cessions, avec 8% de marge

Covivio a signé pour 871 M€ de nouveaux accords de cessions, avec une marge moyenne de 8% sur les valeurs d'expertise de fin 2019. Une part significative de ces transactions a été réalisée au quatrième trimestre 2020 (372 M€).

La plupart des accords concernent des actifs de bureaux (81% des ventes) dans le Croissant Ouest du Grand Paris, à Milan, Lyon, Marseille et Nancy, pour lesquels la totalité du travail de création de valeur (asset management et développement) a été réalisée. Ils illustrent l'efficacité de la stratégie et du savoir-faire de Covivio.

C'est le cas par exemple de l'immeuble EDO à Issy-les-Moulineaux, acheté en 2011 alors qu'il était occupé par Yves Rocher. Libéré en 2015, l'immeuble de bureaux de 10 900 m² a été redéveloppé avec une hausse de 45% de sa surface, et pré-loué à Transdev avant sa livraison en 2017. Un accord de cession a été conclu en décembre 2020.

Covivio a également signé en fin d'année un accord de cession pour un portefeuille de 44 000 m² de bureaux non core en régions en France, sur la base d'un prix supérieur à la valeur d'expertise fin 2019. Cette transaction fait suite à un travail d'asset management ayant permis de rallonger une partie des baux avec le locataire Orange.

Des succès locatifs en Bureaux dans un marché locatif attentiste

En 2020, 72 500 m² de nouveaux engagements locatifs ont été signés, dont 42 000 m² au deuxième semestre. Ces nouveaux accords, d'une durée moyenne ferme de 8 ans, ont été réalisés sur l'ensemble des marchés de Covivio, à la fois sur des immeubles centraux à Paris, Milan et Berlin, mais aussi dans les marchés du Grand Paris et à Turin. A Milan en particulier, les relocations (4 500 m²) ont été réalisées en moyenne +8% au-dessus du loyer précédent.

Les transactions locatives se sont poursuivies en particulier sur les nouveaux développements. L'immeuble Gobelins (4 360 m² à Paris 5e) sera entièrement occupé dès sa livraison en mars 2021 par un organisme public, via un contrat de 5 ans fermes signé avec notre offre flexible Wellio. Plusieurs nouvelles signatures pour des durées fermes longues sont intervenues sur d'autres développements, tels que IRO à Chatillon (3 800 m² avec MAIF), Cité Numérique à Bordeaux (2 800 m²), Symbiosis D à Milan (2 500 m² avec un leader américain de l'alimentation) ou Ferrucci à Turin (9 300 m², désormais loué à 98%).

En 2020, Covivio a également renouvelé, pour 3 ans fermes en moyenne, les baux de 182 000 m² de bureaux, avec une hausse du loyer IFRS de 1% en moyenne.

Poursuite de la dynamique de croissance en Résidentiel allemand

La croissance de la population dans les villes allemandes, combinée au manque de nouveaux logements, se poursuit, contribuant à la pression sur les loyers et sur les valeurs. A Berlin en particulier, la nouvelle réglementation mise en place début 2020, portant sur le gel et le plafonnement des loyers, n'a fait qu'accroitre la pénurie de logements : le nombre d'appartements proposés à la location a chuté de deux tiers en un an et les prix des appartements à la vente ont augmenté de 7%, dépassant maintenant 5 000 €/m² en moyenne. Le résultat de la procédure de remise en cause de cette réglementation devant la Cour fédérale de Karlsruhe est attendu pour la fin du 1er semestre.

Le Groupe a poursuivi sa croissance en résidentiel avec 119 M€ (79 M€ Part du Groupe) de nouvelles acquisitions, à la fois dans le centre de Berlin (534 logements à 2 750€/m²), et en Rhénanie du Nord-Westphalie, à Essen et Dortmund (195 logements à 1 900€/m²). Ces acquisitions font ressortir un rendement moyen de 3,7% et un potentiel de croissance significatif, à travers la réversion locative (28%) et les possibilités de privatisations à terme.

Covivio a également livré cette année les premiers projets de développements résidentiels à Berlin : 123 logements, représentant 29 M€ de coûts de développement, qui ont été vendus à la découpe avec 46% de marge.

Dans ce contexte, la croissance des loyers sur le patrimoine de Covivio s'est poursuivie en Rhénanie du Nord-Westphalie, Hambourg, Dresde et Leipzig, avec des progressions de 15% en moyenne lors des relocations, faisant plus que compenser l'impact de la réglementation sur les relocations à Berlin.

Par ailleurs, fort de sa culture-clients et de ses initiatives engagées en la matière, Covivio a été à nouveau récompensé en Allemagne par le Focus Money Survey5, obtenant cette année le titre de « Fairest Landlord » et la meilleure note « Very Good » sur l'ensemble des critères.

Hôtels : de nombreux accords signés avec les opérateurs

Face à une crise conjoncturelle sans précédent, Covivio a continué à accompagner ses grands opérateurs hôteliers partenaires afin de mettre en place des solutions leur permettant de traverser la crise. Les accords signés avec la quasi-totalité des opérateurs des hôtels en bail fixe ont permis de préserver leur trésorerie grâce à des franchises ou différés de paiement, tout en rallongeant la durée ferme de leurs engagements de 3 ans en moyenne.

5 Lien vers l'étude

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