UNIBAIL-RODAMCO-WEST

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Fallait pas l'inviter : Unibail-Rodamco-Westfield

01/12/2021 | 15:25

Comment passe-t-on du statut de star de son secteur à celui de dernier des tocards ? Pour répondre à cette épineuse question, j'aurais pu interroger le responsable des terminaux mobiles de Nokia (je vous parle d'un temps que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître). Ou le chef du programme B737MAX de Boeing. Sans aller aussi loin, on peut aussi s'intéresser à Unibail-Rodamco-Westfield, feue-la-plus-grosse-foncière-commerciale-du-monde.

Unibail est à l'origine une société de crédit-bail (d'où son nom) plus que cinquantenaire, qui a adopté depuis 2003 le statut fiscal SIIC de foncière cotée, hérité des REIT américains. Elle a fusionné avec le néerlandais Rodamco en 2007, pour prendre le leadership européen du secteur. En 2017, le groupe se renforce avec l'australien Westfield, très présent aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, pour devenir Unibail-Rodamco-Westfield. C'est à ce moment-là que tout a commencé à dérailler.

Unibail-Rodamco a annoncé le rachat de Westfield en décembre 2017. Le titre avait touché des sommets en bourse en 2016, pour atteindre une capitalisation de l'ordre de 25 Mds€, avant de connaître des hauts et des bas, mais jamais dans des proportions trop importantes, malgré une volatilité prononcée pour une foncière. Sur le papier, le rachat de Westfield avait plutôt séduit les analystes, malgré son prix élevé (13,4 Mds€, ou 21 Mds€ en valeur d'entreprise en intégrant la dette). Certains jugeaient malgré tout l'opération un peu risquée, compte-tenu de la montée en puissance du commerce en ligne, vue comme une menace pour les centres commerciaux. Mais la présence du groupe sur un segment plutôt haut de gamme et les belles implantations Westfield constituaient un filet de sécurité cohérent de l'avis des spécialistes. L'action Unibail-Rodamco avait quand même perdu 4% le jour de l'annonce. Bon, on sait maintenant que ce n'était pas grand-chose par rapport à ce qui s'est passé après.

Parcours de l'action depuis 2018

La star déchue Unibail, loin du marché, loin de son secteur

La suite n'est en effet qu'une longue descente aux enfers. En août 2018, le titre décroche pour n'avoir pas relevé ses objectifs 2018. En février 2019, nouvelle chute après l'annonce d'objectifs annuels très inférieurs aux attentes. L'action a sombré doucement, tout en continuant à offrir un rendement copieux aux actionnaires, du moins jusqu'à l'année 2020. Puis survient le coronavirus et la fermeture des centres commerciaux, les loyers qui ne rentrent plus et les enseignes qui font faillite. L'estocade est portée par l'annonce d'un vaste plan de refinancement et de recapitalisation. L'action cote moins de 30 EUR en septembre 2020. Mais un double coup d'accélérateur intervient alors.

En octobre 2020, Xavier Niel, le fondateur d'Iliad, et Léon Bressler, ancien PDG d'Unibail, lancent une fronde contre la direction et son projet de levée de fonds. Ils proposent à l'inverse de protéger les actionnaires par un recentrage sur les actifs les plus qualitatifs du portefeuille européen. Bressler n'est pas tendre avec le management, qu'il accuse d'être "prisonnier de la stratégie désastreuse qu’il a engagée avec l’acquisition de Westfield". Niel est encore plus cash, dans un entretien accordé au Figaro : "le rachat de Westfield a été un accident industriel d'une grande ampleur, qui deviendra un cas d'entreprise enseigné dans les grandes écoles de gestion. C'est une triple erreur, un mauvais deal, au mauvais moment, au mauvais prix… Le management a succombé à un mirage américain, il a acheté Westfield comme une villa en Floride", ce qui a abouti à une destruction de valeur de 12 Mds€ en deux ans "un record mondial", pour le fondateur de Free. Partis avec 4,1% du capital, le duo fédère rapidement des soutiens et parvient à repousser le projet de levée de fonds du management en assemblée générale, et à faire tomber le management.

Répartition des activités Unibail

Répartition géographique et typologique des actifs (Source URW au 30 juin 2021))

Depuis, les frondeurs doivent encore concrétiser leur stratégie : accélération du programme de cession d'actifs et réduction de la présence aux Etats-Unis sont en cours. Mais le contexte est toujours perturbé par les restrictions liées à la pandémie, qui pèse naturellement sur les valorisations et le nombre de candidats. Entretemps, Xavier Niel est monté à 23,2% du capital et la foncière a pu formuler des prévisions sur l'exercice 2021. Mais ça, c'était avant l'apparition du variant Omicron, qui a envoyé valdinguer le titre en baisse de 12% vendredi. Il cote désormais autour de 58 EUR. C'est mieux que les 30 EUR de l'année dernière, mais loin des 85 EUR touchés brièvement en juin dernier.

Unibail est devenue une sorte de contrevaleur-covid sous stéroïdes, signe qu'il faudra du temps pour que le dossier retrouve une forme de sérénité. L'éjection de l'équipe de direction antérieure a remis l'entreprise dans le bon sens, tout en faisant émerger un nouvel actionnaire de référence qui est aussi un entrepreneur inspiré. Mais pour le moment les facteurs exogènes continuent à peser et les analystes gardent le pied sur le frein, en estimant que le groupe a encore du pain sur la planche pour améliorer son ratio "LTV", c’est-à-dire le rapport entre ses emprunts et la valeur de son portefeuille. En attendant de se remettre en selle, URW est une foncière qui ne paiera pas de dividende au titre des exercices 2021 et 2022. 

"Fallait pas l'inviter" identifie des entreprises plutôt intéressantes d'un point de vue fondamental, mais qui traversent une passe compliquée en bourse. Sait-on jamais, elles pourraient s'en remettre ! Les derniers articles de la rubrique :

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