Le groupe immobilier a été fondé en 1993 par son actuel président, Jean-Claude Le Lan, dont la famille détient une participation avoisinant les 40% dans la société. Argan possède actuellement un portefeuille d’une centaine entrepôts d'une surface totale de 3,5 millions de m2 avec un taux d’occupation de 99% (repassé à 100% début 2023). La valorisation du parc est estimée à 3,942 milliards d’euros (hors droits et au taux de capitalisation de 4,45%). 32% des actifs totaux sont situés en Ile de France. Argan est un acteur intégré qui intervient tout au long de la phase de développement, de la recherche de terrains à la construction, et qui perçoit également des revenus locatifs de ses clients. 

Source : Argan

Argan sert principalement des marques de consommation qui possèdent les biens stockés (77% des clients) comme Carrefour, L'Oréal, Casino et des spécialistes de la logistique (23% des clients) comme DHL, FM logistic, et GXO Logistics, qui peuvent être mono-client ou multi-clients par nature. Le taux d'occupation est actuellement de 99% et la durée moyenne des baux est de 5,5 ans. Ses trois premiers clients, Carrefour (29%), FM logistic (8%) et Casino (6%), représentent 43% du revenu locatif annuel, tandis que ses 12 premiers clients représentent 73% du revenu locatif annuel. Les 48 autres locataires représentent donc 27% des loyers. Au niveau de la répartition par secteurs économiques, la distribution alimentaire représente 41% des loyers perçus. Viennent ensuite la logistique/le transport (21%), l’équipement de la personne (11%), l’e-commerce (8%), l’équipement de la maison (6%), l’automobile (5%), l'agroalimentaire (3%), la santé (2%) et le reste pèse 3%. 


Source : Argan

L'un des principaux moteurs de cette évolution est l'essor du e-commerce, un marché sur lequel la France est le deuxième marché européen grâce à ses nombreuses entreprises dans la mode. Cela a augmenté par conséquent la demande d'entrepôts premium spécialisés en raison du besoin d'agilité et de rapidité dans la gestion des stocks. Argan était ainsi bien positionné pour répondre à la demande croissante d'espaces d'entreposage haut de gamme et adaptés aux besoins des clients en France et a profité de l'essor du marché en développant ses sites d'entreposage dans la région parisienne. 


Source : Argan

Le revenu locatif annuel est passé de 44 millions d'euros en 2011 à 166 millions d'euros en 2022 (TCAC de 11,7%) au cours de la décennie. Sa valeur nette d'inventaire (NAV) a également augmenté, passant de 195 millions d'euros à 2 406 millions d'euros au cours de la même période (taux de croissance annuel moyen de 23,3%). Son bilan a également été désendetté, et la dette/NAV est passée de 2,58x à environ 0,8x à mesure que les bénéfices augmentent. 

Performance opérationnelle et boursière 

Résultat des courses : Argan est un des seuls groupes logistiques spécialisés à avoir enregistré un rendement supérieur à 1000% au cours des dix dernières années, et deux raisons essentielles ont contribué à cette surperformance. 

Tout d’abord, Argan supervise l'intégralité du processus de valeur, allant de la planification des entrepôts jusqu'à leur administration locative, ce qui est légèrement en décalage avec les pratiques courantes d'autres acteurs du même secteur. L'omniprésence d'Argan dans le processus de valeur lui offre la possibilité de proposer des entrepôts haut de gamme et adaptés aux exigences spécifiques des clients. Les entrepôts ont gagné en technicité et il ne suffit plus de bâtir un simple grand cube pour satisfaire les principaux clients. Plusieurs paramètres impactent la performance économique des entrepôts, qu'il s'agisse de leur situation géographique et leur proximité avec les clients finaux, la sécurité et le respect des réglementations, la taille, la qualité et l'avant-gardisme des installations ou encore la stratégie de location. 

Ensuite, les antécédents d'Argan en matière d'opérations, sa direction stratégique et son envergure en font une option privilégiée pour les clients, renforçant ainsi sa capacité de négociation lors des discussions de location. Argan a choisi de se spécialiser exclusivement dans les entrepôts logistiques, dont un tiers est implanté en Île-de-France (Paris), zone française essentielle pour les clients orientés consommation. L'entreprise gère également plusieurs sites dans diverses régions françaises, élargissant ainsi son offre pour les clients qui souhaitent limiter le nombre de leurs bailleurs. 

Argan possède de nombreux atouts 

Elle maîtrise en interne la chaîne de création de valeur et possède un positionnement optimal de développeur-investisseur lui donnant accès à des prix de revient constructeur.  Argan présente des coûts de fonctionnement parmi les plus bas de la profession représentant moins de 8% des revenus locatifs. La société applique une stratégie de développement axée sur les plateformes logistiques premium, situées à des emplacements stratégiques et louées sur de longues durées à des locataires financièrement solvables. L’équipe de direction et les actionnaires évoluent main dans la main (la famille Le Lan possède près de 40% du capital social). Le taux d’occupation est très élevé (99%, voire 100%). La durée des contrats est assez longue (5,5 ans en moyenne) et ils sont réalisés avec des partenaires solides (des multinationales pour beaucoup). 


Source : Argan

En 2023, ces objectifs de revenus locatifs s'élèvent à 182 millions d’euros, soit une hausse de 10% par rapport à 2022. Après une décennie de croissance, 2022 a marqué une pause, et cela s’est ressenti dans le cours de l’action avec un retour sous les niveaux d’avant la pandémie (fin 2019). 

D’après les mots du président, le groupe a fait face à un changement dans le cycle caractérisé par la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et la décompression des taux de capitalisation. Malgré tout, la direction reste confiante pour la suite. En dépit du ralentissement de l’économie, du durcissement des règles environnementales et des restrictions concernant l'artificialisation des sols, l’entreprise s’appuie sur des moteurs de croissance durable tels que le développement du e-commerce et de la logistique urbaine et elle s’attèle à réduire l’empreinte carbone de ses entrepôts. 


Source : Argan

Leur réussite, basée sur un modèle solide, une expertise et une longue expérience dans l’immobilier logistique premium, devrait continuer. Argan, en tant que société immobilière dans la logistique, doit s’analyser en regardant la prime ou la décote par rapport à sa valeur liquidative. Le but est d’investir lorsque la décote est importante alors que le potentiel de croissance reste important. Les meilleures périodes pour les actionnaires ont été après une décote importante, comme en 2009 où la décote était de 52-53% par rapport à la NAV. Le cours de bourse a doublé dans les deux ans qui ont suivi. La décote actuelle est de 35% et laisse présager un potentiel plutôt intéressant à moyen-long terme. 

Retrouvez les autres épisodes de la série Multibagger Stories :