PATRIMOINE ET COMMERCE 
DOCUMENT D'ENREGISTREMENT UNIVERSEL
2023
incluant le Rapport financier annuel
La foncière spécialiste des Retail
parks low cost en France
www.groupeduval.com
SOMMAIRE
1.2 | Faits marquants survenus au cours | 13 | |
de la période | |||
1.3 | Chiffres clés | 14 | |
1.4 | Principaux investissements de la société | 16 | |
en cours de négociation depuis | |||
le 1er janvier 2024 | |||
1.5 | Tendances | 16 |
6 COMPTES SOCIAUX ANNUELS | 93 | |
6.1 | Comptes sociaux annuels au 31 décembre 2023 | 94 |
6.2 | Faits significatifs | 95 |
6.3 | Règles et méthodes comptables | 96 |
6.4 | Informations complémentaires | 98 |
6.5 | Annexes aux comptes sociaux annuels | 99 |
6.6 | Date des dernières informations financières | 105 |
6.7 | Rapport des Commissaires aux comptes sur les | 105 |
comptes annuels |
2
3
4
5
REVUE FINANCIÈRE DE L'ACTIVITÉ | 19 | 7 | ACTIONNARIAT ET CAPITAL SOCIAL | 109 | ||
2.1 | Activités des principales filiales | 20 | 7.1 | Informations relatives au capital | 110 | |
2.2 | Commentaires sur les résultats consolidés | 27 | 7.2 | Dividendes versés au titre des trois derniers | 113 | |
2.3 | Structure du bilan | 29 | exercices | |||
2.4 | Flux de trésorerie | 34 | 7.3 | Capital social | 113 | |
2.5 | Événements postérieurs au 31 décembre 2023 | 34 | 7.4 | Pactes d'actionnaires | 116 | |
2.6 | Prévision ou estimation du bénéfice | 34 | 7.5 | Éléments susceptibles d'avoir une incidence en | 116 | |
GOUVERNANCE D'ENTREPRISE | 35 | cas d'offre publique d'achat | ||||
8 | INFORMATIONS SÉLECTIONNÉES | 117 | ||||
3.1 | Composition et fonctionnement des organes | 36 | ||||
d'administration, de direction et de surveillance | 8.1 | Informations relatives à la Société | 118 | |||
3.2 | Déclarations concernant les mandataires | 43 | 8.2 | Informations provenant de tiers, déclarations | 120 | |
sociaux | d'experts et déclarations d'intérêts | |||||
3.3 | Conflits d'intérêts au niveau des organes | 44 | 8.3 | Environnement réglementaire | 122 | |
d'administration, de direction et de surveillance | 8.4 | Contrats importants | 123 | |||
et de la direction générale | 8.5 | Procédures judiciaires et d'arbitrage | 123 | |||
3.4 | Rémunérations et avantages de toute nature | 45 | ||||
8.6 | Recherche et développement, brevets | 123 | ||||
des mandataires sociaux | ||||||
et licences | ||||||
3.5 | Intérêts des salariés dans le capital social | 45 | ||||
8.7 | Déclaration du responsable du document | 123 | ||||
3.6 | Opérations avec les apparentés | 45 | ||||
d'enregistrement universel | ||||||
FACTEURS DE RISQUES ET GESTION | 47 | 8.8 | Responsable du contrôle des comptes | 124 | ||
DES RISQUES | 8.9 | Responsables de l'information financière | 124 | |||
4.1 | Tableau de synthèse des risques avec impact | 48 | 8.10 | Documents accessibles au public | 124 | |
9 | ||||||
et probabilité | RAPPORT DÉVELOPPEMENT DURABLE | 125 | ||||
4.2 | Présentation détaillée des risques | 49 | ||||
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS | 9.1 | Informations sociales relatives à l'emploi | 127 | |||
57 | et aux conditions de travail | |||||
AU 31 DÉCEMBRE 2023 | 9.2 | Enjeux environnementaux | 129 | |||
5.1 | Introduction | 58 | 9.3 | Engagements sociétaux du groupe en faveur | 136 | |
5.2 | États financiers | 59 | du développement durable | |||
5.3 | Notes annexes à l'information financière | 63 | 10 | RAPPORTS ET INFORMATIONS À L'ASSEMBLÉE | 139 | |
5.4 | consolidée | 66 | GÉNÉRALE ANNUELLE | |||
Principales méthodes comptables du Groupe | 10.1 | Rapport sur le gouvernement d'entreprise | 140 | |||
5.5 | Gestion des risques financiers | 71 | ||||
10.2 | Rapport spécial des Commissaires aux comptes | 184 | ||||
5.6 | Segment opérationnel | 72 | ||||
sur les conventions réglementées | ||||||
5.7 | Estimations et jugements comptables | 73 | ||||
10.3 | Règlement intérieur du Conseil de surveillance | 188 | ||||
déterminants | ||||||
10.4 | Table de concordance du Document | 200 | ||||
5.8 | Notes sur le bilan, le compte de résultat et le | 74 | ||||
d'enregistrement universel | ||||||
tableau des flux de trésorerie | ||||||
10.5 | Table de concordance du Rapport financier | 202 | ||||
5.9 | Rapport des Commissaires aux comptes sur les | 89 | ||||
annuel | ||||||
comptes consolidés annuels | ||||||
DOCUMENT
D'ENREGISTREMENT
UNIVERSEL
2023
incluant le Rapport financier annuel
Ce Document d'enregistrement universel a été déposé le 15 mars 2024 auprès de l'AMF, en sa qualité d'autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l'article 9 dudit règlement.
