Selon de nouvelles données et sources de marché, de nombreux prêteurs régionaux américains pourraient devoir envisager de vendre des prêts immobiliers commerciaux (CRE) avec une forte décote après avoir franchi les principaux seuils réglementaires d'exposition à ce secteur en difficulté.

Les banques régionales, qui sont les principaux prêteurs des marchés américains de l'immobilier commercial et de la construction, ont réduit leur exposition au secteur en resserrant leurs normes et en accordant moins de prêts, en particulier dans les semaines qui ont suivi l'effondrement de la Silicon Valley Bank, de la Signature Bank et de la First Republic Bank.

Ce resserrement intervient alors que de nombreux emprunteurs immobiliers éprouvent des difficultés à rembourser les intérêts dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, tandis que l'utilisation des bureaux a diminué et que la valeur des propriétés a baissé en raison des inquiétudes liées à la récession.

Toutefois, des données inédites du fournisseur de données immobilières Trepp, basé à New York, communiquées à Reuters, montrent que les avoirs de nombreuses banques régionales dépassent les seuils fixés par les autorités de régulation.

Les banques dont les avoirs en prêts immobiliers ou en prêts à la construction dépassent respectivement 300 % et 100 % de leur capital total doivent s'attendre à faire l'objet d'un examen plus approfondi de la part des autorités de réglementation, conformément aux directives de 2006 de la Federal Deposit Insurance Corporation et d'autres autorités de réglementation.

Une étude de Trepp portant sur les données réglementaires publiques de 4 760 banques, publiée mardi en fin de journée, a révélé que 763 d'entre elles avaient un ratio de concentration de prêts à la construction ou de prêts à l'immobilier supérieur à ces seuils.

Quelque 30 % des banques dont les actifs se situent entre 1 et 10 milliards de dollars ont dépassé au moins un ratio, tandis que 23 % des banques dont les actifs se situent entre 10 et 50 milliards de dollars ont dépassé au moins un ratio.

Alors que les grandes banques ont récemment mis en garde contre l'exposition aux prêts à la construction, les nouvelles données de Trepp soulignent à quel point le problème est aigu et répandu dans l'ensemble du secteur bancaire.

HÉSITATION À PRÊTER

"Si vous dépassez ces ratios de concentration aujourd'hui, compte tenu des inquiétudes suscitées par le crédit immobilier, vous hésiterez probablement à continuer à prêter", a déclaré Stephen Buschbom, directeur de recherche chez Trepp.

"Une fois que vous dépassez ce seuil, si vous avez fait un tas de prêts risqués, cela peut devenir un problème de liquidité et de crédit pour la banque", a-t-il déclaré.

Les orientations réglementaires exigent que les banques qui dépassent ces seuils "utilisent des pratiques de gestion des risques renforcées", y compris la vente potentielle de certains prêts.

PacWest, qui a annoncé le 3 mai qu'elle envisageait une vente potentielle, a dépassé les seuils des prêts à la création et à la construction au premier trimestre, à 328 % et 126 % respectivement, selon les données de Trepp.

Par ailleurs, New York Community Bancorp et Flagstar Bank figurent parmi les cinq premières banques répertoriées par Trepp qui ont dépassé le seuil des prêts à la construction. Les deux banques ont fusionné en décembre de l'année dernière, mais continuent à publier leurs données financières séparément.

Valley National Bancorp a également dépassé le seuil des prêts CRE, tandis que East West Bank, Synovus Bank, Western Alliance Bank, CIBC Bancorp USA et M&T Bank avaient des ratios élevés qui ne dépassaient pas les seuils, selon des données supplémentaires que Trepp a partagées avec Reuters.

Western Alliance et Valley National se sont refusées à tout commentaire, tandis que les autres prêteurs n'ont pas répondu aux demandes de commentaires.

Lors d'un témoignage devant le Congrès mardi, le président de la FDIC, Martin Gruenberg, a averti que les portefeuilles de prêts à la création d'entreprise "sont confrontés à des défis" si les conditions du marché persistent.

Les banques exposées pourraient réduire leurs prêts pour permettre à leur dette CRE de s'éteindre. Dans les cas extrêmes, elles pourraient même céder une partie ou la totalité de leurs portefeuilles de prêts existants, selon les lignes directrices et les analystes.

"Vous avez tous ces locataires qui réduisent leur empreinte physique dans les bâtiments, ce qui crée plus d'offre et exerce une pression à la baisse sur les loyers. C'est donc une sorte de tempête parfaite pour les immeubles de bureaux en ce moment", a déclaré Mike Brotschol, directeur général et co-responsable de KBRA Credit Profile.

"Avec toute la crise bancaire, je pense que certaines de ces banques régionales pourraient essayer de se débarrasser de certains prêts immobiliers commerciaux", a ajouté M. Brotschol.

JPMorgan a déclaré dans un rapport de mars qu'elle s'attendait à ce qu'environ 21 % des prêts de bureaux en cours dans les titres adossés à des hypothèques commerciales finissent par ne plus être remboursés.

Selon Ben Miller, cofondateur et PDG de la plateforme d'investissement alternatif Fundrise, les vendeurs pourraient ne rencontrer qu'un intérêt limité et devoir subir des pertes sur les actifs.

"Les banques vont obtenir des prix horribles", a déclaré M. Miller.