Communiqué de presse
Paris, le 27 juillet 2017
RESULTATS SEMESTRIELS 2017
Forte progression des indicateurs financiers suite à l'acquisition de Foncière de Paris
- Revenus nets de location simple de 121,0 M€ (+72% vs. juin 2016)
- Résultat net consolidé part du groupe de 388,3 M€ (+148% vs. juin 2016)
- Cash-flow courant de 71,7 M€ en progression de 78% (1,51 € par action, +10% vs. juin 2016)
- ANR triple net de 48,63 € par action (+10% vs. 31 décembre 2016)
- LTV en baisse à 45,4% (vs. 47% au 31 décembre 2016)
Un patrimoine de plus de 8,1 milliards d'euros sous gestion
- Investissement de plus de c.350 M€ d'actifs et de projets : c.250 M€ investis sur les secteurs du loisir et de la santé en Europe, et près de c.110 M€ d'actifs de bureaux
- Poursuite de la politique de rotation du portefeuille avec plus de 300 M€ de cessions dont c.270 M€ concernent des actifs de bureaux matures
Un potentiel important lié aux opérations de développement
- Livraison de 2 opérations au cours de la période à Paris et Lille
- 20 projets en cours de développement représentant 2,3 Md€ d'investissement à terminaison avec un fort potentiel de création de valeur et de loyers à livraison
Principaux indicateurs du Groupe :
30/06/2017 | 30/06/2016 | 30/06/2017 | 31/12/2016 | |||
Revenus nets de location simple | 121,0 M€ | 70,3 M€ | Patrimoine (2) | 8 126 M€ | 7 669 M€ | |
Résultat net consolidé (1) | 388,3 M€ | 156,9 M€ | EPRA NNNAV/action | 48,6 € | 44,1 € | |
Cash-flow courant (1) | 71,7 M€ | 40,2 M€ | LTV (3) | 45,4% | 47,0% | |
Cash-flow courant par action | 1,51 € | 1,38 € | ICR | 5,5x | 5,5x |
(1) Part du Groupe, (2) Sous gestion, droits inclus, (3) Consolidée, droits inclus
Le Conseil d'Administration d'Eurosic réuni le 26 juillet 2017 a arrêté les états financiers consolidés semestriels[1].
« Le 1er semestre 2017 confirme l'année exceptionnelle qu'a connu Eurosic en 2016 grâce à l'effet plein sur le semestre de l'intégration de Foncière de Paris.
Toutes les classes d'actifs participent à l'amélioration des résultats du groupe. Les indicateurs financiers sont en nette progression.
Il faut à nouveau remercier l'ensemble des collaborateurs du groupe pour le travail accompli, à la veille du rapprochement d'Eurosic avec Gecina.
Je ne doute pas que la dynamique impulsée ces cinq dernières années participera au développement de la nouvelle foncière européenne leader sur le marché des bureaux résultant de ce rapprochement. »
Yan Perchet, Directeur Général d'Eurosic
Rapprochement avec Gecina
Le 21 juin dernier[2], Gecina et Eurosic ont annoncé la signature d'accords avec certains actionnaires d'Eurosic portant sur l'acquisition par Gecina de 94,8% du capital d'Eurosic[3], par voie d'acquisition en numéraire de 85,3% du capital d'Eurosic au prix de 51,0 euros par action et par OSRA et par voie d'échange pour 9,5% du capital d'Eurosic sur la base d'une parité d'échange de 7 actions Gecina pour 20 actions Eurosic[4].
Il est rappelé qu'à la demande de Gecina, Eurosic cédera ses participations dans certaines sociétés de diversification ne correspondant pas à la stratégie de Gecina desquelles le Groupe Batipart s'est porté acquéreur pour 463 millions d'euros.
Conformément aux accords conclus le 20 juin dernier, le Conseil d'Administration d'Eurosic, réuni le 26 juillet 2017, a pris connaissance du rapport du cabinet Ledouble[5] dont les conclusions sont les suivantes :
« A l'issue de l'évaluation multicritère et au stade actuel de nos travaux, que nous compléterons en prévision de la remise de l'attestation d'équité, nous sommes en mesure de conclure,
à 'attention du Conseil d'administration, sur le caractère équitable :
- des termes de la cession par Eurosic à Batipart des sociétés de diversification (463 millions d'euros de prix de cession pour les sociétés de diversification) et sur l'absence de rupture d'égalité de traitement des actionnaires d'Eurosic du fait de la cession des sociétés de diversification ;
- des termes de l'Offre (51 € pour la branche numéraire de l'Offre Publique, 7 actions Gecina pour
20 Actions ou OSRA Eurosic pour la branche actions de l'Offre Publique), dans la perspective d'un retrait obligatoire. »
Le Conseil d'Administration d'Eurosic a approuvé les conclusions de ce rapport telles qu'elles lui ont été présentées et confirme à l'unanimité son soutien à l'opération de rapprochement avec Gecina.
