Les fonds d'investissement sont devenus des acheteurs voraces de terres agricoles américaines, amassant plus d'un million d'acres, car ils cherchent à se protéger contre l'inflation et à bénéficier de la demande mondiale croissante de nourriture, selon des données examinées par Reuters et des entretiens avec des dirigeants de fonds.

Cette tendance inquiète certains législateurs américains qui craignent que les intérêts des entreprises ne rendent les terres agricoles inabordables pour la prochaine génération d'agriculteurs. Ces législateurs proposent au Congrès un projet de loi qui imposerait des restrictions sur les achats de l'industrie.

Bien que leur superficie ne représente qu'une petite partie des quelque 900 millions d'acres de terres agricoles américaines, le rythme des acquisitions par des sociétés d'investissement telles que Manulife Investment Management et Nuveen s'est accéléré depuis que la crise financière mondiale de 2008 a poussé les entreprises à chercher de nouveaux véhicules d'investissement, selon des entretiens de Reuters avec des gestionnaires de fonds et une analyse des données du National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF).

Le nombre de propriétés détenues par ces entreprises a augmenté de 231 % entre 2008 et le deuxième trimestre 2023, et la valeur de ces avoirs a augmenté de plus de 800 % pour atteindre environ 16,2 milliards de dollars, selon l'indice trimestriel des terres agricoles du NCREIF, qui suit les avoirs des sept plus grandes entreprises d'investissement dans les terres agricoles.

Les terres agricoles offrent des rendements réguliers, même en période de forte inflation, et les entreprises espèrent que la demande de cultures restera stable, car les Nations unies prévoient que le monde aura besoin de 60 % de nourriture en plus d'ici à 2050 en raison de la croissance de la population.

Les acquisitions des sociétés d'investissement dépassent également les achats de terres agricoles par des entités étrangères, selon les données du ministère américain de l'agriculture (USDA).

Les législateurs ont débattu cette année de la question de savoir s'il fallait limiter la propriété étrangère de terres agricoles, craignant que des adversaires n'achètent des terres pour exercer une influence politique. Le Sénat a inclus une disposition interdisant l'achat de terres agricoles par la Chine, la Russie, l'Iran et la Corée du Nord dans sa version de la loi sur l'autorisation de la défense nationale, qui doit encore être réconciliée avec la version de la Chambre des représentants.

Le nombre d'acres appartenant à des entités étrangères a augmenté de 64 % pour atteindre environ 40,8 millions d'acres entre 2010 et 2021, et leur valeur a doublé pour atteindre environ 72,5 milliards de dollars, selon les données les plus récentes de l'USDA.

Le NCREIF n'indique pas la superficie détenue par les sociétés d'investissement, mais un examen par Reuters des sites Internet des sociétés, des rapports de développement durable, des rapports annuels, des déclarations fédérales et des entretiens avec des cadres de six des sept sociétés qui font partie de l'indice a révélé qu'ensemble, elles possédaient environ 1,65 million d'acres.

Paul Schadegg, vice-président des opérations immobilières de Farmers National Company, une société de gestion agricole, a déclaré que l'arrivée d'investisseurs sur le marché des terres agricoles peut faire grimper le prix de ces dernières.

"Ce qu'ils ont fait, c'est établir un nouveau plancher", a-t-il déclaré.

Avec l'augmentation de l'âge moyen des agriculteurs, le coût élevé des terres est un obstacle pour les jeunes agriculteurs et les agriculteurs débutants, a déclaré Tim Gibbons, directeur de la communication du Missouri Rural Crisis Center, un groupe de défense des droits.

"Si la prochaine génération n'est pas incitée à revenir à la ferme, qui sera propriétaire de ces terres ?

Selon l'USDA, le prix moyen d'un acre de terre cultivée atteindra le chiffre record de 5 460 dollars en 2023, contre 2 700 dollars en 2010, en raison notamment des prix élevés des produits de base et d'une forte demande.

Selon l'USDA, environ 60 % des terres agricoles américaines appartiennent à des agriculteurs et sont exploitées par eux, le reste étant détenu par des exploitants non agricoles, notamment des particuliers, des fiducies et des sociétés.

"C'EST COMME DE L'OR

Les sociétés d'investissement disent qu'elles achètent des terres agricoles parce qu'elles résistent à l'inflation, qu'elles offrent des rendements stables grâce aux baux fonciers et qu'elles présentent un risque de baisse limité, caractéristiques qui sont devenues plus attrayantes après le krach financier de 2008 qui a poussé les investisseurs à constituer des portefeuilles diversifiés.

"C'est un actif dur. C'est comme l'or. Il ne va nulle part", a déclaré David Gladstone, PDG de Gladstone Land, une société d'investissement immobilier qui possède 116 000 acres de terres agricoles, principalement des myrtilles, des fraises, des amandes et d'autres produits, dans 15 États, pour une valeur de 1,6 milliard de dollars.

L'indice NCREIF des terres agricoles a enregistré un rendement annuel moyen de 11,4 % au cours des 25 dernières années, contre 9,3 % pour l'indice S&P 500, selon une présentation aux investisseurs de Gladstone datant du mois d'août.

Les terres agricoles offrent également un potentiel de croissance à mesure que la demande alimentaire augmente à l'échelle mondiale, ont déclaré les sites web de Manulife, qui possède 284 413 acres agricoles aux États-Unis pour une valeur de 3,3 milliards de dollars selon son rapport 2022 sur les investissements agricoles, et de Nuveen, qui possède 751 000 acres agricoles aux États-Unis pour une valeur de 6,6 milliards de dollars selon son rapport 2023 sur le développement durable.

Les deux sociétés ont décliné toute demande d'interview.

Les décideurs politiques envisagent des lignes directrices plus strictes concernant les acquéreurs de terres agricoles dans le cadre de la prochaine version de la loi agricole quinquennale, que le Congrès devait adopter cette année mais qui sera probablement repoussée à l'année prochaine en raison de l'impasse dans laquelle se trouve le Congrès.

Un projet de loi présenté en juillet par le sénateur Cory Booker, membre de la commission sénatoriale de l'agriculture, et soutenu par 70 groupes agricoles et ruraux, limiterait les achats et les locations de terres agricoles par des fonds d'investissement et interdirait aux grandes entreprises d'utiliser les programmes agricoles de l'USDA.

Selon Bruce Sherrick, directeur du TIAA Center for Farmland Research à l'université de l'Illinois, les programmes fédéraux tels que l'assurance-récolte et les subventions aux produits de base peuvent renforcer l'attrait de l'investissement dans les terres agricoles parce qu'ils limitent les risques.