Les prix de l'immobilier allemand pourraient chuter de 30 % par rapport au pic de 2022, a déclaré à Reuters l'un des plus grands propriétaires du pays, dans une évaluation plus pessimiste que ses rivaux, soulignant la menace persistante qui pèse sur la plus grande économie d'Europe.

Martin Thiel, co-directeur général de TAG Immobilen, a dressé un tableau sombre du plus grand marché de l'immobilier résidentiel d'Europe, qui a déjà vu les prix chuter d'environ 10 % lors du pire krach immobilier que l'Allemagne ait connu depuis une génération.

"Nous nous attendons à de nouvelles pertes de valeur", a déclaré M. Thiel, ajoutant que même s'il s'attendait à ce que la chute des évaluations soit limitée à 20 %, TAG prenait des précautions pour le pire.

"Vous devez vous préparer au cas où il ne s'agirait pas de 20 %, mais de 25 % ou 30 %. Le bilan doit pouvoir y résister. Vous avez tout simplement besoin de ce coussin", a déclaré M. Thiel lors d'une interview.

"Le marché des transactions est incroyablement difficile", a-t-il ajouté. "Vous ne voyez pratiquement pas de grandes transactions.

Le secteur immobilier allemand, qui pèse 670 milliards d'euros (722 milliards de dollars), est un pilier essentiel de l'économie. Il représente un emploi sur dix, près d'un cinquième de la production, et éclipse le célèbre secteur automobile du pays, selon l'association professionnelle ZIA.

M. Thiel a déclaré qu'après avoir réduit de 13 % la valeur du portefeuille de 85 000 logements allemands de TAG depuis le milieu de l'année 2022, il s'attendait à une baisse totale de la valeur de 20 % d'ici le mois de juin.

Son point de vue est nettement plus pessimiste que celui du plus grand groupe immobilier allemand coté en bourse, Vonovia, dont le PDG Rolf Buch a déclaré à Reuters qu'il était prudemment optimiste et qu'il pensait que le pire était passé.

Vonovia a déprécié la valeur de ses biens immobiliers d'environ 10 % en juin, plongeant le groupe dans une perte de 4 milliards d'euros.

"Je ne peux pas garantir que nous ne verrons pas des valorisations un peu plus basses au cours du prochain semestre", a déclaré M. Buch, dont la société possède environ 550 000 appartements.

"Mais il semble que le marché soit en train de toucher le fond", a-t-il ajouté. "Comme en Formule 1, nous allons bientôt sortir de la courbe et prendre de la vitesse. Ce moment se rapproche, mais pour l'instant, nous sommes encore sur les freins.

LEG Immobilien, le deuxième propriétaire allemand coté en bourse, avait déprécié la valeur de ses 166 000 appartements de plus de 10 % au milieu de l'année dernière et a annoncé d'autres dépréciations pouvant aller jusqu'à 6 %.

Le PDG de la LEG, Lars von Lackum, a déclaré qu'il ne s'attendait pas à une baisse de 30 %.

"Le marché immobilier allemand ne va pas imploser", a déclaré Lars von Lackum à Reuters.

Pendant des années, l'immobilier en Europe, et en particulier en Allemagne, a connu un essor considérable grâce à la baisse des taux d'intérêt, qui a stimulé la demande. Mais une hausse soudaine des taux d'intérêt et des coûts de construction a conduit certains promoteurs à l'insolvabilité, car les financements bancaires se sont taris et les transactions ont été gelées.

L'Allemagne est à ce jour le pays d'Europe le plus durement touché par une crise qui a également frappé la Chine et les États-Unis. Les emplois sont de plus en plus menacés et le secteur a demandé une aide d'urgence.

En Europe, le secteur a subi un revers avec la chute de Signa du magnat de l'immobilier René Benko, qui a menacé ses vastes avoirs dans le secteur de la vente au détail et l'avenir du Chrysler Building de New York.

Les commentaires de M. Thiel donnent un aperçu d'un secteur qui est en grande partie entre les mains de petites entreprises privées.

De nombreux investisseurs et dirigeants d'entreprises qui ont parlé à Reuters ont hésité à enregistrer des pertes, espérant que le marché s'améliore.

La rareté des transactions rend également difficile l'identification des prix, même si cela pourrait changer si la baisse probable des taux d'intérêt attendue au milieu de l'année relance l'activité.

Selon M. Thiel, alors que les sociétés cotées en bourse sont obligées de réagir rapidement, de nombreux vendeurs tardent à baisser leurs prix.

"Les acheteurs potentiels savent que les prix ont changé", a-t-il déclaré. "Les deux parties sont très éloignées l'une de l'autre. C'est pourquoi nous nous trouvons en partie dans une situation de statu quo.

Le PDG de TAG a déclaré qu'il avait mal évalué l'ampleur de l'effondrement qui l'a contraint à ne pas verser de dividendes, à vendre des biens immobiliers et à lever des fonds.

"Si vous m'aviez demandé au début de l'année 2022 si les prix des appartements (...) allaient chuter de 20 %, je vous aurais probablement répondu : c'est impossible. L'activité est trop stable pour cela".

Les perspectives pour 2024 restent sombres, le DIW, un institut économique réputé, prévoyant que les dépenses de construction devraient chuter cette année pour la première fois depuis la crise financière, avant de se stabiliser en 2025.

(1 dollar = 0,9284 euro)