Les sociétés d'investissement immobilier (REIT), les propriétaires d'immeubles commerciaux cotés en bourse, ont rebondi à des niveaux jamais atteints avant l'effondrement du prêteur américain Silicon Valley Bank en mars 2023, suscitant la crainte d'un important resserrement du crédit pour les propriétaires terriens.
Les obligations de l'immobilier commercial annoncent également des jours meilleurs, car les flux vers les fonds d'investissement immobilier reprennent.
La reprise est fermement ancrée dans l'espoir que les principales banques centrales réduiront les taux d'intérêt, qui ont atteint des sommets depuis plusieurs décennies, ce qui atténuera la pression intense exercée sur les propriétaires et leurs prêteurs et permettra de prévoir que les immeubles cesseront de perdre de la valeur.
"Nous sommes proches du point bas du marché, nous y croyons vraiment", a déclaré Kim Politzer, responsable de la recherche immobilière européenne chez Fidelity International.
"Pour nous, il semble raisonnable de prévoir de déployer plus d'argent dans ce secteur.
Les valeurs de l'immobilier commercial britannique ayant baissé d'environ 25 % par rapport au pic de la mi-2022, Nick Montgomery, responsable des investissements immobiliers au Royaume-Uni chez Schroders, a déclaré que le marché britannique était "au plus bas ou proche du plus bas", soulignant que les loyers étaient en hausse de 4 % en 2023.
BlackRock, le plus grand gestionnaire d'actifs au monde, a également déclaré ce mois-ci que 2024 serait "un point d'entrée" pour les investissements immobiliers bon marché dans le monde entier.
DE GRANDS ESPOIRS, DE GRANDS RISQUES
Ce rallye remarquable se heurte aux avertissements constants des principaux régulateurs concernant les dangers auxquels est confronté le secteur, notamment du président du régulateur financier allemand, qui a qualifié mardi l'immobilier commercial de "risque n° 1".
Au cours du mois dernier, le sentiment du marché a évolué de manière nettement positive à l'égard de l'immobilier", a déclaré Bernie Ahkong, codirecteur des investissements de l'unité de fonds spéculatifs O'Connor d'UBS Asset Management, ajoutant qu'il n'avait pas souscrit à la reprise.
Selon le fournisseur de données Lipper, les fonds immobiliers mondiaux ont attiré des entrées nettes estimées à 82,2 millions de dollars au cours de la semaine qui s'est achevée le 10 janvier, soit le niveau le plus élevé depuis septembre 2021.
Les actions immobilières, a expliqué M. Ahkong, ont tendance à augmenter lorsque les traders pensent que le coût de la dette des propriétaires va baisser et ont attiré ceux qui "cherchent à jouer la durée", un terme qui désigne l'achat d'actifs sensibles aux changements de taux d'intérêt.
Selon la société de conseil Jones Lang LaSalle, les propriétaires de locaux commerciaux doivent refinancer plus de 2 000 milliards de dollars de prêts dans le monde d'ici à la fin de l'année 2025.
Une minorité importante d'entre eux auront des difficultés à renégocier ces emprunts, à moins que la Réserve fédérale américaine et la Banque centrale européenne n'abaissent rapidement leurs taux, comme le prévoient les marchés. Les marchés monétaires parient sur une baisse du taux des fonds de la Fed de 5,25 % à 5,5 % à moins de 4 % d'ici décembre...
L'agence de notation S&P Global a mis en garde près d'un tiers des groupes immobiliers européens et environ un cinquième des propriétaires américains contre un déclassement de leur dette, car ils auraient des difficultés financières si les taux restaient élevés.
DES PISTES VERTES ? En 2023, le volume des transactions immobilières commerciales était inférieur de plus de 50 % à celui de 2022, tant aux États-Unis qu'en Europe, selon MSCI. Selon les dernières données disponibles de MSCI, le taux d'inoccupation des bureaux est de 17 % aux États-Unis et de 14 % en Europe.
Pourtant, certains éléments semblent indiquer que la morosité est en train de s'estomper.
La baisse de la valeur des biens immobiliers, illustrée par les rendements totaux obtenus par les investisseurs dans les fonds d'investissement immobiliers, s'est atténuée après avoir connu la chute la plus importante au cours de l'année qui s'est achevée en octobre 2022 depuis la crise financière mondiale de 2008. "Nous ne sommes pas dans un marché haussier", a déclaré Anne Koeman-Sharapova, responsable des investissements immobiliers pour l'Europe chez Mercer.
"Mais les données d'évaluation et les actions publiques montrent que les choses sont en train de changer.
La reprise devrait être inégale et les investisseurs devraient privilégier l'Europe par rapport aux États-Unis.
Capital Economics, le cabinet de recherche, prévoit que la valeur des bâtiments commerciaux au Royaume-Uni augmentera de 1,1 % cette année, après avoir chuté de 4 % en 2023.
Les prix de l'immobilier dans la zone euro devraient redevenir positifs en 2025, selon Capital Economics, tandis que les États-Unis accuseront un retard considérable, avec une baisse de 10 % cette année et aucune reprise avant 2026, en raison de l'effondrement particulièrement marqué de la demande de bureaux.
Même les investisseurs américains en crédit se montrent optimistes à l'égard de l'immobilier, l'indice des obligations émises par les sociétés de placement immobilier américaines ayant retrouvé ses niveaux d'avant le début du cycle agressif de hausse des taux de la Fed, en mars 2022.
Yuri Seliger, stratège crédit chez Bank of America, a déclaré que les hausses de taux de la Fed avaient été la principale cause d'inquiétude pour l'immobilier américain. "Toute la question était due au cycle de hausse de la Fed, qui est censé se terminer en 2024", a-t-il déclaré, "les perspectives s'améliorent donc".
