23/10/2023 : Étude - Greensome Finance

IMPORTANT : Veuillez-vous référer à la dernière page de ce rapport afin de prendre connaissance des avertissements.

Snapshot LCB

Fondé en 2011, la société Les Constructeurs du Bois est spécialisée dans l'éco-construction bois avec une expertise dans la promotion d'ensembles résidentiels et de bâtiments tertiaires dans le Grand Est. En 2021, le groupe a élargi son positionnement à la réalisation d'écoquartiers intergénérationnels avec un 1er site pilote à Epinal soutenu par l'ADEME.

Ventes nettes de logements neufs Nb de logements commencés

en France

(sources / FPI - Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires)

Sources : LCBEstimations : GreenSome Finance

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Matrice fondamentale

Cette matrice a pour but de décrire le profil fondamental historique des Constructeurs du Bois. Elle est construite sur des critères objectifs permettant de juger de sa valeur passée. Chaque critère est traité de manière équi-pondérée afin d'aboutir à une notation entre A et E (A : Excellent profil historique / E : profil historique à haut risque).

Source : GreenSome Finance

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Profil d'investissement

Le principe de ce profil est de comparer LCB à son secteur sur les 3 prochaines années et de voir comment il se situe en termes de croissance de l'activité future, d'évolution des résultats et de prix de marché par rapport aux comparables retenus.

Profil d'investissement LCB vs Comparables

Source : GreenSome Finance & Finbox.com

Nous avons retenu les promoteurs immobiliers cotés sur la place de Paris.

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Dernières actualités

11 octobre : Signature avec le bailleur Vosgelis d'une résidence senior à Thaon-Les-Vosges

• Valeur 3,2 M€
• 26 logements - 1 450 m2
• Lancement décembre 2023 - durée 18 mois

13 septembre : Résultats semestriels

• Marge d'exploitation 13,1% vs 6,1%
• Marge nette 7,5% vs 4,1%
• Gearing 298% vs 96% au 31 décembre 2022
• Carnet de commande de 114 000 m2 pour un CA de 270 M€

19 juillet : CA S1

• 6 M€ +34%
• Objectif 2025 : minimum 30 M€

21 juin : Signature d'un contrat avec CDC Habitat

• Vente d'un immeuble de 36 logements pour un volume de vente de 9,1 M€
• 30 logements collectifs et 6 logements intermédiaires au sein de l'Eco'City de Cantebonne
• Programme réunissant des projets à très hautes performances environnementales et thermiques
• Certifié NF Habitat HQE© et prochainement Biosourcé niveau 3, E+C et Biodiversity

29 mars : Résultats 2022

• Résultats en ligne : CA +33,3% / Marge brute +57,1% à 2,2 M€ / Ebitda -11,1% à 0,8 M€ / RN -16,7% à 0,5 M€
• Trésorerie de 2,2 M€
• Doublement du carnet de commandes passant de 41 000 m2 à 80 000 m2 pour un volume d'activité de 200 M€ d'ici à 2025
• Objectif de CA 2025 de 30 M€
• Confirmation du projet de transfert sur Euronext Growth

22 mars : Signature du 7ème Eco'City à Montbéliard

• Programme de 90 logements sur une surface de 6 000 m2
• CA d'environ 17 M€
• Début des travaux : T1 2024

14 mars : Emprunt obligataire de 3 M€ sous forme de Green Bound auprès de Capital Système Investissements

7 février : CA 2022

• CA de 10,8 M€ +33,3%
• Réalisation de 6 Eco'City certifiés NF Habitat HQE pour un volume d'affaires de 85 M€ dans le Grand Est à Cantebonne,
  à la frontière du Luxembourg
• Carnet de commandes complété au S2 par 115 logements supplémentaires pour un volume de ventes de 28 M€

31 janvier : CLCB nominé aux « Trophée Logement & Territoires » organisé par Immoweek pour son projet « La Colloc »

• « La Colloc » résidence universitaire intégrée dans le 1er Eco'City de LCPB à Epinal abritant 55 logements pour une surface de 2 180 m2

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SOMMAIRE

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Où en est le marché de la promotion immobilière ?

Crise ou pas ?

A l'occasion de son point trimestriel publié en mai, la Fédération des Promoteurs Immobiliers estimait que « le marché du logement neuf s'enfonce dans une crise durable » et insistait en affirmant que « la filière du logement neuf accumule désormais des difficultés inextricables sur l'offre et sur la demande ». Lors de son point de septembre elle titre : « chronique d'une catastrophe annoncée ». La FPI met en avant la baisse de l'offre avec des mises en vente en recul de 28,8% au 2ème trimestre avec 20 570 lancements commerciaux après 18 823 au T1, soit le niveau le plus faible constaté depuis la création de l'observatoire en 2010. Ceci s'explique par la chute des délivrances de permis de construire mais aussi par le report ou l'abandon d'une opération sur 5. Le niveau constaté est particulièrement bas. En effet, pendant la crise du covid les mises en vente se situaient aux alentours des 20 000 en moyenne sur les 3 premiers trimestres.

Le décrochage est donc violent car, outre le T1 2022 qui a pâti d'un effet de base défavorable lié à la sortie de crise covid favorable pour le T1 2021 (effet rattrapage), les mises en vente entre les T2 et T4 2022 étaient stables par rapport à 2021.

