Le marché immobilier américain a rarement été aussi déréglé...

02/05/2022 | 15:47

(Zonebourse - Reuters) À la mi-avril, après plusieurs mois d'une recherche de logement de plus en plus frustrante, Harsh Grewal et sa femme ont choisi un logement dans la banlieue de San Francisco et préparent une offre, supérieure au prix affiché, pour avoir une chance de battre les autres offres sur l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays. Il a alors vérifié son téléphone et a vu plusieurs alertes, toutes vantant les prix réduits d'autres maisons qu'ils avaient suivies. Les Grewal ont retiré leur offre et mis leur recherche sur la glace en espérant que c'était un signe que le marché se refroidissait enfin. "Je veux voir où cela va, et où la poussière retombe", a déclaré M. Grewal.

C'est exactement ce que les responsables de la Réserve fédérale espèrent voir de plus en plus souvent alors qu'ils augmentent les taux d'intérêt pour faire baisser l'inflation la plus haute des quarante dernières années. L'un des volets de leurs efforts consiste à ralentir le marché de l'immobilier, où les faibles coûts d'emprunt introduits pour protéger l'économie de la pandémie de COVID-19 ont contribué à une hausse de 35 % des prix des logements au cours des deux dernières années. Bien que les prix des logements ne fassent pas partie des indices d'inflation suivis par la Fed, ils alimentent d'autres facteurs - tels que les loyers - qui influencent l'inflation.

La hausse des taux signifie qu'il est soudainement plus coûteux d'emprunter pour acheter un logement. Le rendement des bons du Trésor à 10 ans, qui sert de référence pour les taux hypothécaires, a augmenté en raison des prévisions de hausses rapides des taux de la Fed. Selon l'Association des banques hypothécaires (Mortgage Bankers Association), le taux moyen des prêts immobiliers à 30 ans est désormais de 5,37 %, soit une hausse de plus de 2 points de pourcentage depuis le début de l'année. Ainsi, les acheteurs d'une maison existante type, qui se vendait 375 000 dollars en mars, paieront 440 dollars de plus par mois qu'ils ne l'auraient fait en décembre, s'ils versaient un acompte de 20 % et empruntaient le reste à un taux fixe pour une durée de 30 ans.

La hausse des taux d'intérêt explique la majeure partie de cette augmentation. Parallèlement, l'inflation fait également grimper les prix des produits alimentaires et de l'essence. "Le marché du logement est définitivement détraqué", a déclaré le gouverneur de la Fed, Christopher Waller, qui a raconté le mois dernier comment il a vendu sa maison de Saint-Louis à un acheteur qui n'a payé qu'en liquide et sans inspection. "Nous verrons comment les taux d'intérêt commencent à refroidir les choses à l'avenir".

"Les nouveaux acquéreurs de logements sont confrontés à une forte hausse des coûts" : coût mensuel d'un logement médian au taux hypothécaire moyen aux USA. L'augmentation des coûts est due à la hausse des coûts des prêts, et non à celle des coûts des logements.

Un point d'inflexion

La dernière fois que les taux hypothécaires ont augmenté aussi rapidement, c'était au printemps 1994. Les ventes totales de logements ont chuté de 20 % lorsque la Fed a relevé les taux, et la croissance des prix des logements a ralenti. Les économistes prévoient une baisse des ventes et un ralentissement de la croissance des prix cette fois encore, peut-être à un taux annuel d'environ 5 % d'ici la fin de l'année.

Mais un ensemble de facteurs sans précédent, notamment un stock de logements plus bas que jamais, une épargne des ménages exceptionnellement élevée, un marché de l'emploi extrêmement tendu et une mobilité accrue des travailleurs, créent des courants croisés qui pourraient faire dévier ces prévisions. Selon la National Association of Realtors, les ventes de logements anciens ont été les plus faibles depuis près de deux ans en mars. Les demandes de prêts hypothécaires sont également en baisse.

Les baisses de prix d'inscription comme celles que les Grewal ont constatées sont plus courantes, représentant 13 % des maisons à vendre au cours des quatre semaines entre la mi-mars et la mi-avril, selon la société immobilière Redfin, contre 9 % un an plus tôt.

Dans le même temps, les demandes de prêts hypothécaires restent supérieures aux niveaux d'avant la crise, et les prix des logements ont atteint un record, les maisons s'arrachant généralement dans les 17 jours suivant leur mise en vente. Une partie de cette hausse pourrait être le résultat d'un effort de dernière minute des acheteurs, en particulier de ceux qui disposent d'un financement pré-approuvé, qui se précipitent pour acheter des maisons avant que les taux ne montent encore plus haut.

