Les prêteurs privés, en position de force alors que les taux d'intérêt élevés font d'eux la seule option pour de nombreux acteurs du marché de l'immobilier commercial, se montrent plus sélectifs et aggravent la pénurie de liquidités dans un secteur confronté à des milliers de milliards de dollars de dettes arrivant à échéance.

Au cours des derniers mois, les banques ont cherché à revoir les conditions des dettes arrivant à échéance dans le secteur de l'immobilier commercial afin d'éviter les défauts de paiement, mais elles ont eu besoin d'une injection supplémentaire de capitaux propres, ce qui a permis aux prêteurs privés de fournir un financement de secours sous forme de dette mezzanine, d'actions privilégiées ou d'actions ordinaires fraîches, selon des sources du secteur.

Au départ, ces opérations se concentraient sur le secteur des bureaux, mais elles s'étendent désormais aux immeubles collectifs, aux bâtiments industriels et aux hôtels. Et ces restructurations deviennent mathématiquement intenables, même pour les prêteurs privés. En effet, les revenus locatifs, tous secteurs confondus, ne suivent pas l'augmentation du coût du service de la dette, ont déclaré plusieurs acteurs du secteur.

"La dette est disponible, mais pas dans les mêmes proportions qu'auparavant et elle est aussi beaucoup plus chère. Il ne reste donc que quelques choix, et aucun n'est idéal", a déclaré Mike Comparato, président de Franklin BSP Realty Trust.

Les coûts d'emprunt pour le marché de l'immobilier résidentiel ont augmenté plus que les revenus, une situation provoquée par la plus forte hausse des taux d'intérêt depuis des décennies. Parmi les facteurs aggravants, citons le resserrement des normes de prêt après la faillite des banques régionales en mars et la baisse de l'occupation des bureaux après l'affaire COVID.

C'est une période fantastique pour être un prêteur privé", a déclaré Jeff Holzmann, directeur de l'exploitation chez RREAF Holdings, un investisseur immobilier basé au Texas. "Mais cela ne signifie pas que toutes les opportunités qui se présentent à vous sont bonnes.

Certains actifs pourraient ne jamais se rétablir, même avec des taux d'intérêt plus bas, parce qu'ils se trouvent dans des villes où le marché se détériore en raison de la criminalité et du déclin démographique. Pour certains d'entre eux, un redressement nécessiterait des investissements importants, ce qui réduirait les rendements, a-t-il ajouté.

PAS DE VRAIE OPTION

La prudence croissante des prêteurs privés va aggraver le manque de liquidités pour les propriétaires qui n'ont pas de véritable option de sortie.

Les plafonds de taux d'intérêt sur deux ans qui protégeaient contre la hausse des taux arrivent à échéance dans les années à venir, et les nouveaux plafonds qui coûtaient des milliers d'euros coûtent maintenant des dizaines de millions de dollars, ont déclaré plusieurs acteurs du secteur.

Alors que les évaluations immobilières ont chuté en raison de fondamentaux plus faibles, les emprunteurs ont également pu bénéficier d'un prêt de refinancement de premier rang plus modeste à des taux supérieurs d'au moins 500 points de base.

Razmig Boladian, co-managing partner chez Rubicon Point Partners, a déclaré que même si les prêteurs poussent les propriétaires d'immeubles de bureaux à obtenir un prêt à n'importe quel taux d'intérêt pour un refinancement, ils ne peuvent pas le faire parce que les emprunteurs sont incapables de rembourser leurs prêts et que les prêteurs n'ont pas la disponibilité de leur bilan pour prêter.

"Le marché est en manque de liquidités ; c'est une véritable impasse. Même avec une baisse massive de la valeur des immeubles vacants, il n'y a aucune garantie que vous obtiendrez des rendements justifiant l'investissement", a-t-il ajouté.

Il est également de plus en plus difficile de se défaire d'un actif. Selon Claudia Faust, cofondatrice et associée directrice de Hawkeye Partners, une société d'investissement immobilier, il n'y a pas d'acheteurs ou un nombre limité d'acheteurs qui demandent une évaluation si basse que les propriétaires existants pourraient se retrouver sans aucun revenu après avoir remboursé leurs emprunts.

Bien que les estimations varient, près de 2 000 milliards de dollars de dettes immobilières devraient arriver à échéance au cours des deux prochaines années seulement, ce qui augmentera la demande de liquidités privées.

"Il y a une pénurie de prêteurs sur le marché. L'année dernière, nous étions régulièrement en concurrence avec 5 à 10 prêteurs lorsque nous émettions un nouveau devis, mais cette année, nous sommes souvent le seul prêteur à soumettre un devis", a déclaré Alex Horn, associé gérant chez BridgeInvest, un prêteur privé de prêts hypothécaires à l'industrie du bâtiment et des travaux publics.

Ils sont en passe de recevoir des demandes de prêts pour 40 milliards de dollars en 2023, contre un peu plus de 20 milliards de dollars en 2022, mais seuls 2 % d'entre eux pourraient finalement obtenir un prêt, car certains étaient surendettés et risquaient d'avoir du mal à payer le service de la dette, a déclaré M. Horn.

Jay Hiemenz, président et directeur d'exploitation d'Alliance Residential, a déclaré qu'en fonction du secteur immobilier, il pourrait falloir trois ans ou plus pour arriver à un cycle de reprise.

Certains prêteurs privés risquent de se retrouver avec des portefeuilles coûteux à gérer, a-t-il ajouté.

Selon Moody's Analytics, le taux de défaillance actuel des prêts adossés à des titres hypothécaires commerciaux est de 4,76 %, mais il devrait approcher les 10,51 % dans les années à venir, soit le pic atteint lors de la crise financière mondiale.

Toutefois, Thomas LaSalvia, responsable de l'économie de l'immobilier commercial chez Moody's, a déclaré que la probabilité d'un effet de contagion était faible.

"Il y aura un dégagement d'une bonne partie de l'offre excédentaire d'actifs qui ne fonctionnent plus dans l'économie actuelle, mais il n'y a pas assez de preuves pour que cela provoque une crise systémique", a-t-il ajouté. (Reportage de Shankar Ramakrishnan ; Rédaction d'Anna Driver)