Le Document d'enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers ou de l'admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s'il est complété par une note relative d'opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au Document d'enregistrement universel. L'ensemble alors formé est approuvé par l'Autorité des marchés financiers conformément au règlement (UE) 2017/1129. Ce Document d'Enregistrement Universel incluant le Rapport financier annuel est une reproduction de la version officielle qui a été établie en format ESEF et est disponible sur le site www.patrimoine- commerce.com.
PATRIMOINE & COMMERCE ◆ Document d'enregistrement universel 2023 - 3
MESSAGE D'ÉRIC DUVAL
Message de la Gérance
"Les bons résultats de l'exercice 2023, soutenus par une activité locative dynamique et un recouvrement élevé des loyers, confirment l'attractivité du modèle de développement du groupe en tant que première foncière cotée de retail parks low cost en France."
Cette année à nouveau, les résultats de la Société sont solides, malgré la persistance d'un contexte économique complexe marqué par une baisse généralisée de l'ensemble du secteur de l'investissement immobilier (incl. immobilier commercial). Moins touché que les autres segments d'immobilier commercial, le retail park demeure un marché refuge aux fondamentaux solides (faible taux de vacance, accessibilité des loyers).
Nous poursuivons notre objectif de gestion proactive du portefeuille avec la cession d'actifs non stratégiques, le renforcement du mix des loyers autour des verticales en
croissance (discount, restauration, loisirs, alimentaire), le développement et la valorisation de nos actifs existants. Nous restons attentifs aux opportunités d'acquisitions de sites pertinents.
Fidèles à notre politique de distribution des bénéfices, et portés par notre confiance à poursuivre une croissance durable, nous proposerons la distribution d'un dividende de 1,35 euro par action, en hausse de +3,8 % par rapport à l'exercice précédent.
La gérance
4 - PATRIMOINE & COMMERCE ◆ Document d'enregistrement universel 2023
PRÉSENTATION DE PATRIMOINE & COMMERCE
La première foncière de retail parks low cost en France
Galerie commerciale/pied d'immeuble
Immobilier d'entreprise
Lille
Implantations régionales
Cherbourg
NANCY
PARIS | Strasbourg |
RENNES
La Rochelle
Limoges | ||
Angoulême | Clermont- | |
Ferrand | LYON | |
Retail park | ||
Galerie commerciale/pied d'immeuble | ||
BORDEAUX | ||
Immobilier d'entreprise | ||
Implantations régionales | AIX-EN- | |
PROVENCE | ||
Toulouse | Nice | |
Marseille | ||
Un acteur de taille critique
76 | 858 M€ | 528 000 | |||||||
actifs | de patrimoine (1) | m2 de surface | |||||||
PATRIMOINE & COMMERCE ◆ Document d'enregistrement universel 2023 - 5
PRÉSENTATION DE PATRIMOINE & COMMERCE
7,3 %
de taux de capitalisation
RÉPARTITION DU PATRIMOINE (1)
en M€
103
755
- Retail park
- Galerie commerciale/pied d'immeuble/bureaux
RÉPARTITION DES SURFACES
13 %
87 %
- Retail park
- Galerie commerciale/pied d'immeuble/bureaux
VALEUR DU PATRIMOINE (1)
en M€ | ||||||||||||||||||
% | ||||||||||||||||||
4 | ||||||||||||||||||
1 | ||||||||||||||||||
: | ||||||||||||||||||
3 | ||||||||||||||||||
2 | ||||||||||||||||||
900 | 0 | |||||||||||||||||
2 | ||||||||||||||||||
- | ||||||||||||||||||
9 | ||||||||||||||||||
0 | ||||||||||||||||||
0 | ||||||||||||||||||
800 | 2 | |||||||||||||||||
AM | ||||||||||||||||||
C | ||||||||||||||||||
700 | T | |||||||||||||||||
600 | ||||||||||||||||||
500 | ||||||||||||||||||
400 | 760 | 858 | ||||||||||||||||
300 | ||||||||||||||||||
489 | ||||||||||||||||||
200 | ||||||||||||||||||
100 | 164 | |||||||||||||||||
0 | ||||||||||||||||||
Déc. 2009 | Déc. 2012 | Déc. 2018 | Déc. 2023 | |||||||||||||||
(1) Valorisation des immeubles hors droits incluant les actifs mis en équivalence à leur quote-part et les actifs destinés à être cédés.