La réalisation des cessions des blocs d'actions Eurosic et des participations dans les sociétés de diversification devrait intervenir d'ici fin août 2017, une fois satisfaites les autres conditions suspensives (principalement l'obtention de l'autorisation de l'Autorité de la Concurrence). Cette cession sera approuvée par le Conseil d'Administration d'Eurosic nouvellement composé à la suite de la prise de contrôle d'Eurosic par Gecina.
Il est par ailleurs rappelé que conformément à la réglementation boursière applicable, Gecina sera tenue de déposer un projet d'offre publique d'achat et d'échange visant l'ensemble des titres Eurosic non détenus par Gecina (l'« Offre Publique »).
Il est enfin précisé que « l'attestation d'équité aux termes de l'article 262-1 du règlement général de l'AMF sera établie par l'expert indépendant préalablement au dépôt du projet de note d'information en réponse auprès de l'AMF, afin de permettre au Conseil d'administration de rendre son avis motivé sur l'Offre Publique. »
Evénements significatifs de la période
Au cours du premier semestre 2017, le groupe Eurosic a poursuivi la mise en oeuvre de sa stratégie.
- Suite à l'acquisition de Foncière de Paris en 2016, Eurosic a procédé au retrait obligatoire de Foncière de Paris en janvier 2017, de sorte que le pourcentage d'intérêt d'Eurosic dans Foncière de Paris est désormais de 100% ;
- Au sein du pôle diversification, le groupe Eurosic a acquis des actifs ou s'est engagé sur des projets d'investissements pour un montant cumulé de c.250 M€ ;
- Au sein du pôle bureaux, le groupe a fait l'acquisition de 11 actifs pour un montant total de c.110 M€ (droits et frais inclus) correspondant à une surface locative de près de 54 000 m2 situés principalement dans des métropoles régionales françaises ;
- Le groupe a poursuivi sa politique de gestion proactive de son portefeuille en cédant 6 actifs de bureaux d'une surface totale de plus de 41 000 m2 pour un montant total de c.270 M€ et des actifs du pôle diversification (principalement des actifs du portefeuille EDF) pour c.10 M€ ;
- Enfin, deux opérations de développement de bureaux ont été livrées : City'Zen à Lille (4 513 m2) et le 14 Londres à Paris 9ème (5 537 m²).
L'Assemblée Générale Mixte du 23 mai 2017 a approuvé une distribution en numéraire de 2,30 € par action. Le paiement est intervenu le 30 mai 2017 pour un montant total de 108,6 M€.
Activité du Pôle Bureaux
Le Groupe Eurosic gère un portefeuille de bureaux de 6,0 Mds€ au 30 juin 2017, réparti en 185 actifs représentant une surface locative de près de 850 000 m2.
Caractéristiques DU PÔLE BUREAUX au 30 JUIN 2017
Chiffres-clés des bureaux
Nombre d'actifs | 2016 | Juin 2017 |
Exploitation | 170 | 174 |
Développement | 13 | 11 |
2016 | Juin 2017 | |
Surface locative (en m²) | 838 782 | 849 358 |
Taux d'occupation (en exploitation) | 92,2% | 92,9% |
* Taux de vacance de 7,1% dont 0,3% de vacance stratégique (vacance souhaitée par le Groupe en vue de réaliser un programme de redéveloppement ou d'une cession).
Répartition par zone géographique des bureaux[6]
Md€ | % | |
Paris | 3,9 | 65% |
Grand Paris / Ile-de-France | 1,2 | 20% |
Régions | 0,9 | 15% |
Italie | 0,03 | 0,5% |
Répartition des actifs de bureaux entre exploitation et développement6
Md€ | % | |
Exploitation | 4,6 | 77% |
Développement | 1,3 | 23% |
Résultats du pôle Bureaux
En M€ | 30/06/2017 | 30/06/2016 | Évolution (en %) |
Revenus locatifs bruts | 95,1 | 54,4 | + 75% |
Revenus de gestion et d'administration | 5,2 | 4,7 | + 11% |
Revenus bruts | 100,3 | 59,0 | + 70% |
Charges immobilières non récupérées | -14,8 | -5,6 | + 64% |
Total revenus nets | 85,5 | 53,4 | + 60% |
Revenus nets/revenus bruts | 85,2 % | 90,5% |
Les revenus nets du pôle Bureaux s'élèvent à 85,5 M€ au 30 juin 2017, contre 53,4 M€ pour la même période en 2016. Les revenus nets ont augmenté de 60% par rapport à la période précédente du fait des acquisitions (principalement avec l'acquisition de Foncière de Paris en 2016).