"Au cours des deux prochains mois, les choses vont se réchauffer jusqu'à ce que nous arrivions à un point d'inflexion", probablement cet été, a déclaré Nicole Bachaud, économiste chez Zillow.

"La flambée des coûts des prêts immobiliers" : Variation des taux hypothécaires sur 4 mois, en points de pourcentage. Ces taux n'ont pas progressé aussi vite à la hausse depuis les années 90.

Cette fois-ci, c'est différent ?

La corrélation entre la croissance des prix de l'immobilier et les taux hypothécaires, bien qu'encore forte, a diminué au cours des 20 dernières années, a déclaré Anne Thompson, maître de conférences et chercheuse au MIT, qui a récemment cosigné un article avec Robert Shiller de l'université de Yale, affirmant que la flambée des prix ne semble pas refléter une bulle. "Je ne parlerais même pas nécessairement d'un refroidissement, mais plutôt d'un aplatissement des taux d'appréciation, mais pas cette année car les taux d'intérêt sont encore relativement bas", a déclaré Mme Thompson, qui a fait remarquer que les taux hypothécaires étaient historiquement beaucoup plus élevés.

De nombreux marchés régionaux restent très chauds, en particulier dans le Sud, grâce à la flexibilité accrue des acheteurs quant à leur lieu de travail et à la forte hausse des salaires dans un contexte de pénurie de main-d'œuvre. Ces facteurs peuvent également soutenir les ventes de logements, même si les taux plus élevés freinent un peu la hausse des prix.

Rob Lubow, 35 ans, et son mari travaillaient à distance depuis leur appartement de location de deux chambres à Austin, au Texas, jusqu'à la fin de l'année dernière, lorsque l'entreprise de Lubow a commencé à rappeler ses employés au bureau. En janvier, Lubow a commencé à chercher un nouvel emploi qui lui permettrait de travailler à domicile de façon permanente. Un mois plus tard, il en avait un - et une augmentation de salaire de 35 %.

Les prix des maisons à Austin avaient largement dépassé leur plafond de 300 000 dollars. Le prix médian d'une maison était de 624 000 dollars en mars, contre 415 000 dollars deux ans plus tôt, selon les données de l'Austin Board of Realtors. Leur emploi à distance étant synonyme de mobilité, ils ont acheté le mois dernier une maison de trois chambres à Kingston, dans l'État de New York, pour un prix légèrement inférieur à leur budget. Le prix médian d'une maison y est de 280 000 dollars, selon Redfin, soit une augmentation de près de 20 % depuis l'année dernière.

"Si les gens réagissent à la hausse du coût du logement en déménageant dans des endroits plus abordables, cela pourrait entraîner une augmentation des ventes de maisons", a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef de Redfin.

Le nombre de maisons à vendre a atteint un niveau bas presque record. (les zones grises sont les périodes de récession)

C'est insensé ! 

La faiblesse record des stocks au cours des deux dernières années signifie également qu'il existe une forte demande refoulée, en particulier parmi les Millennials prêts à s'installer dans une maison, dont la part des achats a augmenté. Mais cette demande se heurte aux baby-boomers, découragés de réduire la taille de leur logement par la hausse des coûts des logements alternatifs, qui restent sur place et empêchent les grandes maisons désirées par les plus jeunes d'être mises sur le marché à un moment où trop peu de nouvelles maisons sont construites.

Pendant ce temps, les données du groupe Realtors montrent que la part des ventes au comptant était la plus importante depuis près de huit ans en mars, un signe que l'offre est engloutie par les investisseurs institutionnels ou les acheteurs de résidences secondaires.

Mike Wang, 33 ans, travaille pour un fabricant de vitamines et loue un appartement à Los Angeles. Il a eu plusieurs promotions et gagne maintenant 50 % de plus qu'il y a trois ans. "Même en gagnant plus d'argent que je n'aurais pu l'espérer quand j'avais une vingtaine d'années, les prix des maisons ont largement dépassé ce chiffre - ce qui, quand j'y pense, me fait penser à la vache sacrée, c'est insensé." Wang dit qu'il n'a pas d'autre choix que d'attendre dans l'espoir que les prix ralentissent comme prévu et qu'il puisse se rattraper suffisamment pour acheter une maison dans quelques années.

Avec tant de personnes de son âge qui veulent acheter une maison et si peu de maisons construites, il n'est pas convaincu que cela se passera ainsi. "Ayant été surpris par le passé, je ne serais pas surpris de voir les choses aller à l'encontre des prévisions des analystes", a déclaré M. Wang.

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