FRANCFORT/BERLIN (dpa-AFX) - Dans le contexte de la crise de l'immobilier, les immeubles commerciaux sont de plus en plus sous pression - en premier lieu les bureaux, qui souffrent de la tendance au home office et pèsent de plus en plus sur les bilans des banques. Les turbulences inquiètent les politiques et les autorités de surveillance.

Selon l'Association des banques allemandes de lettres de gage (VDP), les prix de l'immobilier commercial ont chuté de plus de 12 % au quatrième trimestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente et de 4,9 % par rapport au trimestre précédent - sous l'effet de la dégradation des bureaux. L'association, qui représente les principaux organismes de financement immobilier en Allemagne, a parlé lundi de la plus grande baisse de prix jamais enregistrée dans l'immobilier commercial. A titre de comparaison, les prix de l'immobilier résidentiel n'ont baissé que de 6,1 % en un an et de 1,6 % par rapport au trimestre précédent.

"En raison de l'incertitude quant à l'évolution de l'économie allemande et de l'impact toujours incertain de la tendance au home office sur la surface de bureaux nécessaire, la demande de bureaux reste modérée, ce qui continue de faire baisser les prix", a déclaré Jens Tolckmitt, directeur général du VDP.

Le marché de l'immobilier de bureau s'est effondré

Selon le VDP, les prix de l'immobilier de commerce de détail ont également fortement chuté récemment, même si ce n'est pas aussi fortement que pour les bureaux. Les données du spécialiste de l'immobilier Jones Lang LaSalle (JLL) montrent l'ampleur de la crise. Selon ces données, le volume des transactions dans l'immobilier de bureau en Allemagne s'est effondré de 76 % en 2023 pour atteindre environ 5,2 milliards d'euros.

Le marché de l'immobilier de bureau est sous pression dans de nombreux pays, car la tendance au travail à domicile entraîne une diminution des besoins en surfaces de bureaux. Les États-Unis sont particulièrement touchés, où les conséquences de la crise des bureaux pèsent sur plusieurs petites banques. Ainsi, la New York Community Bancorp s'est récemment retrouvée en difficulté, enregistrant également des pertes en raison de crédits immobiliers douteux. Il y a un an environ, le marché immobilier américain avait déclenché une crise bancaire lorsque plusieurs banques régionales s'étaient effondrées en raison de la hausse vertigineuse des taux d'intérêt. Les investisseurs et les surveillants sont donc très attentifs à ces nouvelles difficultés.

Le marché de l'immobilier commercial traverse une "période d'ajustement", a déclaré lundi le ministre allemand des Finances Christian Lindner (FDP) lors d'un entretien avec Bloomberg TV. "Les taux d'intérêt sont bien plus élevés que prévu et donc de nombreuses entreprises sont inquiètes et doivent corriger leurs attentes. Je pense que nous devons être conscients de la situation". D'après tout ce qu'il sait, le marché global est toutefois stable, a ajouté Lindner.

Selon des initiés, la Banque centrale européenne (BCE) menace les banques ayant des crédits immobiliers commerciaux problématiques d'exigences plus élevées en matière de capital. Cela s'applique au cas où les établissements ne maîtrisent pas suffisamment les risques dans cette activité, a récemment rapporté l'agence de presse Bloomberg en se référant à des cercles.

Parmi les banques de l'UE, les établissements allemands et français sont particulièrement engagés dans l'immobilier commercial, comme le montrent les données de l'Autorité bancaire européenne (ABE). En outre, de nombreuses banques, dont la Landesbank Helaba, sont touchées par l'effondrement de l'empire immobilier de l'entrepreneur autrichien René Benko, dont le groupe Signa possède entre autres la chaîne de grands magasins Galeria.

La Deutsche Pfandbriefbank au cœur des turbulences

Les problèmes de l'immobilier commercial touchent désormais aussi les banques allemandes. La Deutsche Pfandbriefbank, qui a accordé de nombreux crédits pour des immeubles de bureaux et des centres commerciaux aux Etats-Unis, est au centre de ces problèmes. L'établissement financier de Garching, près de Munich, a dû augmenter ses provisions pour risques en cas de crise au quatrième trimestre et a récemment tenté de rassurer les investisseurs en publiant une déclaration sur sa dotation en liquidités. L'établissement, dont l'action s'est effondrée la semaine dernière, parle de la "plus grande crise immobilière depuis la crise financière".

Sur le marché américain de l'immobilier commercial, la Deutsche Bank est elle aussi relativement fortement engagée. Elle a accordé des crédits pour environ 17 milliards d'euros pour l'immobilier commercial américain, dont 7 milliards pour des bureaux. Le directeur financier James von Moltke a récemment déclaré que l'établissement financier serait en mesure d'absorber les pertes liées aux crédits pour l'immobilier commercial américain. Mais elles devraient être plus élevées que la Deutsche Bank ne le souhaiterait au premier et probablement au deuxième trimestre. Dans le même temps, l'établissement a fait remarquer que le portefeuille de bureaux américains ne représentait que 1,5 pour cent de l'ensemble du portefeuille de crédits.

Selon l'association des banques d'émission de lettres de gage, la fin de la crise immobilière n'est pas en vue. "Un retournement de tendance des prix de l'immobilier, sur lequel le public spécule déjà à plusieurs reprises, n'est pas encore en vue", a déclaré le directeur général Tolckmitt. "Même 2024 restera difficile pour le moment". Pour les prix de l'immobilier résidentiel, on peut s'attendre à une stabilisation en été, pour l'immobilier commercial pas avant la fin de l'année./als/DP/ngu