Activité du pôle Diversification
Le pôle Diversification d'Eurosic est constitué d'un portefeuille de 1,9 Mds€ et regroupe :
- les actifs d'Eurosic Lagune, véhicule de rendement long terme dédié à la détention et la gestion d'actifs principalement dans les secteurs du loisir et de la santé ;
- les actifs du Groupe hors bureaux et crédit-bail dont principalement les actifs d'hôtellerie pour lesquels le Groupe détient les murs et gère les fonds de commerce (sept actifs) et des actifs de location simple pour des activités autres que du bureau. Ce patrimoine provient principalement du portefeuille de Foncière de Paris ;
- par ailleurs le Groupe détient au travers de sa filiale Eurosic Investment Spain un portefeuille d'actifs de loisirs en Espagne principalement composé de résidences de vacances et hôtels opérés par des tiers.
Le pôle Diversification dispose d'un pipeline de neuf projets en développement représentant plus de 222 000 m2 de surface locative.
Caractéristiques DU PÔle DIVERSIFICATION au 30 JUIN 2017
Chiffres-clés de la diversification
Nombre d'actifs | 2016 | Juin 2017 |
Exploitation | 74 | 75 |
Développement | 9 | 9 |
2016 | Juin 2017 | |
Surface locative (en m²) | 538 367 | 510 254 |
Taux d'occupation (en exploitation) | 96,4% | 96,3% |
*Taux de vacance de 3,7% dont 0,7% de vacance stratégique (vacance souhaitée par le Groupe en vue de réaliser un programme de redéveloppement ou d'une cession).
Répartition par typologie des actifs de diversification[7]
Md€ | % | |
Loisirs | 0,9 | 48% |
Santé | 0,2 | 12% |
Hôtellerie | 0,3 | 16% |
Logement | 0,2 | 11% |
Locations à d'autres activités | 0,2 | 9% |
Logistique | 0,05 | 3% |
Restaurants | 0,04 | 2% |
Répartition par zone géographique des actifs de diversification7
Md€ | % | |
Paris | 0,3 | 18% |
Grand Paris / Ile-de-France | 0,5 | 28% |
Régions | 0,5 | 28% |
International | 0,5 | 26% |
Répartition des actifs en diversification entre exploitation et développement7
Md€ | % | |
Exploitation | 1,5 | 79% |
Développement | 0,4 | 21% |
Résultats du pôle Diversification
En M€ | 30/06/2017 | 30/06/2016 | Évolution (en %) |
Revenus locatifs bruts | 36,3 | 17,3 | + 110 % |
Revenus de gestion et d'administration | 1,7 | 0,0 | - |
Revenus bruts | 38,0 | 17,3 | + 119 % |
Charges immobilières non récupérées | -2,6 | -0,4 | - |
Total revenus nets de location simple | 35,4 | 16,9 | + 109 % |
Revenus nets/revenus bruts | 93,2 % | 97,4% |
Les revenus nets de location simple du pôle Diversification s'élèvent à 35,4 M€ au 30 juin 2017, contre 16,9 M€ pour la même période de 2016. Ces revenus ont augmenté de plus de 109 % du fait des acquisitions de la période (notamment au travers d'Eurosic Lagune) et de l'acquisition de Foncière de Paris en 2016.
Résultat de l'activité hôtelière
En M€ | 30/06/2017 | 30/06/2016 |
Produits d'exploitation | 18,2 | - |
Charges d'exploitation | -17,4 | - |
Résultat opérationnel courant de l'activité hôtelière (hors frais de structure et amortissement) | 0,8 | - |
Le résultat opérationnel courant de l'activité hôtelière s'établit à 0,8 M€ pour le 1er semestre 2017.
Activité de crédit-bail
Le Groupe Eurosic gère un portefeuille de crédit-bail en extinction d'une valeur globale de 0,3 Md€ au 30 juin 2017.
Caractéristiques du portefeuille de crédit-bail
Chiffres-clés de l'activité de crédit-bail
Juin 2017 | |
Nombre d'actifs | 119 |
Nombre de contrats | 169 |
Répartition du portefeuille de crédit-bail selon l'activité du crédit-preneur
% | |
Nombre d'actifs | 54% |
Nombre de contrats | 23% |
Surfaces commerciales | 11% |
Restaurants | 9% |
Activités | 2% |
Autres | 0,5% |
Répartition du portefeuille de crédit-bail par zone géographique
% | |
Paris | 22% |
Grand Paris / Ile-de-France | 41% |
Régions | 37% |
9 actifs de crédit-bail ont fait l'objet de levées d'options sur le premier semestre pour un montant de 27 M€.
Résultats de l'activité crédit-bail
En M€ | 30/06/2017 | 30/06/2016 |
Redevances financières et autres produits | 7,0 | - |
Charges d'exploitation | -0,1 | - |
Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail (hors frais de structure) | 6,9 | - |
Projets en développement
Le Groupe dispose d'un pipeline de projets en développement parmi les plus importants du secteur avec un montant total d'investissement à terminaison de plus de 2,3 Md€ à 100% dont 1,5 Md€ déjà décaissés (respectivement 1,6 Md€ et 1,2 Md€ en quote-part de détention).
Le restant à décaisser de 0,4 Md€ (en quote-part de détention) se répartit pour moitié entre bureaux et actifs de diversification.
