KARLSRUHE (dpa-AFX) - La Cour fédérale de justice (BGH) s'est penchée mercredi sur la question de savoir quand un bailleur peut déduire des dommages-intérêts pour des dégradations dans un logement du remboursement de la caution du bailleur. Il s'agissait avant tout de l'application d'une règle d'exception selon laquelle les bailleurs peuvent, sous certaines conditions, réclamer des dommages et intérêts même après le délai de prescription de six mois.

Dans le cas concret, une locataire avait porté plainte parce que son propriétaire avait retenu sa garantie de loyer après son départ. Il justifiait cette décision par le fait qu'il compensait la caution par des dommages et intérêts pour les dégâts causés à l'appartement. Comme le bailleur n'a procédé au décompte que plus de six mois après le départ de la locataire, la locataire estime que ses droits sont prescrits. Après la restitution d'un logement, les bailleurs disposent en général de six mois pour réclamer à leurs anciens locataires des dommages et intérêts pour une dégradation.

Le Code civil prévoit toutefois une exception pour la prescription. Une compensation est donc possible même après l'expiration des six mois, si la demande n'était pas encore prescrite au moment où la compensation aurait pu être effectuée pour la première fois. La condition pour la compensation est, entre autres, qu'il s'agisse de deux créances "de même nature" - par exemple, une caution en espèces contre une compensation en argent. Les avis de la locataire et du bailleur divergent sur la question de savoir si cette similitude existait dans le cas présent.

Selon les instances précédentes, le bailleur pouvait certes exiger, au lieu d'une restitution en nature - c'est-à-dire la remise de l'appartement dans son état d'origine par le locataire lui-même - la somme d'argent nécessaire à cet effet, mais il aurait dû déclarer sa décision pendant le délai de six mois. La huitième chambre civile a également déclaré mercredi que la jurisprudence actuelle indiquait que l'existence d'une situation de compensation valable était déjà nécessaire avant le délai de prescription. L'affaire soulève toutefois de nombreuses questions juridiques intéressantes /jml/DP/mis.