FRANCFORT (dpa-AFX) - La transformation de bureaux vides peut sensiblement atténuer la pénurie de logements dans les métropoles. Les surfaces de bureaux inutilisées offrent le potentiel nécessaire à la construction d'environ 11 300 logements dans les sept plus grandes villes d'Allemagne, montrent de nouveaux calculs du spécialiste de l'immobilier Jones Lang LaSalle (JLL), dont l'agence de presse allemande a eu connaissance. "Les besoins actuels en logements dans les sept métropoles ont pu être couverts à hauteur d'environ un cinquième par la transformation de bureaux", explique Helge Scheunemann, expert en recherche chez JLL Allemagne. Dans certaines villes, une part particulièrement importante des besoins peut être satisfaite, comme à Düsseldorf (57 %), Stuttgart (51) et Francfort (34). Il y a là beaucoup de surfaces de bureaux adaptées à la transformation, contrairement à Berlin par exemple.

L'Ordre fédéral des architectes insiste également pour que les opportunités de transformation soient mieux exploitées. Mais tous les sites de bureaux ne se prêtent pas à la transformation en quartiers d'habitation et les obstacles architecturaux sont relativement élevés.

Jusqu'à présent, les reconversions en logements n'ont joué qu'un rôle relativement mineur, selon JLL. Francfort constitue une exception : le nombre de transformations de bureaux y a plus que doublé au cours des 15 dernières années. A Francfort, 1200 unités de logement issues de la reconversion de bureaux sont en outre prévues dans les quatre prochaines années, explique Scheunemann. "Il y a ici beaucoup de surfaces dans d'anciennes tours de bureaux qui se prêtent à la transformation en appartements, car leurs plans carrés offrent une incidence de lumière naturelle". Mais il existe également un potentiel inexploité ailleurs, poursuit-il. "Le sujet a pris de l'ampleur".

Bureaux en crise, appartements convoités

En effet, avec la tendance au home office, de nombreuses surfaces de bureaux sont vides, les entreprises se séparent de surfaces. Selon JLL, le nombre de bureaux vacants dans les sept métropoles de Berlin, Hambourg, Munich, Koln, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf s'élevait fin 2023 à environ 5,64 millions de mètres carrés, dont 2,68 millions à l'écart des emplacements A très demandés, où la relocation est relativement facile.

D'un autre côté, la pénurie de logements est importante en Allemagne. Selon les estimations de la Fédération centrale de l'immobilier (ZIA), il manque 600 000 logements cette année, et ce chiffre pourrait atteindre 830 000 en 2027. En raison de la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction, la construction de logements est en crise. Alors pourquoi ne transforme-t-on pas davantage de bureaux vides en logements ?

"Les sites de bureaux ne sont pas tous égaux en matière de logement", explique Scheunemann, expert chez JLL. Il est nécessaire d'avoir accès aux écoles, aux transports en commun, aux jardins d'enfants, aux magasins et aux parcs. En outre, les changements d'affectation sont coûteux et compliqués en raison de l'augmentation des coûts de construction. Il existe ainsi toute une série d'obstacles architecturaux, comme la hauteur des plafonds et les plans d'étage appropriés, explique Scheunemann. Souvent, le manque d'incidence de la lumière sur les grandes surfaces profondes pose problème, ou la question de savoir si des balcons pouvaient être installés sur la façade.

Avantages financiers et environnementaux - mais nombreux obstacles pratiques

En revanche, certains avantages sont attrayants : ainsi, selon des données antérieures de JLL, les coûts de la transformation de bureaux en logements dans les métropoles sont inférieurs d'environ 50 pour cent à ceux des nouvelles constructions. En outre, les émissions de CO2 sont nettement plus faibles lors des rénovations, car le gros œuvre ou l'enveloppe du bâtiment sont déjà en place. Et de nouvelles surfaces ne sont pas nécessaires.

Le gouvernement fédéral voit lui aussi le potentiel. Le programme "Transformation de bâtiments commerciaux en logements" doit permettre de subventionner l'achat et la transformation de bâtiments commerciaux en logements à hauteur de 120 millions d'euros. "Nous avons aujourd'hui de très nombreux bureaux vides, de très nombreux magasins vides, et c'est un bon potentiel que l'on peut donner sans densifier de surface supplémentaire", a récemment déclaré la ministre de la Construction Klara Geywitz (SPD).

Andrea Gebhard, présidente de la Chambre fédérale des architectes, exhorte, face à la crise de la construction de logements, à exploiter tous les potentiels - qu'il s'agisse de surélévations, de densifications ou justement de la transformation de bureaux, d'anciennes usines ou d'immeubles commerciaux. "Il s'agit de la ville mixte, de nombreuses approches existent". Les choses bougent également parmi les maîtres d'ouvrage. "Certains avaient des projets d'immeubles commerciaux et viennent maintenant vers nous pour en transformer une partie en logements".

Manque d'incitations pour les propriétaires

Mais l'architecture des bureaux est complètement différente de celle des appartements, explique Gebhard. "Alors que les bureaux sont planifiés sur une grande surface, les appartements sont conçus en petites parties". En cas de transformation, il faudrait à chaque fois créer des accès, des installations sanitaires et des aérations séparés. En principe, plus la surface au sol est grande et profonde, plus l'incidence de la lumière est difficile.

De plus, certains propriétaires ne sont pas incités à transformer leurs locaux : "Les loyers des bureaux sont en moyenne nettement plus élevés que ceux des appartements, du moins dans les bons endroits". Et certaines entreprises n'abandonnent pas leurs bureaux parce qu'elles veulent à nouveau voir leur personnel sur place.

Cela devient particulièrement coûteux lorsqu'il faut réaménager des zones industrielles entières dans le Speckgürtel, explique Gebhard. Dans les quartiers éloignés des centres et proches de l'autoroute, la vie n'est pas attrayante. "Habiter, c'est être chez soi"/als/DP/mis