Il se compose de :
- 11 actifs de bureaux pour près de 150 000 m2 de surface locative ;
- 9 actifs de diversification pour plus de 220 000 m2 de surface locative.
Opérations en développement | Typologie | Surface | Date de livraison estimée | % d'intérêt au 30 juin 2017 |
3 opérations livrées au cours du 1er semestre 2017 | ||||
City'Zen (Euralille) | Bureaux | 4 513 m² | T1 2017 | 100,0% |
14 rue de Londres (Paris 9e) | Bureaux | 5 537 m² | T1 2017 | 33,3% |
76 bis rue des Saints Pères | Logements | 140 m² | T1 2017 | 100,0% |
Total SURFACES livrés | 10 190 m2 | |||
Bureaux | ||||
10 opérations en cours de développement : | ||||
Le Jade (Paris 15e) | Bureaux | 22 172 m² | T3 2017 | 100,0% |
Montmorency | Bureaux | 14 080 m² | T3 2017 | 100,0% |
Pantin Manufacture | Bureaux | 6 190 m² | T3 2017 | 100,0% |
141 Haussmann (Paris 8e) | Bureaux | 1 729 m² | T3 2017 | 100,0% |
127-129 rue de l'Université | Bureaux | 8 817 m² | T4 2017 | 100,0% |
15 rue de Laborde (Paris 8e) | Bureaux | 18 500 m² | T2 2018 | 33,3% |
Toulouse Plaine Bat. H (Toulouse) | Bureaux | 3 540 m² | T3 2018 | 100,0% |
Carré Michelet (La Défense) | Bureaux | 36 336 m² | T4 2018 | 100,0% |
Penthemont | Bureaux | 9 600 m² | T1 2018 | 100,0% |
Tombe Issoire | Bureaux | 11 382 m² | T3 2019 | 50,1% |
Total opérations en cours au 30 juin 2017 | 132 346 m2 | |||
1 opération sécurisée : | ||||
Stream Building (Paris 17e) | Bureaux | 15 159 m2 | T1 2020 | 33,3% |
Total opérations sécurisées au 30 juin 2017 | 15 159 m2 | |||
Total Bureaux | 147 505 m2 | |||
Diversification | ||||
9 opérations en cours de développement : | ||||
Villages Nature Equipements (Val d'Europe) | Loisirs | 23 000 m² | T3 2017 | 21,4% |
Villages Nature Hébergements (Val d'Europe) | Loisirs | 18 570 m² | T3 2017 | 50,0% |
Calle Bailen, 37 - Madrid | Logements | 2 191 m² | T3 2017 | 66,0% |
Courtyard Marriott Roissy | Hôtel | 13 091 m² | T3 2017 | 100,0% |
Festa | Loisirs | 11 064 m² | T4 2017 | 66,0% |
Bellechasse | Hôtel | 2 900 m² | T1 2018 | 100,0% |
Club Med Cefalù | Loisirs | 26 558 m² | T2 2018 | 61,1% |
Center Parcs Allgau | Loisirs | 75 000 m² | T4 2018 | 57,4% |
Ceretto | Santé | 50 000 m² | T4 2020 | 61,1% |
Total Diversification | 222 374 m2 | |||
Total développement Groupe | 369 879 m2 |
Le Groupe attend un taux de rendement immobilier moyen sur les opérations de développement de l'ordre de 6% sur les bureaux et de 7% sur le périmètre de diversification.
Par ailleurs, les opérations de développement du pôle Diversification sont intégralement pré-louées.
Résultats consolidés du premier semestre 2017
Compte de résultat consolidé détaillé En K€ | 30/06/2017 | 30/06/2016 | Variation |
Loyers IFRS | 132 335 | 71 645 | 85% |
Autres prestations et honoraires | 5 976 | 4 710 | 27% |
Charges locatives et taxes non récupérées | -17 346 | -6 068 | 186% |
Revenus nets sur opérations de location simple | 120 965 | 70 287 | 72% |
Redevances financières et autres produits sur opérations de crédit-bail | 6 951 | - | |
Charges d'exploitation sur opérations de crédit-bail | -95 | - | |
Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail (hors frais de structure) | 6 856 | - | - |
Produits d'exploitation hôtelière | 18 212 | - | |
Charges d'exploitation hôtelière | -15 729 | - | |
Dotation aux amortissements de l'activité hôtelière | -1 668 | - | |
Résultat opérationnel courant sur l'activité hôtelière (hors frais de structure) | 815 | - | - |
Marge immobilière | 2 455 | 854 | 187% |
Charges générales d'exploitation | -22 463 | -12 972 | 73% |
Autres amortissements et dépréciations | - 1317 | -553 | 138% |
Résultat opérationnel courant | 107 312 | 57 615 | 86% |
Variation de juste valeur des immeubles de placement | 297 471 | 126 961 | +134% |
Résultat de cession des immeubles de placement | 3 347 | 17 244 | -81% |
Effet du regroupement d'entreprises | 0 | 0 | - |
Résultat opérationnel | 408 130 | 201 820 | 102% |
Produits financiers | 5 167 | 3 710 | 43% |
Charges financières | -26 984 | -18 158 | 49% |
Coût de l'endettement financier net | -21 817 | -14 448 | 51% |
Autres charges et produits financiers | 63 | 0 | - |
Ajustement de valeur des instruments financiers | 12 269 | -31 016 | - |
Quote-part des sociétés mises en équivalence | 12 629 | 15 132 | -17% |
Résultat net avant impôts | 411 274 | 171 488 | 140% |
Charges d'impôts | -3 048 | - | - |
Résultat net consolidé | 408 226 | 171 488 | 138% |
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle | -19 884 | -14 622 | 36% |
Résultat net consolidé part du Groupe | 388 341 | 156 866 | 148% |
Nombre moyen d'actions dilué (y compris OSRA) | 64 870 587 | 37 625 582 | 72% |
Résultat net consolidé/action dilué (€) | 5,99 | 4,17 | 44% |
Le Groupe Eurosic a dégagé un résultat net consolidé part du Groupe de 388,3 M€ au cours du 1er semestre 2017, en augmentation de +148% par rapport au premier semestre 2016 (156,9 M€).