Évolution des mises en ventes Collectif & Individuel groupé

Source : FPI

Le S1 2023 montre un assèchement des mises en ventes'accompagnant de ventes nettes qui poursuivent leur chute avec un recul de -31,5% au T1 et -30,2% au T2. Avec 22 000 ventes nettes, dont 20,6% de ventes en bloc, le T1 2023 est le niveau le plus bas observé depuis la création de l'observatoire en 2010. Il est inférieur de 34,5% à la moyenne des ventes sur la période 2014-2022 alors que les ventes en bloc sont supérieures de 5,6 points à la moyenne observée sur la même période.

La tendance observée au S1 2023 est dans la continuité des trimestres précédents : T1 2022 -14%, T2 2022 -17%, T3 2022 -21% et T4 2022 -32%. En 2022, les ventes avaient reculé de -21,9%.

De manière purement empirique, selon nos calculs le S1 2023 observé pourrait induire environ 97 000 ventes nettes pour 2023 soit une baisse de 35%par rapport à 2022 et surtout un niveau pas observé depuis 2008.

Évolution Annuelle des Ventes nettes (détail, bloc, résidences services)

Source : FPI - Ventes Nettes = logements ordinaires vendus au détail, en bloc et résidences services

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C'est à partir de la hausse des taux amorcée mi-2022 et parallèlement à l'amorce du conflit en Ukraine que l'on constate une baisse marquée de la vente de logements neufs.

Évolution Trimestrielle des Ventes nettes (détail, bloc, résidences services)

Source : FPI - Ventes Nettes = logements ordinaires vendus au détail, en bloc et résidences services

Comme nous l'avons vu en amorce, les mises en vente n'ont fortement chuté qu'à partir du T1 2023alors que jusque- là elles étaient plutôt stables hormis au T1 2022 biaisé par l'effet rattrapage covid du T1 2021. En revanche, les ventes ont vraiment amorcé leur baisse dès le T1 2022. Le décalage constaté entre mises en vente et ventes provient du temps nécessaire à amorcer ce que l'on pourrait appeler le déstockage.

En effet, les acteurs du marché voyant les conditions d'emprunt se dégrader et les coûts de construction fortement s'apprécier ont décalé ou arrêté certains programmes ce que l'on observe au T1 2023. Néanmoins depuis début 2022 le ventes ont reculé fortement ce qui est la résultante de la hausse des taux qui a éliminé de nombreux acheteurs potentiels du marché. Pendant de nombreuses années l'environnement était excessivement favorable pour les acheteurs car avec un schéma de baisse des taux ou de taux planchers, les banques pouvaient proposer des conditions permettant d'accéder au marché en jouant sur la durée. La remontée des taux constatée élimine mécaniquement les dossiers les moins « solides ».

A cela s'ajoute un marché des ventes en bloc également sous pressionlà aussi à cause de la hausse des taux. En 2020 ils représentaient 29,7% des ventes, 27% en 2021 mais 22,8% en 2022 et sont tombés à 20,8% au T1 2023. Ils sont donc revenus à leur niveau pré-covid soit 21,1% des ventes.

Ceci est lié au fait que les bailleurs sociaux ont moins de marge de manœuvre car ils se financent via le livret A. En effet, la majorité des dépôts sur le livret A ou encore le Livret d'Epargne Populaire sert à financer la construction et la rénovation de logement sociaux. Les bailleurs sociaux se financent à hauteur de 80% auprès de la CDC qui indexe ses prêts sur le taux du livret A et du LEP. C'est une forme de prêt à taux variable. Le fait d'avoir remonté le taux de 0,5% à 3% va ainsi leur coûter 3,75 Mds€ par an ce qui va réduire d'autant leur capacité d'investissement.

Les investisseurs institutionnels se sont également retirés du fait de rendements dégradés.

Il ne reste plus que la CDC ou Action Logement pour soutenir la vente en bloc. CDC Habitat s'était déjà engagé à produire 16 000 logements intermédiaires entre 2021 et 2023 pour 3,4 Mds€ ce qui représente environ 15% de la production de logements ordinaires vendus en bloc. Alors que le nombre d'autorisations accordées recule de 11,5%

• 441 400 fin mars et les mises en chantier de 8,3% à 359 200, CDC Habitat a indiqué qu'il allait acquérir 17 000 logements neufs (12 000 intermédiaires et 5 000 sociaux) supplémentaires soit 50% de plus que le rythme habituel.

Pour conclure, le marché de la promotion immobilière vit-il une crise ou non ?

D'un point de vue purement chiffré oui. Il pourrait revenir en volume sur des niveaux pas constaté depuis 2008 car la hausse des taux non achevée exclu de nombreux acheteurs potentiels et investisseurs. Par ailleurs, l'envolée des coûts de construction observée en 2022 du fait de la mise en place de la RE2020, de l'inflation et également d'une attitude opportuniste de certains acteurs a poussé les promoteurs à arrêter le lancement de nouveaux programmes ce qui induit un assèchement de l'offre. Ainsi, les promoteurs majeurs comptent de plus en plus sur les ventes en bloc, c'est donc tout un pan d'acheteurs qui tend à disparaître, reste à savoir si ce sera durable ou non.

La clé sera le retour à une certaine visibilité au niveau des taux et pour cela il faudra certainement attendre 2024. Aussi, les acteurs ne s'étant pas positionnés sur le marché des ventes en bloc seront les plus pénalisés.

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