6 - PATRIMOINE & COMMERCE ◆ Document d'enregistrement universel 2023
PRÉSENTATION DE PATRIMOINE & COMMERCE
Une foncière de croissance
et de rendement s'appuyant sur
de solides performances financières
LOYERS BRUTS
50,5 M€
(+ 6,7 % vs 2022)
ANR
439,2 M€
(+ 1,9 % vs 2022)
LOYERS NETS
46,7 M€
(+ 5,6 % vs 2022)
FFO
30,7 M€
(+ 4,8 % vs 2022)
DIVIDENDE PAR ACTION PROPOSÉ À L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 13 JUIN 2024
1,35 €
(+ 4 % vs 2022)
PATRIMOINE & COMMERCE ◆ Document d'enregistrement universel 2023 - 7
PRÉSENTATION DE PATRIMOINE & COMMERCE
Une SIIC cotée sur Euronext Paris
RÉPARTITION DU CAPITAL | ||||||||||
au 31 décembre 2023 | ||||||||||
4 % | 29 % | |||||||||
5 % | ||||||||||
7 % | 20 % | |||||||||
8 % | ||||||||||
10 % | 17 % | |||||||||
● Famille Duval | ● Famille Vergely | |||||||||
● Predica | ● Famille Graff | |||||||||
● Flottant | ● Famille Robbe | |||||||||
● BPVF | ● Suravenir |
DIVIDENDE ET RENDEMENT SUR ANR
4,6 % 4,7 % 4,9 % 4,7 % 4,6 % 4,6 % | |||||||
1,35 € | |||||||
1,30 € | |||||||
1,25 € | 1,25 € | 1,25 € | |||||
1,20 € | |||||||
2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | ||
n n Rendement | Dividende |
RÉPARTITION DE LA DETTE au 31 décembre 2023
8 %74 %
19 %
● Emprunt hypothécaire
● Emprunt obligataire et corporate ● Crédit-bail
29,1 €
ANR par action
43,9%
de ratio d'endettement (LTV)
8 - PATRIMOINE & COMMERCE ◆ Document d'enregistrement universel 2023
- PRÉSENTATION DE L'ACTIVITÉ
- PRÉSENTATION DE LA SOCIÉTÉ
- Activité
- Patrimoine immobilier
- Organisation opérationnelle
- Organigramme
- FAITS MARQUANTS SURVENUS AU COURS DE LA PÉRIODE
- Activité de la Société
- Activité patrimoniale
- Activité locative
- CHIFFRES CLÉS
- Bilan simplifié
- Endettement net retraité
- Compte de résultat simplifié et évolution des loyers
- Tableau de flux de trésorerie simplifié
- Ratios et indicateurs financiers
1.4 PRINCIPAUX INVESTISSEMENTS DE LA |
10 SOCIÉTÉ EN COURS DE NÉGOCIATION
DEPUIS LE 1ER JANVIER 2024 | 16 | |
11 | ||
12 | 1.5 TENDANCES | 16 |
1.5.1 Principales tendances depuis la fin du
dernier exercice | 16 |
13 1.5.2 Existence de toute tendance connue,
13 | incertitude ou demande ou tout |
- engagement ou événement
- raisonnablement susceptible d'influer sensiblement sur les perspectives de la
14 | Société | 16 |
1.5.3 Changement significatif de la situation | ||
14 | ||
financière ou commerciale | 17 | |
14 | ||
15
15
15
PATRIMOINE & COMMERCE ◆ Document d'enregistrement universel 2023 - 9
- PRÉSENTATION DE L'ACTIVITÉ
Présentation de la Société
Patrimoine & Commerce est une société d'investissement immobilier cotée sur le marché réglementé d'Euronext Paris (compartiment B) détenant au travers de sociétés dédiées un portefeuille d'actifs principalement constitué de surfaces commerciales.