Revenus nets sur opérations de location simple
Les revenus nets sur opérations de location simple intègrent les loyers des actifs en location simple, les honoraires de gestion et d'administration desquels sont déduites les charges liées aux immeubles et au foncier non refacturées aux locataires.
Au premier semestre 2017, le Groupe a généré des revenus nets de 121,0 M€ contre 70,3 M€ sur la même période en 2016, soit une hausse de 72% (voir chapitres 1.2, 1.3 et 1.4 pour plus de détails par pôle d'activité).
Les charges immobilières non récupérées s'élèvent à -17,3 M€.
En M€ | 30/06/2017 | 30/06/2016 | Évolution (en %) |
Bureaux | 85,4 | 53,4 | + 60 % |
Diversification | 35,5 | 16,9 | + 110 % |
Total revenus nets | 121,0 | 70,3 | + 72 % |
Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail
Au cours du premier semestre 2017, l'activité de crédit-bail a généré un résultat opérationnel courant de 6,9 M€.
Résultat opérationnel courant sur l'activité hôtelière
Au cours du premier semestre 2017, l'activité hôtelière a généré un résultat opérationnel courant de 0,8 M€.
Charges générales d'exploitation
Les charges générales d'exploitation du Groupe sont en augmentation de 9,5 M€ entre S1 2016 et S1 2017 pour s'établir à près de 22,5 M€, reflétant la croissance du Groupe et notamment l'acquisition de Foncière de Paris.
Résultat opérationnel courant
Le résultat opérationnel courant du Groupe ressort à 107,3 M€ sur le premier semestre 2017 contre 57,6 M€ sur la même période en 2016, soit une hausse de +86%.
Résultat opérationnel
Le résultat opérationnel du Groupe s'établit à 408,1 M€, en augmentation de 103% par rapport à la même période en 2016. Il intègre notamment :
- l'augmentation de la juste valeur des actifs de 297,5 M€ sur le semestre ;
- le résultat de cession des immeubles de placement pour 3,3M€.
Coût de l'endettement financier
Le coût de l'endettement financier net s'établit à 21,8 M€ pour le premier semestre 2017 (après l'immobilisation d'environ 10 M€ de frais financiers liés aux opérations de développement) contre 14,4 M€ pour la même période en 2016. Cette évolution résulte principalement de l'augmentation du montant de la dette suite à l'acquisition de Foncière de Paris.
Quote-part des sociétés mises en équivalence
La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ressort à 12,6 M€ sur le premier semestre 2017.
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle
La part du résultat net revenant aux participations ne donnant pas le contrôle ressort à 19,9 M€ sur le premier semestre 2017 contre 14,6 M€ sur la même période en 2016. Cette hausse s'explique principalement par la croissance d'Eurosic Lagune et par l'entrée de partenaires au capital d'Eurosic Investment Spain depuis décembre 2016.
Cash-flow courant
Le cash-flow courant part du Groupe est un des indicateurs de référence suivi par le Groupe Eurosic et correspond au résultat du Groupe retraité des événements exceptionnels ou non récurrents.
Cet indicateur est déterminé à partir du résultat net consolidé part du Groupe, duquel sont retraités les éléments suivants :
- revenus non récurrents (-3,0 M€) ;
- charges d'exploitation des opérations en développement et non récurrentes, lissage des taxes immobilières non refacturées (+8,7 M€) ;
- marge immobilière (-2,5 M€) ;
- effet du regroupement d'entreprises et autres charges d'exploitation non récurrentes (+0,4 M€) ;
- résultat de cession des actifs immobiliers hors cessions récurrentes (portefeuille Garden) (-1,5 M€) ;
- variation de juste valeur des immeubles de placements (-297,5 M€) ;
- variation de juste valeur des instruments financiers (-12,3 M€).
