Les investisseurs et les prêteurs de l'immobilier commercial sont peu à peu confrontés à une terrible question : si les gens ne font plus jamais leurs courses dans les centres commerciaux ou ne travaillent plus jamais dans les bureaux comme ils le faisaient avant la pandémie, dans quelle mesure les fortunes qu'ils ont investies dans la brique et le mortier sont-elles à l'abri ?

La hausse des taux d'intérêt, l'inflation persistante et les conditions économiques instables sont des ennemis familiers pour les acheteurs chevronnés d'immobilier commercial, qui traversent généralement les tempêtes en attendant que la demande locative se redresse et que le coût de l'emprunt diminue.

Les ralentissements cycliques entraînent rarement des ventes forcées, tant que les prêteurs sont convaincus que l'investisseur peut rembourser son prêt et que la valeur de l'actif reste supérieure au montant de la dette contractée.

Cette fois-ci, cependant, les analystes, les universitaires et les investisseurs interrogés par Reuters avertissent que les choses pourraient être différentes.

Le travail à distance étant devenu la norme dans de nombreuses entreprises et les consommateurs ayant l'habitude de faire leurs achats en ligne, des villes comme Londres, Los Angeles et New York sont envahies par des bâtiments dont les populations locales ne veulent plus ou n'ont plus besoin.

Cela signifie que la valeur des gratte-ciel du centre-ville et des centres commerciaux tentaculaires pourrait mettre beaucoup plus de temps à remonter. Et si les locataires ne peuvent être trouvés, les propriétaires et les prêteurs risquent de subir des pertes plus douloureuses que lors des cycles précédents.

"Les employeurs commencent à comprendre qu'il n'est plus nécessaire de construire des installations gigantesques pour stocker leur personnel", a déclaré à Reuters Richard Murphy, économiste politique et professeur de comptabilité à l'université britannique de Sheffield.

"Les propriétaires de locaux commerciaux devraient s'inquiéter. Les investisseurs seraient bien avisés d'abandonner maintenant", a-t-il ajouté.

MUR DE DETTES

Les banques mondiales détiennent environ la moitié des 6 000 milliards de dollars d'encours de dette immobilière commerciale, a déclaré Moody's Investors Service en juin, la plus grande partie arrivant à échéance entre 2023 et 2026.

Les banques américaines ont révélé des pertes croissantes liées à l'immobilier dans leurs chiffres du premier semestre et ont prévenu qu'il y en aurait d'autres à l'avenir.

Les prêteurs mondiaux des sociétés américaines d'investissement dans l'immobilier industriel et de bureau (REIT), qui ont fourni des évaluations du risque de crédit au fournisseur de données Credit Benchmark en juillet, ont déclaré que les entreprises du secteur étaient désormais 17,9 % plus susceptibles de ne pas rembourser leurs dettes qu'ils ne l'estimaient il y a six mois. Les emprunteurs du secteur de la détention et du développement de biens immobiliers au Royaume-Uni étaient 4 % plus susceptibles de ne pas honorer leurs engagements.

Jeffrey Sherman, directeur adjoint des investissements de la société d'investissement américaine DoubleLine, qui pèse 92 milliards de dollars, a déclaré que certaines banques américaines hésitaient à immobiliser des liquidités précieuses dans des refinancements de biens immobiliers commerciaux prévus pour les deux prochaines années.

La fuite des dépôts peut se produire à tout moment", a-t-il déclaré, évoquant la migration des dépôts des clients des banques vers des fonds du marché monétaire et des obligations du Trésor à rendement plus élevé et "sans risque".

"Tant que la Fed maintient les taux à un niveau élevé, c'est une bombe à retardement", a-t-il ajouté.

Certains décideurs politiques mondiaux restent toutefois convaincus que le changement post-pandémique dans la notion de ce que signifie "aller travailler" n'annoncera pas une crise du crédit du type de celle de 2008-9.