1.1 Présentation de la Société
1.1.1 Activité
Patrimoine & Commerce est une foncière cotée de référence spécialisée dans les retail parks « low-cost » en France. Ces retail parks, situés en entrée des villes de taille moyenne, offrent aux enseignes une solution adaptée à travers une forte commercialité (flux, accessibilité, parking), des loyers attractifs et un niveau de charges faible.
La Société et son Groupe exercent une activité patrimoniale consistant en la détention et la gestion, en vue de leur location, d'actifs immobiliers situés en France. Patrimoine & Commerce valorise son patrimoine immobilier et le développe par l'acquisition de nouveaux actifs existants ou à construire.
La Société et toutes les SCI bénéficient du régime SIIC, pour lequel Patrimoine & Commerce a opté au 1er juillet 2011, suite à l'augmentation de capital réalisée au 1er semestre 2011 qui lui avait permis de satisfaire aux critères d'actionnariat requis par ce régime.
Le Groupe exerce également une activité de promotion immobilière spécialisée depuis de nombreuses années dans la réalisation de surfaces commerciales en périphérie des villes de taille moyenne. Les opérations de promotion immobilière sont destinées principalement à l'alimentation du pipeline du Groupe.
Patrimoine & Commerce reste plus que jamais attentive à l'évolution de ses différents sites et de ses locataires. Le taux élevé d'occupation que connaît la foncière sur l'ensemble de son patrimoine devrait être maintenu.
Patrimoine & Commerce maintient ses objectifs :
- se développer avec une maîtrise des équilibres financiers : maintien d'un Loan To Value autour de 50 % et institutionnalisation partielle de la dette ;
- poursuivre la politique d'arbitrage des actifs de manière opportuniste, avec la sortie des actifs tertiaires et la cession d'actifs commerciaux arrivés à maturité ;
- bâtir un « pure player » de l'immobilier commercial sur l'ensemble du territoire, à travers des opérations à proximité d'agglomérations moyennes.
1.1.2 Patrimoine immobilier
Au 31 décembre 2023, Patrimoine & Commerce détient un portefeuille composé d'actifs immobiliers essentiellement commerciaux.
Ce patrimoine immobilier totalise une superficie globale d'environ 528 000 m² pour une valeur de 842,8 millions d'euros.
Les actifs de commerces en exploitation représentent 98,2 % de la valeur du portefeuille immobilier de Patrimoine & Commerce, soit 827,4 millions d'euros. Ils sont constitués de retail parks et de galeries commerciales. Situés, pour la plupart, en périphérie des villes de taille moyenne, ces actifs bénéficient d'emplacements de qualité en adéquation avec les zones de chalandise dans lesquelles ils sont implantés. Les locataires sont principalement de grandes enseignes nationales issues de tous types de secteurs d'activité : alimentaire (Carrefour, Casino, Picard, etc.), équipement de la personne (H&M, Besson, Célio, Kiabi, Promod, C&A, etc.), équipement de la maison (Maisons du Monde, Darty, Casa, Boulanger, Conforama, Weldom, Hygena, etc.), loisirs (King Jouet, Cultura, Véloland, Décathlon, Intersport, Bébé 9, Aubert, Maxitoys, etc.), soins et beauté (Afflelou, Générale d'Optique, Sephora, Marionnaud, Optical Center, etc.) et discount (Stokomani, Foir'Fouille, Leader Price, Action, Aldi, Centrakor, Gifi, etc.).
Les actifs en cours de construction (la phase deux de Wittenheim, la deuxième tranche de Champniers et des projets de promotion en développement) représentent une valeur de 15,2 millions d'euros, soit 1,8 % du portefeuille immobilier de Patrimoine & Commerce.
10 - PATRIMOINE & COMMERCE ◆ Document d'enregistrement universel 2023
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