La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence et la part du résultat attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle (intérêts minoritaires) sont également ajustées de la variation de juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers, respectivement à hauteur de -8,3 M€ et de +9,6 M€.
Le cash-flow courant est déterminé après prise en compte du coût des OSRA, de manière à déterminer les sommes disponibles pour les actionnaires.
Le cash-flow courant part du Groupe s'élève ainsi à 71,7 M€ au 30 juin 2017 contre 40,2 M€ au 30 juin 2016, soit une progression de 78%. Le cash-flow courant par action s'élève à 1,51 € contre 1,38 € au 30 juin 2017, soit en hausse de 10%.
Ressources financières
Marqués par un calendrier macro-économique et politique chargé, les marchés financiers sont restés volatiles au cours du 1er semestre 2017. Dans ce contexte, le Groupe Eurosic a levé et refinancé sur cette période près de 450 M€ de dettes à moyen et long terme lui permettant ainsi de sécuriser des conditions financières très attractives sur le long terme.
La structure de financement du Groupe présente des indicateurs solides au 30 juin 2017 :
- le ratio de couverture des intérêts par l'EBE (ICR) reste stable à son plus haut historique à 5,5x au H1-2017 ;
- le ratio d'endettement consolidé (LTV) diminue pour atteindre 45,4%, cette baisse s'expliquant principalement par la hausse des valeurs des actifs à périmètre constant ;
- la maturité moyenne de la dette ressort à 5,2 années par rapport à 5,4 années au 31 décembre 2016 (après affectation des lignes de crédit confirmées non utilisées) ;
- le coût spot moyen de la dette du Groupe (y compris coût des couvertures et des lignes de crédit confirmées) reste stable à 2,0% au 30 juin 2017 (2,0% à fin 2016) ;
- le Groupe dispose de 428 M€ de lignes de crédit confirmées non tirées au 30 juin 2017 (hors découverts autorisés).
Patrimoine et ANR au 30/06/2017
Patrimoine du Groupe
Patrimoine sous gestion droits inclus | 30/06/2017 | 31/12/2016 | Variation (en %) | Variation à périmètre constant | ||
M€ | % | M€ | % | |||
Bureaux | 5 957 | 73% | 5 652 | 74% | 5% | 7% |
Paris | 3 862 | 47% | 3730 | 49% | 4% | 6% |
Grand Paris/Île-de-France | 1 191 | 15% | 1202 | 16% | -1% | 8% |
Régions et international | 904 | 11% | 720 | 9% | 26% | 9% |
Diversification | 1 912 | 24% | 1 709 | 22% | 12% | 1% |
Loisirs et Santé | 1 149 | 14% | 961 | 13% | 20% | 1% |
Hôtels | 267 | 3% | 262 | 3% | 2% | 2% |
Autres | 496 | 6% | 486 | 6% | 2% | 2% |
Autres activités | 257 | 3% | 309 | 4% | -16% | -3% |
Total Groupe | 8 126 | 100% | 7 669 | 100% | 6% | 5% |
Actif net réévalué
L'Actif Net Réévalué EPRA triple net (EPRA NNNAV) est déterminé à partir :
- des capitaux propres consolidés en normes IFRS (avec application de la méthode de la juste valeur) ;
- l'ajout de la valeur de marché de la dette à taux fixe ;
- du retraitement des plus ou moins-values latentes sur les actifs comptabilisés au coût selon la norme IAS 2 ;
- ajustement des droits de mutations et frais : prise en compte des droits de mutations et frais correspondant au mode de cession de l'actif le plus approprié (soit cession de l'actif ou des titres de la société qui détient l'actif).
Par ailleurs, afin de mesurer le montant de capitaux propres nécessaires pour reconstituer le portefeuille existant le Groupe détermine un Actif Net Réévalué de reconstitution qui est calculé à partir de l'ANR EPRA triple net auquel sont ajoutés les droits de mutation et frais estimés et hors prise en compte de la mise en juste valeur de la dette à taux fixe.
30/06/2017 | 31/12/2016 | Variation | |
Capitaux propres consolidés | 3 063,4 | 2 809,9 | |
Créance des porteurs d'OSRA | 18,2 | ||
Neutralisation de la mise en juste valeur des instruments financiers | 8,7 | 21,0 | |
Plus/moins-values latentes sur actifs comptabilisés au coût | 14,4 | 4,3 | |
Ajustement droits de mutation et frais | 57,8 | 56,0 | |
ANR EPRA | 3 162,6 | 2 891,2 | |
ANR EPRA / action dilué | 48,75 € | 44,62 € | 9,3% |
Mise en juste valeur des instruments financiers | -8,7 | -21,0 | |
Mise en juste valeur de la dette à taux fixe | 0,6 | -12,3 | |
ANR EPRA triple net | 3 154,5 | 2 858,0 | |
ANR EPRA triple net / action dilué | 48,63 € | 44,11 € | 10,3% |
Neutralisation de la mise en juste valeur de la dette à taux fixe | -0,6 | 12,3 | |
Droits | 296,1 | 272,0 | |
ANR de reconstitution en part du Groupe | 3 450,0 | 3 142,2 | |
ANR de reconstitution /action dilué | 53,18 € | 48,50 € | 9,7% |
Nombre d'actions dilué | 64 870 587 | 64 793 183 |
Indicateurs EPRA
Eurosic applique les recommandations de l'EPRA relatives aux indicateurs listés ci-après. Les recommandations de l'EPRA portent notamment sur des indicateurs de performances visant à favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
EPRA Earnings
L'EPRA Earnings est défini comme le « résultat récurrent provenant des activités opérationnelles ».