La demande de prêts de la part des entreprises de la zone euro a chuté à son plus bas niveau historique au cours du dernier trimestre, tandis que les "tests de résistance" annuels de la Réserve fédérale américaine ont révélé que les banques subiraient en moyenne un taux de perte sur prêts plus faible en 2023 qu'en 2022 dans le cadre d'un scénario "extrême" de chute de 40 % de la valeur de l'immobilier commercial.

La valeur moyenne de l'immobilier commercial au Royaume-Uni a déjà chuté d'environ 20 % par rapport à son niveau le plus élevé sans déclencher de dépréciation majeure des prêts, et une source réglementaire de haut niveau a fait remarquer que l'exposition des banques britanniques à l'immobilier en proportion de l'ensemble des prêts est bien plus faible qu'il y a 15 ans.

Charles-Henry Monchau, directeur des investissements à la Banque Syz, a comparé l'impact d'un resserrement agressif des taux à la pêche à la dynamite.

"Habituellement, les petits poissons remontent à la surface en premier, puis les gros - les baleines - arrivent en dernier", a-t-il déclaré.

"Le Credit Suisse était-il la baleine ? La SVB était-elle la baleine ? Nous ne le saurons qu'après. Mais la baleine pourrait être l'immobilier commercial aux États-Unis".

COUPER L'ESPACE

La société mondiale de services immobiliers Jones Lang LaSalle - qui a signalé en mai une baisse annuelle de 18 % des volumes de location au premier trimestre - a publié ce mois-ci des données montrant que la croissance des loyers de bureaux de premier ordre à New York, Pékin, San Francisco, Tokyo et Washington D.C. est devenue négative au cours de la même période.

À Shanghai, le principal centre financier de Chine, les taux d'inoccupation des bureaux ont augmenté de 1,2 point de pourcentage en glissement annuel au deuxième trimestre pour atteindre 16 %, a déclaré la société rivale Savills, suggérant qu'une reprise dépendrait de la réussite des politiques de relance à l'échelle nationale.

Les entreprises sont également poussées à réduire leur empreinte carbone, HSBC faisant partie de celles qui réduisent la quantité d'espace qu'elles louent et résilient les baux des bureaux qui ne sont plus considérés comme suffisamment "verts".

Selon JLL, plus d'un milliard de mètres carrés de bureaux dans le monde devront être rénovés d'ici à 2050, et les taux actuels devront être triplés pour atteindre au moins 3 % à 3,5 % du stock par an afin d'atteindre les objectifs de consommation nette zéro.

Le plus grand fonds de pension d'Australie, AustralianSuper, qui pèse 300 milliards de dollars australiens, fait partie de ceux qui restent sur la touche. En mai, il a annoncé qu'il suspendrait les nouveaux investissements dans les bureaux non cotés et les actifs commerciaux en raison des faibles rendements.

Pendant ce temps, les vendeurs à découvert continuent de tourner autour des propriétaires de biens immobiliers cotés en bourse dans le monde entier, en pariant sur la chute du cours de leurs actions.

Le volume des actions immobilières prêtées par les investisseurs institutionnels pour soutenir l'activité de vente à découvert a augmenté de 30 % dans la région EMEA et de 93 % en Amérique du Nord au cours des 15 mois précédant juillet, selon le fournisseur de données Hazeltree.

Selon Capital Economics, les rendements immobiliers mondiaux devraient se situer autour de 4 % par an au cours de cette décennie, contre une moyenne de 8 % avant la pandémie, et ne devraient connaître qu'une légère amélioration dans les années 2030.

"Les investisseurs doivent être prêts à accepter une prime de risque immobilière plus faible", a déclaré Capital Economics. "L'immobilier semblera surévalué par rapport aux normes du passé. (Informations complémentaires fournies par Dhara Ranasinghe et Huw Jones à Londres et Clare Jim à Hong Kong ; rédaction de Kirsten Donovan)