Passage du résultat part du Groupe à l'EPRA Earnings et au cash-flow courant :
30/06/2017 | 30/06/2016 | |
Résultat net consolidé part du groupe | 388 341 | 156 866 |
Ajustements pour calculer le Résultat net EPRA (EPRA Earnings) : | ||
(i) Variation de juste valeur des immeubles de placement et des autres actifs | -297 471 | -126 961 |
(ii) Gains ou pertes sur cessions d'actifs ou de sociétés et autres cessions | -3 983 | -18 098 |
(iii) Gains ou pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente | 0 | 0 |
(iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cession | 0 | 0 |
(v) Dépréciation d'écart d'acquisition / écart d'acquisition négatif | 0 | 0 |
(vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés | -12 022 | 31 016 |
(vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés et autres intérêts | 0 | 0 |
(viii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA | 0 | 0 |
(ix) Ajustement (i) à (viii) sur les sociétés détenues en partenariat | -8 283 | -11 867 |
(x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements EPRA | 9 624 | 8 380 |
Résultat net EPRA (EPRA Earnings) | 76 205 | 39 335 |
Nombre moyen d'actions et d'OSRA | 64 870 587 | 37 625 582 |
Résultat net EPRA par action (EPRA Earnings per Share EPS) | 1,17 € | 1,05 € |
Variation sur 1 an | 12% | - |
Ajustements spécifiques pour déterminer le cash-flow courant : | ||
(a) Charges immobilières non récurrentes | 8 678 | 2 958 |
(b) Charges corporate non récurrentes | 0 | 2 021 |
(c) Amortissements non liés à l'activité courante | 417 | 487 |
(d) Annulation d'honoraires non récurrents | -2 982 | -1 262 |
(e) Charges d'impôts non récurrentes | 3 048 | - |
(f) Autre | - | 1 224 |
(g) Coût des OSRA sur la période | -13 643 | -4 536 |
Cash-Flow Courant part du Groupe attribuable aux actions ordinaires | 71 723 | 40 228 |
Nombre moyen d'actions hors OSRA | 47 374 441 | 29 164 044 |
Cash-Flow Courant par action | 1,51 € | 1,38 € |
Variation sur 1 an | 10% |
A propos d'Eurosic
Eurosic est une société d'investissement immobilier cotée (SIIC) qui gère un patrimoine évalué à plus de 8,1 milliards d'euros à fin juin 2017, principalement composé de bureaux, situés à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales.
L'action Eurosic est cotée à Euronext Paris - Compartiment A sous le code ISIN FR0000038200.
Relations Investisseurs
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communication@eurosic.fr
Relations Presse
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Annexe 1 - Compte de résultat consolidé au 30/06/2017
Compte de résultat consolidé détaillé En K€ | 30/06/2017 | 30/06/2016 | Variation |
Loyers IFRS | 132 335 | 71 645 | 85% |
Autres prestations et honoraires | 5 976 | 4 710 | 27% |
Charges locatives et taxes non récupérées | -17 346 | -6 068 | 186% |
Revenus nets sur opérations de location simple | 120 965 | 70 287 | 72% |
Redevances financières et autres produits sur opérations de crédit-bail | 6 951 | - | |
Charges d'exploitation sur opérations de crédit-bail | -95 | - | |
Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail (hors frais de structure) | 6 856 | - | - |
Produits d'exploitation hôtelière | 18 212 | - | |
Charges d'exploitation hôtelière | -15 729 | - | |
Dotation aux amortissements de l'activité hôtelière | -1 668 | - | |
Résultat opérationnel courant sur l'activité hôtelière (hors frais de structure) | 815 | - | - |
Marge immobilière | 2 455 | 854 | 187% |
Charges générales d'exploitation | -22 463 | -12 972 | 73% |
Autres amortissements et dépréciations | - 1317 | -553 | 138% |
Résultat opérationnel courant | 107 312 | 57 615 | 86% |
Variation de juste valeur des immeubles de placement | 297 471 | 126 961 | +134% |
Résultat de cession des immeubles de placement | 3 347 | 17 244 | -81% |
Effet du regroupement d'entreprises | 0 | 0 | - |
Résultat opérationnel | 408 130 | 201 820 | 102% |
Produits financiers | 5 167 | 3 710 | 43% |
Charges financières | -26 984 | -18 158 | 49% |
Coût de l'endettement financier net | -21 817 | -14 448 | 51% |
Autres charges et produits financiers | 63 | 0 | - |
Ajustement de valeur des instruments financiers | 12 269 | -31 016 | - |
Quote-part des sociétés mises en équivalence | 12 629 | 15 132 | -17% |
Résultat net avant impôts | 411 274 | 171 488 | 140% |
Charges d'impôts | -3 048 | - | - |
Résultat net consolidé | 408 226 | 171 488 | 138% |
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle | -19 884 | -14 622 | 36% |
Résultat net consolidé part du Groupe | 388 341 | 156 866 | 148% |
Nombre moyen d'actions dilué (y compris OSRA) | 64 870 587 | 37 625 582 | 72% |
Résultat net consolidé/action dilué (€) | 5,99 | 4,17 | 44% |
Annexe 2 - Bilan consolidé au 30/06/2017
Bilan Actif en K€ | 30/06/2017 | 31/12/2016 |
Immeubles de placement | 6 000 590 | 5 540 525 |
Immobilisations d'exploitation hôtelière | 178 577 | 184 022 |
Créances financières sur crédit-bail | 231 618 | 273 034 |
Investissement dans les sociétés mises en équivalence | 209 532 | 205 205 |
Ecart d'acquisition | 100 039 | 89 854 |
Autres immobilisations corporelles | 3 767 | 4 281 |
Immobilisations incorporelles | 346 | 26 |
Instruments financiers dérivés | 27 638 | 26 692 |
Impôts différés actifs | 8 283 | 10 407 |
Autres actifs non courants | 13 383 | 5 127 |
Total actifs non courants | 6 773 772 | 6 339 473 |
Stocks | 132 219 | 140 677 |
Créances clients et autres créances | 66 754 | 68 175 |
Créances clients sur crédit-bail | 1 220 | 1 420 |
Créances d'impôt sur les sociétés | 4 426 | 1 224 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 117 089 | 81 125 |
Actifs destinés à être cédés | 67 294 | 121 468 |
Total actifs courants | 389 001 | 414 090 |
TOTAL ACTIF | 7 162 773 | 6 753 563 |
Bilan Passif en K€ | 30/06/2017 | 31/12/2016 |
Capital | 790 485 | 790 485 |
Primes d'émission | 769 318 | 877 963 |
Réserve légale | 26 311 | 26 311 |
OSRA (*) | 633 343 | 633 342 |
Réserves consolidées | 455 621 | 93 687 |
Résultat net consolidé part groupe | 388 341 | 388 077 |
Capitaux propres consolidés part groupe | 3 063 420 | 2 809 866 |
Participations ne donnant pas le contrôle | 305 436 | 292 564 |
TOTAL CAPITAUX PROPRES | 3 368 855 | 3 102 430 |
Provision pour risques et charges | - | - |
Dettes bancaires et obligataires | 2 773 037 | 3 030 701 |
Autres dettes financières | 108 938 | 110 851 |
Instruments financiers dérivés | 36 339 | 47 663 |
Impôts différés passifs | 3 | 1 736 |
Passifs non courants | 2 918 317 | 3 190 950 |
Provision pour risques et charges | 4 930 | 6 387 |
Dettes bancaires et obligataires | 663 422 | 296 742 |
Autres dettes financières | 53 247 | 34 545 |
Dettes fournisseurs | 20 114 | 21 817 |
Autres dettes courantes | 129 942 | 98 882 |
Passifs destinés à être cédés | 3 946 | 1 809 |
Passifs courants | 875 600 | 460 183 |
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES | 7 162 773 | 6 753 563 |
[1] Les procédures de revue limitée sur les comptes consolidés condensés ont été effectuées. Le rapport sera émis après finalisation des procédures requises pour les besoins de la publication du rapport financier semestriel.
[2] http://www.eurosic.fr/Eurosic-Rapprochement-amical-entre-Gecina-et-Eurosic_a1210.html
http://www.gecina.fr/sites/default/files/20170621_-_cp_gecina_fr_-_vf.pdf
[3] Sur une base 100% diluée des obligations subordonnées remboursables en actions, hors autocontrôle, soit un total de 64 732 509 actions
[4] Parité d'échange avant ajustement lié à l'augmentation de capital de Gecina
[5] Le cabinet Ledouble a été désigné en qualité d'expert indépendant lors de la réunion du conseil d'administration du 20 juin dernier.
[6] Valeur du patrimoine sous gestion = valeur des actifs et activités (à 100% et droits inclus) gérés par le Groupe Eurosic au 30 juin 2017
[7] Valeur du patrimoine sous gestion = valeur des actifs et activités (à 100% et droits inclus) gérés par le Groupe Eurosic au 30 juin 2017
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Source: Eurosic via Globenewswire